臥龍

全球樓市危機(jī)山雨欲來(lái)

臥龍

臥龍，接觸股市20余年。1995年開(kāi)始給《股市動(dòng)態(tài)分析》投稿，1996年入職深圳新蘭德，1998年轉(zhuǎn)職大鵬證券，2000年初因生性喜愛(ài)自由轉(zhuǎn)做個(gè)人投資者至今。

全球樓市熾熱，美國(guó)樓價(jià)最高的地方便是硅谷。由于樓價(jià)高企，租金飚升，現(xiàn)時(shí)正進(jìn)入新同居時(shí)代。硅谷的初創(chuàng)公司與發(fā)展商及公寓業(yè)主合作，提供多房間的公寓單位，然后將房間分租給租客。每間房的租金基于地點(diǎn)而定，舊金山平均要2500美金，圣何塞1700美金。你沒(méi)看錯(cuò)，是一間房要2500美金，而非一個(gè)套間。

加拿大樓市可算是最堅(jiān)挺的了，樓價(jià)持續(xù)上升，2008年全球金融風(fēng)暴加拿大樓價(jià)只是小幅下挫，然后震蕩向上，2013年之后則全面飚升，“幕后黑手”是中國(guó)人，在加拿大掃貨，令加拿大各地政府不得不使出“辣招”應(yīng)對(duì)（比如征收海外買家稅項(xiàng)等）。多倫多樓價(jià)終于出現(xiàn)回落，今年6月份樓價(jià)較3月份跌14.2%，溫哥華6月平均樓價(jià)按年下跌2.7%，較5月份跌3.2%。除了各地“辣招”，7月加拿大7年來(lái)首次加息，對(duì)樓市亦起降溫的作用。加拿大中央銀行亦承認(rèn)，樓價(jià)下跌是目前加拿大最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前加拿大家庭債務(wù)與收入比接近創(chuàng)紀(jì)錄高位，此等情形，盡管高盛指加拿大樓市與美國(guó)2007年樓市所面臨的基本面不盡相同（主要是銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理要嚴(yán)格得多），但顯然加拿大樓市正處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

分析自1975年以來(lái)加拿大樓價(jià)指數(shù)走勢(shì)，可以看到2007年以來(lái)的升勢(shì)，正重復(fù)著2000年納斯達(dá)克指數(shù)泡沫爆破前走勢(shì)、2015年中國(guó)創(chuàng)業(yè)板指數(shù)崩盤(pán)前走勢(shì)。加拿大樓市一旦見(jiàn)頂，后市的跌幅不會(huì)少于30%，更大的可能性是跌回2008年全球金融危機(jī)的低位附近。

美聯(lián)儲(chǔ)可能在9月開(kāi)始“縮表”，而港幣兌美元的匯價(jià)連續(xù)半年貶值，美元兌港幣目前已經(jīng)接近7.85的弱保證兌換水平——最低7.82。2016年初曾經(jīng)有一次脈沖式的港元貶值，其時(shí)港股處于最后一跌階段；但此時(shí)港股走勢(shì)十分強(qiáng)勁，資金卻不斷流向美元，而這段時(shí)間美元走勢(shì)是相當(dāng)弱勢(shì)。本周香港港幣隔夜拆息利率升至2008金融危機(jī)以來(lái)的最高，雖然只是區(qū)區(qū)0.714厘，相比之下1998年亞洲金融風(fēng)暴當(dāng)時(shí)隔夜拆息是300厘，但經(jīng)過(guò)10年的超低息環(huán)境，投資者已經(jīng)完全忘記了“風(fēng)險(xiǎn)”二字。當(dāng)年亞洲金融風(fēng)暴正是對(duì)沖基金狙擊港幣匯率，令金管局不得不加息應(yīng)付，然香港按揭利率絕大部分參考銀行同業(yè)拆息而定，于是按揭利率同步扯高，炒高的樓價(jià)便見(jiàn)頂暴跌。歷史是否會(huì)重演？目前香港1個(gè)月同業(yè)拆息只有0.43厘，按揭利率1厘7至1厘8之間，以貸款額480萬(wàn)港幣，8成30年按揭計(jì)算，每月供款僅1.4萬(wàn)港幣，但若利率上升2厘，則供款升至1.8萬(wàn)港幣。香港特區(qū)新任特首林鄭月娥表示，當(dāng)下香港家庭收入2/3用于住房，此等數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于1997年。不要說(shuō)加息2厘，就算是加息1厘，對(duì)于香港人而言，都是砸死駱駝的最后一根稻草！

韓國(guó)首都首爾公寓平均價(jià)格3月份首次超過(guò)6億韓元折合53.4萬(wàn)美金），韓國(guó)居民房屋按揭貸款隨之創(chuàng)歷史新高。韓國(guó)政府宣布，將提高住房擁有者的資本利得稅，冀希望抑制樓市投機(jī)及首爾、釜山等城市的地產(chǎn)泡沫，并表示“住宅不應(yīng)是投資品，而應(yīng)該是家，任何投機(jī)性需求都應(yīng)該予以遏制”。這與中國(guó)最近提出“房子是用來(lái)住的”如出一轍。自2018年4月起，韓國(guó)指定區(qū)域內(nèi)擁有兩個(gè)單位的個(gè)人，資本利得稅升10個(gè)百分點(diǎn)；擁有三套及三套以上的個(gè)人，資本利得稅率提高20個(gè)百分點(diǎn)。此項(xiàng)加稅提案需提交國(guó)會(huì)審核。這是韓國(guó)政府過(guò)去10個(gè)月第三次出招調(diào)控樓市。

整體而言，全球樓市進(jìn)入最后的瘋狂階段，出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)可能仍然是美國(guó)加息或者縮表導(dǎo)致。雖然未必便是當(dāng)下一刻見(jiàn)頂，但頂部只會(huì)遲到而不會(huì)不到。用山雨欲來(lái)形容全球樓市最貼切不過(guò)。

中國(guó)股市自今年5月底見(jiàn)底以來(lái)反復(fù)上升，其中代表藍(lán)籌股的上證50指數(shù)及滬深300指數(shù)走勢(shì)較好；代表中小型股票的國(guó)證2000指數(shù)

（399303）走勢(shì)較弱，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)走勢(shì)更差。反映整個(gè)A股市場(chǎng)走勢(shì)的國(guó)證A股指數(shù)（399317）自2015年6月7559點(diǎn)見(jiàn)頂之后暴跌，至2015年9月份完成浪（a），之后反彈至12月份為浪（b），再跌到2016年初為浪（c）。2016年初至11月份，一個(gè)楔形的5浪完成浪（a）。2016年11月份至今的下跌是3浪模式的浪（b）回調(diào)。近期的反彈是（b）浪b，即將結(jié)束，尚差一個(gè)小5浪。之后反復(fù)下挫至年底，結(jié)束浪（b），然后展開(kāi)大規(guī)模的上升行情浪（c）。這是首選數(shù)法。次選數(shù)法是2015年6月至9月的下跌為浪（a），2015年9月至今是一個(gè)水平三角形的浪（b），即將展開(kāi)浪（c）下跌。