孟昭煥

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)量也同步迅速增加，產(chǎn)品交易額巨大，產(chǎn)權(quán)變更日益頻繁，各方對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的要求也日益提高。傳統(tǒng)的測(cè)繪管理已經(jīng)不能適應(yīng)測(cè)繪市場(chǎng)的發(fā)展，面對(duì)此種情況，本文論述了以信息化和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，特別是以GIS為基礎(chǔ)的技術(shù)是如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪管理效率和質(zhì)量的提高。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)測(cè)繪；GIS技術(shù)；房地產(chǎn)信息

1 引言

房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用情況的專業(yè)測(cè)繪，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)及城鎮(zhèn)規(guī)范建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。

地理信息系統(tǒng)GIS，是以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，在計(jì)算機(jī)軟硬件的支持下，對(duì)空間相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、管理、操作、模擬和顯示，并采用地理模型分析方法，適時(shí)提供多種空間和動(dòng)態(tài)的地理信息，為地理決策服務(wù)而建立起來的計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)，是集計(jì)算機(jī)圖形學(xué)、幾何學(xué)、信息學(xué)、地理學(xué)等多門學(xué)科于一體的綜合性高新技術(shù)，其最大的特點(diǎn)就是同時(shí)具備空間數(shù)據(jù)的處理功能和屬性數(shù)據(jù)的處理功能[1]。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪管理的發(fā)展和不足

上世紀(jì)90年代左右，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，部分城市開始試點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和管理信息化建設(shè)以代替?zhèn)鹘y(tǒng)的手工操作模式，這一轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪管理具有質(zhì)的意義，從此開啟了我國房地產(chǎn)測(cè)繪管理信息化時(shí)代，鑒于當(dāng)時(shí)的技術(shù)條件，數(shù)據(jù)的獲得采用手薄的方式進(jìn)行記錄，并在計(jì)算機(jī)上批量處理各種測(cè)量數(shù)據(jù)，采用的數(shù)據(jù)庫如：Dbase，F(xiàn)oxBASE等，所建系統(tǒng)共享范圍小，主要目的是實(shí)現(xiàn)單據(jù)輸出和統(tǒng)計(jì)報(bào)表等。

到90年代中后期，隨著數(shù)據(jù)庫技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛快發(fā)展，出現(xiàn)了大型數(shù)據(jù)庫和以交換機(jī)、路由器大規(guī)模商用的市場(chǎng)條件，給房地產(chǎn)測(cè)繪管理提升帶來技術(shù)上的可能性，這一階段主要解決了部門內(nèi)部信息共享和管理效率的提升，但仍采取人手工錄入數(shù)據(jù)，CAD技術(shù)的發(fā)展逐步改變了手工錄入的狀況，形成了向CAD輔助制圖方式的轉(zhuǎn)變。但對(duì)圖形數(shù)據(jù)這類數(shù)據(jù)的傳輸，共享，管理仍不能很好的完成。

目前，房地產(chǎn)信息管理普遍還停留在CAD系統(tǒng)嫁接在MIS系統(tǒng)上的階段，大都存在以下問題：

1、系統(tǒng)大多是Client/Server兩層構(gòu)架為基礎(chǔ)。隨著用戶量的增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)處理全部集中在服務(wù)器端，當(dāng)多用戶同時(shí)向服務(wù)器索取數(shù)據(jù)時(shí)，數(shù)據(jù)服務(wù)器端壓力大，導(dǎo)致系統(tǒng)性能不斷下降，甚至發(fā)生服務(wù)器無響應(yīng)，死機(jī)。此外，兩層架構(gòu)的可擴(kuò)展性和穩(wěn)定性也較差。

2、測(cè)繪管理系統(tǒng)和房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)大多是兩個(gè)系統(tǒng)，信息相互孤立，信息的使用仍然需要人員參與才能進(jìn)行，以圖形數(shù)據(jù)為核心的房屋管理沒有建立起來，GIS用途單一，應(yīng)用范圍小，數(shù)據(jù)管理以屬性管理為主，無法實(shí)現(xiàn)以圖管房。

3、由于數(shù)據(jù)沒有完全實(shí)現(xiàn)共享，各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)之間沒有數(shù)據(jù)互通，各部門在使用相同數(shù)據(jù)時(shí)，不得不重復(fù)輸入，造成資源浪費(fèi)和效率低下，而且許多數(shù)據(jù)存在不一致的現(xiàn)象，這又造成數(shù)據(jù)可信度降低，糾錯(cuò)往往付出更多代價(jià)。隨著各子系統(tǒng)越來越龐雜，其互聯(lián)的難度更是成倍增加。

