宋慧芳

隨著物流總量的不斷增長，現(xiàn)代物流設(shè)施低成本、高效率的成本優(yōu)勢變得越來越明顯，從而帶動了近年來物流地產(chǎn)的投資機遇。

物流地產(chǎn)是一個回報率不高，但收益相對穩(wěn)定的行業(yè)。目前，越來越多的企業(yè)開始涉足其中，比如地產(chǎn)業(yè)萬科、金融業(yè)平安等。那什么是物流地產(chǎn)？其就是為客戶提供物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和相配套的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，屬于工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一個垂直的細分領(lǐng)域。盡管物流地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的細分領(lǐng)域，涵蓋了從設(shè)計-建設(shè)-采購-招商-資金運營-物業(yè)管理等完整的開發(fā)經(jīng)營鏈條。其范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。

需求引擎開啟

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2007年以來，中國的城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，將近9年的時間里，中國的城鎮(zhèn)化率提高了近11%，2016年我國城鎮(zhèn)化率達到了57.35%。城市人口的增加帶來了消費總量和零售額的高速增長，我國城鎮(zhèn)居民消費總支出2005-2016年逐步上升，2016年為2005年的3倍，發(fā)展?jié)摿薮?。預(yù)測到2020年，城鎮(zhèn)化速率加快以及城鎮(zhèn)居民消費需求增加推動了物流業(yè)的發(fā)展，從而進一步刺激對現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。

據(jù)國金證券分析師蘇寶亮介紹，物流地產(chǎn)市場的客戶主要分為三類。最穩(wěn)定的傳統(tǒng)零售業(yè)如沃爾瑪、家樂福、阿迪達斯。傳統(tǒng)制造業(yè)如博世，施耐德，通用。它們主要出于盤活固定資產(chǎn)的考慮，已經(jīng)沒有較大的增長潛力。近10年來，物流地產(chǎn)市場規(guī)模穩(wěn)步增長，主要得益于另兩股推動力量——電商（阿里巴巴、京東、凡客）、第三方物流（德邦、順豐、DHL）。例如作為亞洲最大、世界第二的物流地產(chǎn)運營開發(fā)商、新加坡上市公司普洛斯（SGX：MC0），《中國經(jīng)濟信息》記者就在其最新財年年報中發(fā)現(xiàn)，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業(yè)，存儲的主要貨種包括快消品、汽車零部件、醫(yī)療器械等。

電商是新型的零售形態(tài)，在近幾年得到了爆發(fā)式高速增長。據(jù)中國電子商務(wù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年中國電子商務(wù)交易額22.97萬億元，同比增長25.5%。其中，B2B市場交易額16.7萬億元，網(wǎng)絡(luò)零售市場交易額5.3萬億元，生活服務(wù)電商交易額9700億元。又據(jù)日前國家郵政局公布的2016年我國郵政行業(yè)的運營情況數(shù)據(jù)顯示，快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計完成312.8億件，較去年同比增長51.4%。其中約有60%-70%是由于國內(nèi)電子商務(wù)產(chǎn)生的快遞量。以2011年的“雙十一”事件為標志，快遞業(yè)務(wù)量連續(xù)三年增速超過50%。據(jù)阿里巴巴官方數(shù)據(jù)顯示，其旗下的天貓商城僅僅在2016年“雙十一”一天的交易額就達到1207億元。

國內(nèi)第三方物流發(fā)展較晚，截至2015年第三方物流占比物流行業(yè)規(guī)模約為8%，略低于發(fā)達國家10%-11%的水平。根據(jù)Armstrong&Associates的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按2015年收入總額排序，全球第三方物流前20中，中國只有中外運集團上榜。但是近幾年，國內(nèi)第三方物流收入規(guī)模也以10%左右的速度增長。第三方物流的發(fā)展標志著我國物流產(chǎn)業(yè)正逐步走向成熟，專業(yè)化的物流行業(yè)環(huán)境正在形成。

供需短期失衡

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的三種下游需求實則代表了近年中國社會消費升級與制造業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，從產(chǎn)業(yè)鏈來看，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的存儲貨物更多集中于生產(chǎn)環(huán)節(jié)面向消費環(huán)節(jié)的最末一環(huán)，儲存的是“產(chǎn)成品”，產(chǎn)品附加值高、需要快速流通以節(jié)省成本并提高配送效率，因而對倉儲環(huán)境、貨物完好率、信息管理水平的要求是高標準嚴要求。

隨著中國線上零售規(guī)模的持續(xù)擴大，電商及第三方物流行業(yè)帶動了現(xiàn)代物流快速發(fā)展。加之我國步入服務(wù)消費社會，零售消費品及高端制造業(yè)的旺盛需求，高端設(shè)施的缺口變得十分巨大。而傳統(tǒng)的舊倉庫在各個方面和高標準的倉儲設(shè)施有明顯差距，建設(shè)標準和安保管理等很不規(guī)范，不能實現(xiàn)簡單的替代改造，只能選擇建新的高標準倉儲設(shè)施。

