羅胤銘

摘要：高房價一直是困擾中國人生活水平提升的難題，廣受普通人民群眾的詬病。為對房價進(jìn)行有效調(diào)控，中國政府出臺了房產(chǎn)限購政策，以其對房價調(diào)整起到積極的影響作用。限購政策實施以來，有效抑制了房價的上漲，但在作用的發(fā)揮方面表現(xiàn)出一定的滯后性，很多人擔(dān)心一旦限購政策取消，房價又會出現(xiàn)報復(fù)性反彈?；诖耍疚膹睦碚搶用嫒胧?，對限購政策對房價調(diào)控的有效性進(jìn)行了簡單分析，希望對相關(guān)人士有所啟示。

關(guān)鍵詞：限購政策；房價調(diào)控；有效性

前言

2010年4月，國家出臺了房地產(chǎn)限購政策，對房地產(chǎn)行業(yè)實施調(diào)控，以有效降低房價高的社會性問題。限購政策實施以來，其有效性在社會中廣受爭議。北京市受到限購政策的影響最為顯著，在一個半月之內(nèi)成交量受到的影響持續(xù)增加，但在一個半月之后開始放緩。而其他城市受到限購政策的影響則不是那么顯著，住房成交量基本變化不大。國家出臺限購政策壓縮房產(chǎn)的購買需求，冷卻房產(chǎn)交易熱度，從而實現(xiàn)降低房價的效果，是不得已的策略。雖然限購政策確實在一定程度上遏制了房價的上漲趨勢，但穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、有效調(diào)控房價、解決居民買房難的問題，仍然需要準(zhǔn)確把握房價上漲的根源，對癥下藥，在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，使房價水平逐漸返回合理區(qū)間，避免出現(xiàn)房價報復(fù)性反彈。

一、限購政策對房價調(diào)控的有效性分析

當(dāng)前，中國房價不斷上漲給居民生活帶來了較大的壓力，調(diào)控房價的呼聲越來越高。房價不斷上漲，一方面是由于地方政府在財權(quán)、事權(quán)不統(tǒng)一的情況下，通過賣地增加地方財政收入，導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本增加，間接推高了房產(chǎn)價格，另一方面是由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)融資機(jī)制不夠科學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)商自己擁有的資金非常有限，主要是通過銀行貸款和房屋預(yù)售籌集資金，因而銀行不希望房價下跌，開發(fā)商不希望房價下跌，甚至部分支付預(yù)付款的買主也不希望房價下跌，這為房價走高創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，從而推高了房價水平。此外，部分地方政府為了追求政績，盲目推動城市化，大面積拆線老房、舊房，這些代價都需要用高房價來彌補(bǔ)，這也是房價走高的一個重要原因。再加上不少城市尤其是大城市中都存在炒房現(xiàn)象，并且此種現(xiàn)象有愈演愈烈之勢，很多人購置多套房屋，轉(zhuǎn)手倒賣掙差價，將房地產(chǎn)市場炒熱，無形中推高了房價，給普通人買房帶來了巨大的阻礙。

可見，中國房價居高不下的原因是多方面的，限購政策的出臺，從政策的權(quán)威性方面，給予了高房價重重一擊，在房價調(diào)控方面取得的效果非常顯著。其一，限購政策的出臺，有效抑制了房價的上漲趨勢，在一定程度上拉低了房價水平，為普通群眾買房創(chuàng)造了更加便利的條件。其二，限購政策的出臺，其效果的顯現(xiàn)具有一定的滯后性，即在限購政策出臺前期，其抑制房價的效果并不明顯，在限購政策實施一段時間后，其對于房價的抑制作用越來越強(qiáng)，直接造成很多城市房價下降。其三，限購政策對房價上漲過快的城市如北京，產(chǎn)生了預(yù)期調(diào)控效果之外的調(diào)控效果，對過度投機(jī)行為進(jìn)行了有效抑制，為普通人民群眾創(chuàng)造了一個更加公平的購房環(huán)境。其四，在房價本來就不高的城市中，限購政策的出臺，并沒有給房價帶來顯著的影響，也沒有體現(xiàn)出額外的房價調(diào)控效果。

限購政策對于房價調(diào)控的有效性帶來的啟示是：一是限購政策的出臺從政策層面上對房價上漲產(chǎn)生了明顯的抑制作用，彰顯出了中央國家政府調(diào)控房價的堅定決心，對市場行為的發(fā)展起到了良好的引導(dǎo)作用，并向民眾傳達(dá)了積極的房價調(diào)控意圖，穩(wěn)定了購房者的情緒。二是限購政策的效果仍然有限，因為其作用的體現(xiàn)僅僅是依靠國家政策的強(qiáng)制性規(guī)定，而非依靠市場規(guī)律對房價產(chǎn)生機(jī)制進(jìn)行有效疏導(dǎo)，這是權(quán)宜之計，并未長久之計，為了真正達(dá)到房價調(diào)控的目的，仍然需要大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系。

二、進(jìn)行房價調(diào)控的措施建議

基于對限購政策對于房價調(diào)控的有效性的科學(xué)分析，提出幾點(diǎn)進(jìn)行房價調(diào)控的措施建議，供參考。其一，在大中型城市中推進(jìn)個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，將城市中所有人所保有的住房信息錄入到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)當(dāng)中，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確統(tǒng)計分析，避免投機(jī)者鉆空子開展炒房行為，從而將房價保持在合理的波動區(qū)間之內(nèi)。其二，合理劃分中央政府和地方政府的財權(quán)、事權(quán)，實現(xiàn)地方政府財權(quán)和事權(quán)的統(tǒng)一，避免一些地方政府通過出賣土地獲得財政收入，并強(qiáng)化中央政府的職責(zé)，減輕地方政府的財政壓力。其三，逐步取消房產(chǎn)預(yù)售機(jī)制，排除房產(chǎn)預(yù)售帶來的房價推高隱患，按適當(dāng)?shù)谋壤嵘慨a(chǎn)開發(fā)商的自由資金，以拉高房產(chǎn)開發(fā)商門檻的方式，避免房價由于不合理的預(yù)售而被推高。其四，對城市用地進(jìn)行良好的中長期規(guī)劃，避免不必要的拆遷造成房產(chǎn)開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到普通購房者頭上，實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)成本的有效降低，并合理控制城市人口數(shù)量，避免人多擁擠造成買房難、看病難等問題。對于以上措施的實施，要逐步進(jìn)行、穩(wěn)步推進(jìn)，將房價調(diào)控作為一個系統(tǒng)性的工程來看待，通過多方合力，全面、有效降低房價水平。

三、結(jié)語

總而言之，限購政策的出臺，給房價調(diào)控帶來的影響是非常積極而樂觀的，但由于調(diào)控方式的原因，其對于房價調(diào)控的有效性較為有限。對于這一點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)有明確的認(rèn)識。在未來，為了避免房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈，仍然要強(qiáng)調(diào)從市場規(guī)律人手，尋找房價過快上漲的問題根源，對癥下藥以求藥到病除，通過適當(dāng)?shù)?、全方位的、系統(tǒng)性的房價調(diào)控方式，構(gòu)建一套健康的房價形成機(jī)制和房價控制機(jī)制，將房價保持在合理的區(qū)間之內(nèi)，解決當(dāng)下普通老百姓買房難的問題，實現(xiàn)人民生活水平的提升。