于向東

摘要：房產(chǎn)測(cè)量越來越受到人們的關(guān)注。其測(cè)量技術(shù)在當(dāng)今社會(huì)需求的推動(dòng)下得到了飛速發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)量為產(chǎn)權(quán)管理、開發(fā)管理、拆遷管理及交易管理等提供重要依據(jù)。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，主要針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)進(jìn)行分析和討論，與同行進(jìn)行交流。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；檢定儀器；陽臺(tái)面積；樓梯面積；共有面積

房產(chǎn)測(cè)量是保護(hù)購買者權(quán)益的，它是購買者能放心購買的保障。在測(cè)量的過程中每一個(gè)細(xì)節(jié)都要謹(jǐn)慎，不能出現(xiàn)一點(diǎn)錯(cuò)誤。測(cè)量的結(jié)果一定要達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有房產(chǎn)測(cè)量方面得到了有力保障，購買者才能放心購買。

一、房產(chǎn)測(cè)量工作的重要意義

房產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)量工作，房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義，測(cè)量方案是否合理、測(cè)量數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確可靠、測(cè)量人員專業(yè)水平都直接影響工程的進(jìn)程及質(zhì)量。首先，房產(chǎn)測(cè)量為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。為了保護(hù)房屋所有權(quán)，政府依據(jù)法律、法規(guī)和行政規(guī)章對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行審查與確權(quán)，房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)經(jīng)行政管理部門登記確認(rèn)，具備一定的法律效力，當(dāng)處理房產(chǎn)使用權(quán)和所有權(quán)時(shí)發(fā)生糾紛，可以作為重要的法律憑證。所以房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果直接關(guān)系到購房人的切身利益，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，實(shí)施憲法和法律有關(guān)規(guī)定的過程，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，進(jìn)行的房產(chǎn)測(cè)繪得出的房產(chǎn)圖及房產(chǎn)數(shù)據(jù)具有合法性。其次，房產(chǎn)測(cè)繪有利于社會(huì)服務(wù)和城市的規(guī)劃建設(shè)。房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素之一，而城市規(guī)劃建設(shè)的水平直接反映該城市的人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)行精密測(cè)量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，能夠整體、直觀的體現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息，為城市的整體布局建設(shè)、住房制度改革、老城區(qū)改造提供依據(jù)。可見，房產(chǎn)測(cè)量是城市土地資源開發(fā)利用以及城市規(guī)劃、建設(shè)管理重要的基礎(chǔ)資料。此外，房產(chǎn)測(cè)量更是檢測(cè)房產(chǎn)開發(fā)商誠(chéng)信程度的重要方式。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和不斷規(guī)范，使市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量精度和要求也隨之提高，測(cè)量單位所要承擔(dān)的責(zé)任也越來越大?？茖W(xué)的測(cè)量數(shù)據(jù)，為判斷房屋買賣過程中是否存在縮水現(xiàn)象的最好證據(jù)。目前，我國(guó)商品房房?jī)r(jià)偏高，一些房產(chǎn)開發(fā)商禁不住利益的誘惑，開始在房屋買賣的面積上做文章，企圖實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。因此，嚴(yán)格管理房產(chǎn)測(cè)量工作，保護(hù)房屋權(quán)利人的切身利益，從而保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

二、房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)分析

房產(chǎn)測(cè)量是涉及人民群眾權(quán)益的重要技術(shù)，一定要加大對(duì)其的重視。不能有任何的漏洞，不能讓非法人員有機(jī)可乘。房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。不斷的去提高，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)不足，使其逐漸變得更加嚴(yán)密。增強(qiáng)工作人員的整體素質(zhì)，技術(shù)方面要去不斷學(xué)習(xí)和提高。房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過了多年來的發(fā)展和改進(jìn)，當(dāng)前我國(guó)常見的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)主要有以下幾種：

（一）數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)就是利用一定的方法采集相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，并通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行相關(guān)的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)目前在我國(guó)房產(chǎn)地形測(cè)量以及地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)繪具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)，已經(jīng)成為我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)發(fā)展的主要發(fā)展方向。