4、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，數(shù)據(jù)類型定義不夠明確。數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)不規(guī)范，各工程的接口處理復(fù)雜，可維護(hù)性差，沒有做到各種類型的數(shù)據(jù)整合和統(tǒng)一管理，各業(yè)務(wù)各自為戰(zhàn)，隨著業(yè)務(wù)量的不斷增加，維護(hù)數(shù)據(jù)庫的成本成倍增加，且還不一定解決出現(xiàn)的問題。

5、遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)共享能力差，無法實(shí)現(xiàn)多地遠(yuǎn)程辦公。

3 GIS技術(shù)優(yōu)勢(shì)和在房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)中的作用

GIS系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)在于能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)信息管理與房地產(chǎn)地形圖統(tǒng)一起來，兩者不需要再做融合工作，而本身就是一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)測(cè)繪將房地產(chǎn)系統(tǒng)地理空間數(shù)據(jù)（分幅圖、分丘圖、分層分戶圖）和屬性數(shù)據(jù)（房屋結(jié)構(gòu)、層次、坐落等） 形成的房地產(chǎn)信息引入到GIS系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)以圖管證，保證房地產(chǎn)信息的準(zhǔn)確、辦證過程順利。引入GIS系統(tǒng)重要的一點(diǎn)是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪與信息系統(tǒng)的一體化，這樣可以大大減少重復(fù)勞動(dòng)和接口對(duì)接造成的效率低下，并且提高測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可信度。本質(zhì)上將是借用技術(shù)手段提高房地產(chǎn)測(cè)繪管理水平。因此首先要從觀念上摒棄GIS只是一套技術(shù)工具的觀點(diǎn)。對(duì)于GIS的技術(shù)優(yōu)勢(shì)是如何提升房地產(chǎn)測(cè)繪管理水平的，本文認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)；

1、組件式GIS（Corgis）和萬維網(wǎng)GIS（WEBGIS），

組件式GIS主要特點(diǎn)是使通訊接口標(biāo)準(zhǔn)化，增強(qiáng)系統(tǒng)的可配置性、可擴(kuò)展性和開放性。組件式GIS實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)與信息系統(tǒng)的一體化，其表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)圖形信息和房地產(chǎn)屬性信息的一體化存儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)圖形的編輯繪制和屬性信息的錄入，達(dá)到圖形信息和屬性信息一體化采集的目標(biāo) ，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪圖形顯示與制圖的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)采集與空間數(shù)據(jù)庫的一體化集成。系統(tǒng)開發(fā)周期短，費(fèi)用低[2]。萬維網(wǎng)GIS將實(shí)現(xiàn)部門間數(shù)據(jù)的共享，使得相關(guān)數(shù)據(jù)能夠提供給外部使用者，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪管理中測(cè)繪數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)交易所記錄的數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)，并且能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪中的圖形數(shù)據(jù)和相關(guān)屬性數(shù)據(jù)的互查，從而為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理等提供準(zhǔn)確的測(cè)繪信息[3]。

2、空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)的應(yīng)用

GIS目前仍在使用關(guān)系數(shù)據(jù)庫管理空間數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)庫歷經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)，成熟度高，可以實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)一體化存儲(chǔ)；大數(shù)據(jù)管理和服務(wù)可以解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理過程中隨用戶量的增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)處理和數(shù)據(jù)處理能力不足的問題。

3、更高效的查詢定位服務(wù)

根據(jù)套名、戶主姓名、層型、功能區(qū)等進(jìn)行單獨(dú)或組合查詢，查詢每一套房分?jǐn)偯娣e的由來；可統(tǒng)計(jì)某一區(qū)域或某一段工作時(shí)間內(nèi)辦理的建筑物總量、住宅總數(shù)、寫字樓總數(shù)、總建筑面積、總占地面積、總戶數(shù)等；當(dāng)前建筑物分功能區(qū)、公用面積、分層、分戶的情況[4]

4 結(jié)束語

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要，應(yīng)充分利用信息技術(shù)發(fā)展給測(cè)繪管理提升帶來的機(jī)遇，在房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作中充分利用GIS系統(tǒng)，通過數(shù)據(jù)和圖形的數(shù)字化處理提升對(duì)房地產(chǎn)信息的管理效率，通過GIS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息和資源的共享，加強(qiáng)國土資源部門對(duì)相關(guān)信息的管理效率，通過GIS系統(tǒng)的應(yīng)用能夠建立起規(guī)范化和數(shù)字化的測(cè)繪管理信息系統(tǒng)，有效的提升測(cè)繪管理信息的應(yīng)用效率在為測(cè)繪信息使用者提供更多參考依據(jù)的同時(shí)也能為社會(huì)公眾提供更全面的房地產(chǎn)信息服務(wù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]范冬玲，張文來GIS在房產(chǎn)測(cè)繪管理及房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用[ J]. 2011， 10

[2]鄭智華基于GIS技術(shù)的房屋產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)的研究和實(shí)踐[ J]. 2008， 11