張蓮

（淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院財經(jīng)系，安徽淮北235000）

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的影響分析

張蓮

（淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院財經(jīng)系，安徽淮北235000）

以我國滬深兩市2007年1月1日-2015年12月31日期間采用公允價值模式來計量投資性房地產(chǎn)的上市公司為研究對象，深入分析投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式對會計信息的影響。首先分析首次采用公允價值計量時對公司的會計信息的影響；然后探討選取公允價值模式來核算投資性房地產(chǎn)項目會對公司資產(chǎn)、利潤、凈資產(chǎn)等會計數(shù)據(jù)造成怎樣的經(jīng)濟(jì)后果，從而從公允價值計量揭示的財務(wù)數(shù)據(jù)層面說明投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可以提高會計信息的價值相關(guān)性。

投資性房地產(chǎn)；公允價值；影響分析

一、引言

公司對外披露的財務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性、相關(guān)性程度的高低對投資者等利益相關(guān)者能否做出合理的決策起著關(guān)鍵性的作用。選取公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)項目時，一方面會對以前年度的所有者權(quán)益以及凈利潤產(chǎn)生影響，另一方面對采用公允價值模式的當(dāng)年以及以后年度期間，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或者攤銷，發(fā)生的公允價值變動計入當(dāng)年的公允價值變動損益，也會對其期末的所有者權(quán)益以及凈利潤產(chǎn)生影響。因此，相較于歷史成本模式，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行計量可以向投資者等利益相關(guān)者提供更加相關(guān)、可靠的會計信息。劉永澤、馬妍[1]102通過案例分析的方法，深入探討公允價值計量在我國投資性房地產(chǎn)項目運(yùn)用的困境及原因，并提出相應(yīng)的對策?？疾焐鲜泄具x取公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)項目的動因及產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果。鄒燕[2]22、沈瑾等[3]108以中海發(fā)展為例，分析投資性房地產(chǎn)公允價值后續(xù)計量對上市公司的影響。研究表明，隨著房價持續(xù)上漲，以公允價值計量投資性房地產(chǎn)項目，會使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，凈利潤增加，資產(chǎn)負(fù)債率降低。張春燕[4]12以2011-2013年間，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司為樣本，研究采用公允價值計量對企業(yè)償債能力、盈利能力及營運(yùn)能力等財務(wù)指標(biāo)的影響，并通過實證研究，驗證投資性房地產(chǎn)公允價值計量的價值相關(guān)性。樊麗麗[5]34、馬麗[6]21等通過實證研究，驗證了投資性房地產(chǎn)公允價值及其公允價值變動損益可以明顯的提升對股票價值或股票收益率的解釋力。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，可以向投資者提供更具有相關(guān)性的財務(wù)信息。可以看出，多數(shù)學(xué)者是以案例分析法，對于選擇動因及經(jīng)濟(jì)后果等問題進(jìn)行研究，也有學(xué)者以實證分析法驗證投資性房地產(chǎn)公允價值模式的價值相關(guān)性問題。但是很少有學(xué)者以選擇公允價值計量投資性房地產(chǎn)的所有上市公司為研究樣本，通過描述統(tǒng)計分析方法，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式展開研究。文章以我國2007-2015年擁有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司為樣本，深入分析投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式對會計信息產(chǎn)生的影響。

二、首次采用公允價值計量時對公司的會計信息影響分析

根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)中上市公司年報中披露的投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息可以發(fā)現(xiàn)，其一般在兩種情況下選擇采用公允價值計量模式，一種是自公司對投資性房地產(chǎn)執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時即選擇公允價值模式，在此種情況下進(jìn)行會計處理時，需要遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號-公允價值計量》（C A S39）以及《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》（C A S3）。另外一種是公司在滿足投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的特定條件下變更會計政策，由以往的成本模式變更為公允價值模式來核算其投資性房地產(chǎn)項目，在此種情況下進(jìn)行會計處理時，需要按照會計政策變更規(guī)定處理。無論公司是在哪一種情況下對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選擇公允價值模式，均需要采用追溯調(diào)整法對其進(jìn)行調(diào)整，變更日投資性房地產(chǎn)公允價值與原賬面價值之差計入期初的留存收益，也會產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債，對公司以前年度的凈利潤產(chǎn)生影響。通過搜集整理研究樣本年報中披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，從所有者權(quán)益以及凈利潤兩個角度計算采用公允價值模式對公司會計信息產(chǎn)生的影響，具體見表1。

表1 采用公允價值對以前年度留存收益以及凈利潤的累計影響（單位：萬元）

從表1可以看出，30家公司（47.6%）在首次持有投資性房地產(chǎn)項目時就采用公允價值模式計量，33家公司（52.4%）對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式。中國天楹、樂金健康、華發(fā)股份、藍(lán)光發(fā)展、洲際油氣、博瑞傳播6家公司（9.52%）采用公允價值模式不會對其以前年度留存收益和凈利潤產(chǎn)生影響，海航基礎(chǔ)、*S T百花、方正證券3家公司（4.76%）采用公允價值模式對其以前年度留存收益和凈利潤產(chǎn)生負(fù)影響外，相對于成本模式，其他54家公司（85.72%）采用公允價值模式均會增加以前年度的留存收益以及凈利潤，中國銀行、金隅股份的留存收益甚至高達(dá)331800萬元、393911.46萬元，相應(yīng)的凈利潤分別達(dá)到248850萬元、295433.60萬元。采用公允價值模式能夠增加以前年度的留存收益以及凈利潤，提升公司業(yè)績。

