于英

摘要 全國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，大力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度重大改革。其背景非常深遠(yuǎn)，且在公證模式上還有很強(qiáng)的選擇性。通過當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和公證的風(fēng)險(xiǎn)防控優(yōu)勢(shì)，提出四點(diǎn)強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的公證建議，即完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公證制度的立法、公證機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)、公證監(jiān)督機(jī)制和公證賠償機(jī)制建設(shè)，以提升公證在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度中的充分運(yùn)用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記；公證；交易安全

我國(guó)《公證法》出臺(tái)后，公證在事前介入不動(dòng)產(chǎn)登記，在我國(guó)的很多地區(qū)也有所體現(xiàn)，公證作用的重要性更印證了公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中大有可為的客觀狀態(tài)。公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記審查，一方面可以對(duì)雙方的法律行為進(jìn)行監(jiān)督，另一方面可以見證整個(gè)交易的過程，進(jìn)行服務(wù)性的引導(dǎo)。

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中實(shí)施公證背景和公證模式

目前，我國(guó)的公證從某種程度上還是在交易行為完成后，對(duì)有關(guān)的法律事實(shí)的合法性和真實(shí)性進(jìn)行審查，很少涉及交易過程的具體細(xì)節(jié)。這種審查的流程，不能顯現(xiàn)公證的優(yōu)勢(shì)，也不能充分發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)登記變動(dòng)過程中的作用。

具體的公證模式一般有三種：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、自愿公證和公證前置審查。首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的公證模式在于公證機(jī)構(gòu)的行業(yè)特性，該種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以避免公權(quán)力對(duì)私權(quán)力的干涉，公證從業(yè)人員的隊(duì)伍可以勝任不動(dòng)產(chǎn)登記的審查工作，不浪費(fèi)更多的社會(huì)資源。其次，公證不強(qiáng)制介入我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，公證是當(dāng)事人的自愿行為。該種模式的理由為：目前現(xiàn)實(shí)生活中公證比較形式主義，無法切實(shí)解決物權(quán)的糾紛；公證行業(yè)的人員素質(zhì)和能力還不具備作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的需要。同時(shí)，還存在公證的前置審查模式。即公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前提程序要件，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置審查程序。這種模式可以提高不動(dòng)產(chǎn)登記的效率和公信力，在自愿公證的模式下，不動(dòng)產(chǎn)登記完全采用自愿的原則，公證對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記不具備連續(xù)穩(wěn)定的確認(rèn)效力。綜上所述，目前，前置審查模式是可行的公證定位不動(dòng)產(chǎn)登記制度的模式。

二、公證前置審查模式的客觀需求及優(yōu)勢(shì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)需要公證前置審查保險(xiǎn)

當(dāng)前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律規(guī)定尚沒有統(tǒng)一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。”但要建立統(tǒng)一的登記制度，必須在法律依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法相統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，而我國(guó)尚未具備這樣的條件。同時(shí)，我國(guó)除了上海市等少數(shù)的城市和地區(qū)以外，我國(guó)大部分城市和地區(qū)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)的分別登記制度，比如土地登記機(jī)關(guān)、房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、林木登記機(jī)關(guān)等，實(shí)行分別登記、多頭管理的方式，造成登記職責(zé)的交叉重合，給國(guó)家的統(tǒng)籌管理帶來不便。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記的各種法律依據(jù)和發(fā)放的不動(dòng)產(chǎn)證不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一并且并行頒發(fā)，這種情況一方面會(huì)增加申請(qǐng)人的登記所需的費(fèi)用，另一方面也不利于產(chǎn)權(quán)明晰及化解糾紛。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的法律風(fēng)險(xiǎn)需要有相應(yīng)的措施進(jìn)行預(yù)防和遏制，實(shí)施公證前置審查具有很強(qiáng)的預(yù)防作用。

