賈雙燕

摘要：闡述了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況，分別從中國房地產(chǎn)企業(yè)的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權(quán)的競爭，對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場； 壟斷定價；品牌競爭

房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過近十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產(chǎn)市場企業(yè)間進(jìn)行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產(chǎn)市場競爭方式和狀況進(jìn)行了重新思考很有意義。

一、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、房價過高

近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項目，進(jìn)行投機(jī)買賣，房產(chǎn)價格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。

2、土地資源不足

土地資源不足，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來，城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來越少，價格也越來越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來看，中心城市及縣城區(qū)、中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。

3.未形成有效的監(jiān)管合力

然而，正因為目前各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

二、我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析

1.中國房地產(chǎn)企業(yè)的價格競爭

目前，我國的房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價、房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視、房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀。價格競爭的特殊表現(xiàn)形式。因為它們都是企業(yè)在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。

1）房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價。中國房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2）房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況相關(guān)的幾個方面的價格歧視。

2.廣告競爭

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中的信息不對稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價格、產(chǎn)出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運用，使廣告投入產(chǎn)生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費用有不斷加大的趨勢，最終導(dǎo)致各個企業(yè)的廣告費用超出了它們愿意支付的水平。

3.土地所有權(quán)競爭

由于土地資源的稀缺性，在供不應(yīng)求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經(jīng)無法有效調(diào)控城市土地的使用效率，必須對其結(jié)構(gòu)加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一，對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)方式取代協(xié)議方式。第二，通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。第三，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)。第四，放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場的條件。

三、 結(jié)語

總之，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ谥袊康禺a(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機(jī)，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關(guān)部門必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府規(guī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭行為。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的可競爭性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價格機(jī)制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產(chǎn)業(yè)保持健康快速的發(fā)展。

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