另外，受電商平臺的沖擊，傳統(tǒng)零售商也開始轉(zhuǎn)向線上拓展，以加速線上線下的融合，這種泛渠道的發(fā)展趨勢也將引導(dǎo)原有傳統(tǒng)零售商的物流體系向更加高效的物流體系轉(zhuǎn)變，推動高標倉儲需求的增長。

根據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會統(tǒng)計，到2015年，全國通用倉庫面積達到9.55億平方米，同比增速5%；高端倉儲占比非常小，2015年底完工投入使用的高標準倉庫面積約2000萬平方米，并每年維持在40%-60%左右的增長速度；從人均來看，中國人均物流面積為0.43平方米，僅為美國的8%左右，而中高標準物流設(shè)施人均面積不到0.015平方米，我國主要物流的供應(yīng)商的市場份額不足3%，市場集中度很低。從人均物流面積和市場集中度來看，高端物流市場在我國尚處于市場初期，有很大的發(fā)展空間，提升空間十分充足，蘊含較多的投資機會。

從目前物流倉儲的存量來看，我國現(xiàn)代高端倉儲盡管發(fā)展迅速，但是總量上與美國相比仍然較低，人均占有現(xiàn)代高端倉儲面積更是差距巨大。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)與預(yù)測，2015年，中國現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)的需求供給比為44.9%，現(xiàn)代物流設(shè)施供需結(jié)構(gòu)卻短期呈現(xiàn)失衡，中國當(dāng)下的現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)速度落后于需求，供給缺口達到2390萬平方米。

供給端發(fā)力加快布局

《中國經(jīng)濟信息》記者在國土資源部發(fā)布的《2016年國土資源公報》中發(fā)現(xiàn)，2016年四季度末，全國105個主要監(jiān)測城市綜合地價、商服地價、住宅地價和工業(yè)地價分別為3826元/平方米、6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。工業(yè)用地地價遠低于其他類型地塊，而一線城市政府出于城市規(guī)劃、財政稅收、就業(yè)解決等考量，近年來出讓的工業(yè)土地連年萎縮。

另一個現(xiàn)實問題是，在工業(yè)用地本身供給下降的背景之下，倉儲用地占工業(yè)用地比重極小。物流地產(chǎn)想要盈利就要有一定的規(guī)模，需要大面積的土地。2016年兩會期間，國土部表示將采取有保有壓、分類合理增加土地的思路。一線城市人口稠密，物流需求旺盛，但土地稀缺、地價高企。二三線城市土地供給相對富余，但是人口較少、經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，物流設(shè)施建成后出租率難以保證。因此，低成本獲取核心城市土地資源是物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

在一線城市，拿地難將成為制約物流地產(chǎn)快速發(fā)展的主要因素，短期內(nèi)甚至已經(jīng)出現(xiàn)土地價格增長速度高于租金增長速度的現(xiàn)象。戴德梁行表示預(yù)計至2020年中國物流地產(chǎn)供給缺口超過1萬億平方米，長期的供需不平衡，使得物流用地的空置率迅速下降，租金直線上漲。而對其他城市來說，盡管企業(yè)在拿地方面相對容易，由于市場還沒有完全開發(fā)出來，物流需求量不足，存在著空置率高和回報周期漫長等多種問題。

除了稀缺的土地資源，物流地產(chǎn)在其整個開發(fā)過程中還需要持續(xù)投入大量資金，屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，相比商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)投資回收期更長，僅僅依靠自有資金是遠遠不夠的，需要有一個靈活有效的資本運作模式來籌措資金。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，從整個物流地產(chǎn)投資的節(jié)奏來看，關(guān)鍵就看對于較長周期開發(fā)是否會有足夠的資金支持。

目前我國物流倉儲設(shè)施的供應(yīng)主體以外資為主，前十大供應(yīng)商中有6個外資供應(yīng)商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，合計市場份額占比高達79.10%。而內(nèi)資供應(yīng)商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。嚴躍進認為，預(yù)計該領(lǐng)域也會類似住宅領(lǐng)域成為有較為明顯市場集中度的產(chǎn)業(yè)，具備較好的投資前景的特點，部分資金也在加快進入這個領(lǐng)域。未來隨著內(nèi)資開發(fā)商實力增強，對物流地產(chǎn)項目開發(fā)運營經(jīng)驗逐漸積累，憑借自身的本土化優(yōu)勢，預(yù)計未來內(nèi)資物流地產(chǎn)商的份額有望提升。endprint