高真

當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，要求充分利用資源，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行統(tǒng)籌管理非常必要。通過總結(jié)國內(nèi)外建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題，分析我國構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必要性和可行性，并就未來的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)建提出了一些建議，以期更好地解決現(xiàn)實(shí)問題，為我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)略盡綿薄之力。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的特征非常明顯，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

1.制定了專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，詳細(xì)規(guī)定了從申請(qǐng)到核準(zhǔn)登記，再到發(fā)放權(quán)屬證書的各個(gè)程序，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，給不動(dòng)產(chǎn)登記提供了明確、一致的法律依據(jù)。

2.統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。這是衡量是否建立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要標(biāo)準(zhǔn)。由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，避免了多頭登記導(dǎo)致的權(quán)力交叉、重復(fù)登記、效率低下的問題，權(quán)責(zé)明確，從而大大提高了工作效率。

3.登記程序統(tǒng)一。何時(shí)登記、登記機(jī)關(guān)的管轄范圍、申請(qǐng)登記的條件、登記機(jī)關(guān)受理申請(qǐng)、審查、核準(zhǔn)、發(fā)放權(quán)屬證書都有一定順序。最大程度地保證不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記在程序上的一致，削弱了由于各地經(jīng)濟(jì)、政治、文化等方面的差異對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效果的影響，確保程序公平和各地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)保護(hù)的統(tǒng)一。

4.統(tǒng)一登記簿或發(fā)放統(tǒng)一的權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的應(yīng)有之義。經(jīng)過統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之后，應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)情況登記在格式、內(nèi)容統(tǒng)一的登記簿，有的國家同時(shí)還頒發(fā)格式、內(nèi)容一致的權(quán)屬證書，保證權(quán)利人在一定范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確定、平等。同時(shí)，統(tǒng)一登記簿便于當(dāng)事人查詢不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況，方便交易。一定程度上能避免因登記簿或者權(quán)屬證書格式不一致給造假者帶來的可趁之機(jī)，維護(hù)了交易市場(chǎng)的安全。

二、我國急需構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其積極意義有以下幾個(gè)方面

1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人來說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度根據(jù)統(tǒng)一的立法明確了受理申請(qǐng)的登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一了登記程序，申請(qǐng)人在登記程序中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任一目了然，提高了權(quán)利人辦理登記的積極性，有利于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的具體內(nèi)容確定，查詢不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利歸屬等基本情況更加方便、準(zhǔn)確。

2.對(duì)于登記機(jī)關(guān)來講，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記，可以統(tǒng)一調(diào)配現(xiàn)有資源，合理分配任務(wù)，各部門權(quán)責(zé)明確，層級(jí)分明，消除了競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)了合作和交流。此舉能有效避免冗員冗費(fèi)和因權(quán)力交叉導(dǎo)致的相互推諉以及重復(fù)登記等情況，有助于提高工作效率，降低登記成本，節(jié)省社會(huì)資源。統(tǒng)一登記程序、登記簿、權(quán)屬證書等措施，減輕了登記機(jī)關(guān)的工作負(fù)擔(dān)，便于統(tǒng)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅，為國家開展征稅、保護(hù)耕地等進(jìn)一步的工作提供可靠信息。

3.從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)來講，登記機(jī)關(guān)依照統(tǒng)一登記程序處理登記申請(qǐng)，整個(gè)過程嚴(yán)謹(jǐn)、簡(jiǎn)捷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅的情況清楚，權(quán)屬明確，能有效防止一地二賣、一房二賣以及重復(fù)抵押等欺詐行為的發(fā)生。不動(dòng)產(chǎn)登記簿統(tǒng)一格式，統(tǒng)一管理，不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人以及利害關(guān)系人確認(rèn)、查詢不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的權(quán)屬、位置、面積、擔(dān)保物權(quán)情形、質(zhì)押權(quán)情形等事項(xiàng)十分方便，而且信息的真實(shí)性很有保證。交易后，變更物權(quán)、設(shè)立抵押登記、質(zhì)押登記等方面的手續(xù)也并不復(fù)雜。不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、確定，亂收費(fèi)現(xiàn)象減少，節(jié)省了交易成本。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效地提高了不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性，降低了風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)了交易秩序，有利于不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的繁榮。

三、我國構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建議

通過對(duì)比國外一些國家、地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定，總結(jié)國內(nèi)部分城市積極探索不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出了一些設(shè)想和建議，具體如下。