三、后續(xù)年度對公司凈利潤貢獻(xiàn)的影響分析

（一）各行業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值變動占其凈利潤的比例分析

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》（C A S3）、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號-公允價值計量》（C A S39）規(guī)定，投資性房地產(chǎn)項目選取公允價值模式核算后不得再變更為成本模式核算；相應(yīng)的公允價值變動計入公允價值變動損益，直接會對公司的利潤產(chǎn)生明顯的影響，從而與會計信息的可靠性程度之間存在著緊密的聯(lián)系。為了分析采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后的變動損益對凈利潤的貢獻(xiàn)，本文統(tǒng)計了各行業(yè)2010-2015年間投資性房地產(chǎn)項目的期末公允價值變動額占其期末凈利潤的比例情況，具體見表2

表2 各行業(yè)部分年度投資性房地產(chǎn)公允價值變動占其凈利潤的比例分析（%）

由表2中可以發(fā)現(xiàn)，采用公允價值模式對每個行業(yè)的凈利潤的貢獻(xiàn)存在明顯差異，采礦業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、制造業(yè)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動對凈利潤的貢獻(xiàn)相對比較大，而建筑業(yè)、水利環(huán)境管理業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)的公允價值變動占凈利潤的比重較小。投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益大部分為正，直接增加公司利潤，雖然有的公司其中幾年公允價值變動損益為0，比如津濱發(fā)展、東江環(huán)保、華貿(mào)物流、新城B股等，沒有直接增加當(dāng)年利潤，但采用公允價值計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或者攤銷，間接上會對公司利潤做出貢獻(xiàn)。

（二）金融危機(jī)前后投資性房地產(chǎn)公允價值變動占其凈利潤的比例分析

圖1 上市公司2007-2015年投資性房地產(chǎn)平均公允價值變動情況

從圖1可以看出，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2007-2015年投資性房地產(chǎn)項目的平均公允價值變動額以及相應(yīng)的占凈利潤的比例存在明顯的差異。在2007年、2008年投資性房地產(chǎn)平均公允價值變動損益分別為12.1百萬元、1.7百萬元，相應(yīng)的對利潤的貢獻(xiàn)為11.5%、5.19%；2009-2015年投資性房地產(chǎn)平均公允價值變動損益100百萬元以上，金額相對較大，占利潤的比重也相對比較高。

金融危機(jī)后，我國相關(guān)監(jiān)管部門逐漸加大對公允價值模式在應(yīng)用中的監(jiān)督。公允價值變動損益體現(xiàn)的是公司尚未實現(xiàn)的利得或損失，相比于2009年之前，2009年之后投資性房地產(chǎn)等資產(chǎn)的會計信息對于投資者等利益相關(guān)者來說更為重要，可靠性以及相關(guān)性更強(qiáng)。

通過相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)層面來研究選取公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)項目造成的經(jīng)濟(jì)后果，可以清楚的看出，一方面在房價波動頻繁的情況下，公司選取公允價值模式能夠根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整投資性房地產(chǎn)項目的價值，使其賬面價值與市場價格相一致，另一方面又能夠通過投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益體現(xiàn)出其尚未實現(xiàn)的利得或損失，可以向投資者等利益相關(guān)者提供更加全面、相關(guān)的資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等會計信息，有助于投資者等利益相關(guān)者做出更合理的決策。

[1]劉永澤,馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境與對策[J].當(dāng)代財經(jīng).2011,（08）：102-109.

[2]鄒燕、王雪、吳小雅.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用研究-以津濱發(fā)展及同行業(yè)同地區(qū)公司為例[J].會計研究.2013,（09）：22-28.

[3]沈瑾，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中公允價值的運(yùn)用[J].消費(fèi)導(dǎo)刊.2015,(05)：108-109.

[4]張春燕.公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的實證研究[D].湖北：武漢科技大學(xué)會計學(xué)院，2014：12-30.

[5]樊麗麗.投資性房地產(chǎn)公允價值計量對財務(wù)狀況和股價影響的研究[D],山東：山東財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院，2012：34-38.

[6]馬麗.投資性房地產(chǎn)公允價值計量會計信息的價值相關(guān)性研究[D]，黑龍江：哈爾濱工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，2015：21-36.

F234.4

A

1671-5993（2017）02-0053-03

2016-12-20

本文系2016年度安徽省高校人文社會科學(xué)研究重點(diǎn)科研課題《互聯(lián)網(wǎng)金融對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響》（編號：sk2016A083）；院級課題《基于工作過程的模塊式的研究-以會計專業(yè)為主要研究學(xué)科》（編號：2014jxxm-10）的階段性研究成果。

張蓮(1982-)，女，安徽滁州人，碩士，講師，研究方向：會計理論與方法。