（二）坐標(biāo)解析法

房屋銷售面積的計(jì)算較為復(fù)雜，一般房產(chǎn)的面積都會(huì)很大，難以測(cè)量，所以使用坐標(biāo)解析法，能夠準(zhǔn)確的進(jìn)行測(cè)量，得到確切數(shù)據(jù)，還要運(yùn)用坐標(biāo)解析法的相關(guān)計(jì)算公式，這是主要環(huán)節(jié)，坐標(biāo)解析法在房產(chǎn)測(cè)量中起著重要作用。房產(chǎn)邊界的精確度在有關(guān)的規(guī)定之中是可以得到體現(xiàn)的，相關(guān)的規(guī)定中也包括了部分超長(zhǎng)或者無法測(cè)量邊長(zhǎng)的具體情況，所以，測(cè)量房屋邊界點(diǎn)的方法能夠體現(xiàn)出優(yōu)越性質(zhì)，只要達(dá)到了精準(zhǔn)度的要求就能夠以房屋邊界點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)替代直接測(cè)量邊長(zhǎng)。坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)和實(shí)際丈量邊長(zhǎng)較差之限差。相關(guān)規(guī)范對(duì)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出明確的規(guī)定，也適用于部分超長(zhǎng)或者是不便丈量邊長(zhǎng)的房屋，因此，測(cè)量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性，只要滿足精度的要求就能以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)來代替直接丈量邊長(zhǎng)。

（三）GPS技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量是房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障。GPS技術(shù)發(fā)展是相當(dāng)?shù)难杆伲谶\(yùn)用中得到了明顯的效果。這項(xiàng)技術(shù)能使各方面測(cè)量達(dá)到非常準(zhǔn)確，為測(cè)繪奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。目前我國(guó)常用的GPS測(cè)量作業(yè)模式都可用于房產(chǎn)測(cè)量，大致可以分為以下幾種：一種是經(jīng)典靜態(tài)相對(duì)定位。通常需要將兩臺(tái)或者兩臺(tái)以上的接收機(jī)分別安裝在一條或者多條基線的兩端，以此保證在任何一個(gè)觀測(cè)點(diǎn)都能夠同時(shí)觀測(cè)到至少4顆衛(wèi)星。所有的觀測(cè)基線之間形成一個(gè)封閉式的圖形網(wǎng)絡(luò)，有利于提高測(cè)量的精度。同時(shí)，為了進(jìn)一步提高測(cè)量的可靠性，可以對(duì)平差技術(shù)進(jìn)行充分的利用。第二種是準(zhǔn)動(dòng)態(tài)定位。這種觀測(cè)方式適用于開闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測(cè)量等。是在觀測(cè)區(qū)選一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，安置接收機(jī)連續(xù)跟蹤所有衛(wèi)星，對(duì)所測(cè)衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次進(jìn)行觀測(cè)，測(cè)得基線中誤差約為1一2cm。在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)量過程中，要求接收機(jī)不能對(duì)跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則應(yīng)在失去鎖定的流動(dòng)點(diǎn)上把觀測(cè)時(shí)間延長(zhǎng)一至兩分鐘。第三是 GPS-RTK實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測(cè)量。RTK技術(shù)是GPS測(cè)量技術(shù)中一種常見的技術(shù)，即為實(shí)施動(dòng)態(tài)差分法，在野外測(cè)量定位精度達(dá)到了厘米級(jí)別，采用了載波相位動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)差分方法，同時(shí)也提高了測(cè)量的精度。RTK技術(shù)的實(shí)現(xiàn)途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術(shù)接受單基站光波改正數(shù)的普RTK技術(shù)；另外一種是通過因特網(wǎng)數(shù)據(jù)來獲取虛擬參考站技術(shù)播發(fā)改正數(shù)的RTK技術(shù)。通過RTK技術(shù)的應(yīng)用，不僅提高房產(chǎn)的測(cè)量效率和測(cè)量精度，與此同時(shí)，RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測(cè)量要求。

結(jié)束語

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)具有很強(qiáng)的法律性，即進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的重要依據(jù)，也是處理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要法律憑證。房產(chǎn)測(cè)量是一個(gè)較強(qiáng)的系統(tǒng)工程，需要各方面進(jìn)行更為細(xì)致的工作，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)尤為重要。