1.明確不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍主要包括不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利主體、標(biāo)的物、具有登記能力的權(quán)利內(nèi)容和應(yīng)登記的法律關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利主體包括享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的自然人、法人和其他組織，不僅包括本國人，還包括在我國享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外國人和無國籍人。不動(dòng)產(chǎn)登記的標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)，包括土地、草地、林地以及房屋、建筑物等地上定著物和附著物。具有登記能力的登記權(quán)利包括國有土地使用權(quán)、集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、土地抵押權(quán)、土地典權(quán)、房屋所有權(quán)和抵押權(quán)、其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利。應(yīng)登記的法律關(guān)系主要有兩種，一種是依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，另一種是非依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是指依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、移轉(zhuǎn)和消滅，不經(jīng)登記則無效。非依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)指因法律的規(guī)定、法院的判決、政府的指令、繼承及事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

2.建立完善的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的法律體系。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記主要依據(jù)的是部門規(guī)章或者規(guī)章以下的規(guī)范性法律文件，是不同的部門依據(jù)不同的管理體制，分別對(duì)土地、房屋、林木、草地等不動(dòng)產(chǎn)登記做出的分散性的規(guī)定。這些規(guī)定法律層級(jí)較低，效力不足，而且內(nèi)容上不統(tǒng)一甚至有互相矛盾的地方，無法滿足不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的需要。國外己經(jīng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的國家一般都有專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，如日本1899年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，幾經(jīng)修改沿用至今，是日本不動(dòng)產(chǎn)登記的主要法律依據(jù)。所以我國要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，全國人大的首要任務(wù)就是制定專門的、適用于全國的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，系統(tǒng)地指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記的方方面面，給各地的不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供統(tǒng)一的行為準(zhǔn)則和確定的

3.完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制。由于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值通常較大，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤給權(quán)利人和利害關(guān)系人造成的損失往往也比較大，所以有必要完善登記錯(cuò)誤的賠償機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的利益受損時(shí)能及時(shí)得到相應(yīng)的賠償，不至于血本無歸。首先，應(yīng)當(dāng)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的歸責(zé)原則到底是過錯(cuò)原則還是無過錯(cuò)原則。登記機(jī)關(guān)處理登記事務(wù)是利用公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的管理、確認(rèn)，為不動(dòng)產(chǎn)交易提供保障的行為，采用過錯(cuò)責(zé)任原則比較合理。其次，確定賠償經(jīng)費(fèi)的來源，保證賠償真正實(shí)現(xiàn)。縱觀各國不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償方式，大致分為由中央政府統(tǒng)籌賠償預(yù)算、各級(jí)政府分別編列賠償預(yù)算、國家設(shè)立專項(xiàng)基金與通過保險(xiǎn)渠道支付賠償費(fèi)用四種方式。我國目前的賠償經(jīng)費(fèi)主要來自中央和地方政府的財(cái)政預(yù)算，由于不動(dòng)產(chǎn)一般價(jià)值比較大，賠償費(fèi)用不菲，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)也比較大。建議設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金，國家財(cái)政劃撥一定費(fèi)用，再引入保險(xiǎn)機(jī)制，共同構(gòu)成我國的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償金來源。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在收取的登記費(fèi)用中，提存一定比例儲(chǔ)備起來，作為賠償經(jīng)費(fèi)的來源之一。

4.加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開化和電子化。在信息網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代，國際上部分國家將不動(dòng)產(chǎn)登記信息電子化，將數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)引入登記簿管理中，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開范圍更大廣闊，查詢也更加便捷。登記簿電子化之后，公眾只需要經(jīng)過電腦網(wǎng)上查詢即可得知某塊土地上的權(quán)利狀況，省去了以往需要親至登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)?jiān)儆傻怯洐C(jī)關(guān)層層審閱調(diào)取登記簿的復(fù)雜。而且電子化之后，可以對(duì)登記簿進(jìn)行多次備份，即使系統(tǒng)故障滅失也可以在短時(shí)間內(nèi)修復(fù)或者調(diào)取其他備份，比單純的紙質(zhì)備份簡(jiǎn)單、安全。當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記簿電子化的初始成本比較高，需要先建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫，然后對(duì)登記信息進(jìn)行錄入，這是一個(gè)龐大的工程。而且每一個(gè)轄區(qū)都必須配備計(jì)算機(jī)和接入網(wǎng)絡(luò)等必要設(shè)施，對(duì)財(cái)政是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)?？偟膩碇v，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開化和電子化，有利于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的管理和查詢，方便不動(dòng)產(chǎn)交易雙方。