（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)施公證前置審查的優(yōu)勢(shì)條件

一是公證機(jī)構(gòu)有著組織機(jī)構(gòu)上的先決優(yōu)勢(shì)。首先，《公證法》規(guī)定公證機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對(duì)象是民事法律關(guān)系，公證機(jī)構(gòu)的中立立場(chǎng)及其非營(yíng)利的機(jī)構(gòu)屬性為公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)奠定了基礎(chǔ)。其次，公證在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，法律給予了生效的效力，公證機(jī)構(gòu)的法律效力為公證前置審查模式介入不動(dòng)產(chǎn)登記提供了法律保障。另外，公證的審查是對(duì)無爭(zhēng)議的法律事項(xiàng)進(jìn)行審查，公證機(jī)構(gòu)在處理無爭(zhēng)議性的不動(dòng)產(chǎn)的登記時(shí)，可以通過專業(yè)的審查，做出準(zhǔn)確合法的司法判斷，降低不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤。最后，公證處可以滿足各地的登記需要，公證機(jī)構(gòu)有條件和能力短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)這一項(xiàng)工作，并可以進(jìn)行制度建設(shè)及體制的完善工作，這為公證前置審查模式介入不動(dòng)產(chǎn)登記提供實(shí)施的保障。

二是公證前置審查模式符合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記變更需求。首先，公證前置審查模式符合不動(dòng)產(chǎn)登記制度的要求，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是對(duì)私權(quán)的公示和公信力和確認(rèn)，對(duì)私權(quán)的公示公信力和確認(rèn)這須依賴不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原因的合法性和真實(shí)性。其次，公證前置審查模式是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程的內(nèi)在需要。如果對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因不加以審查，則物權(quán)法定的原則將難以體現(xiàn)，也必然帶來物權(quán)變動(dòng)秩序的混亂。而公證前置審查模式介入是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程的內(nèi)在需要，符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程的必要性和合理性。

三、強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的公證制度建議

一是要完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公證制度的立法。雖然我國(guó)的上海市、江蘇省、浙江省、四川省等一些省市地區(qū)在本地區(qū)的公證條例中出臺(tái)了有關(guān)公證工作的地方性法規(guī)、政府規(guī)章、規(guī)范性的文件，一些地方要求涉及物權(quán)的一些事項(xiàng)要必須進(jìn)行公證。但是這些地方性的規(guī)章和慣例都沒有具備較高層次的法律效力，雖然公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記的前置審查制度有其的科學(xué)性和合理性，是如果公證制度不能在不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)中給予銜接，那公證的前置審查模式也無法充分發(fā)揮它的功能。目前，對(duì)物權(quán)的立法，多數(shù)專家學(xué)者們認(rèn)為設(shè)立法定公證制度是學(xué)者們的共識(shí)，對(duì)法定公證制度引入物權(quán)立法給予理性的思考。

二是完善公證機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)。社會(huì)的需要是公證業(yè)務(wù)發(fā)展的動(dòng)力，公證制度的發(fā)展，為公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記奠定了基礎(chǔ)。《公證法》第六條規(guī)定：公證機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立，不以營(yíng)利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)。所以，公證機(jī)構(gòu)是國(guó)家的證明機(jī)構(gòu)，代表國(guó)家依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)。它對(duì)外從事公證業(yè)務(wù)，承擔(dān)著法律責(zé)任，對(duì)內(nèi)管理和規(guī)范公證員的行為。公證法強(qiáng)化了公證機(jī)構(gòu)的社會(huì)性的同時(shí)，也加重了公證處的法律責(zé)任。國(guó)家公權(quán)的授予了公證的證明權(quán)，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法提供證明服務(wù)的具有公權(quán)力性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)公證機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督應(yīng)當(dāng)社會(huì)化。目前公證機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)體系覆蓋全國(guó)，能夠基本上滿足社會(huì)對(duì)公證服務(wù)的需求。

三是完善公證監(jiān)督機(jī)制。 公證始終是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，它的權(quán)力來源于國(guó)家。因此，公證機(jī)構(gòu)也必須接受各級(jí)司法行政部門和協(xié)會(huì)的管理和指導(dǎo)，接受財(cái)政、審計(jì)等部門和人民群眾的監(jiān)督。同時(shí)，公證機(jī)關(guān)做出的公證行為也可以間接接受司法審查。司法部頒布的《公證程序規(guī)則》第中規(guī)定：申請(qǐng)人對(duì)公證處出具的公證書或者做出的拒絕公證、不予受理的公證、撤銷的公證書，不予撤銷的公證書等決定有不同意見的，可以在接到?jīng)Q定或者公證書之日起六十日內(nèi)，向該公證處的本級(jí)司法行政機(jī)關(guān)提起申訴，這樣，公證實(shí)際上已間接進(jìn)入了司法審查。endprint