興業(yè)證券張憶東

港股地產(chǎn)投資策略：中期業(yè)績行情可期

興業(yè)證券張憶東

首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速是符合預(yù)期的，1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，基本符合預(yù)期。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。住宅的投資和新開工同比增速都好于平均水平，顯示了地產(chǎn)公司的投資意愿和新開工補(bǔ)庫存的動力依然很足。

值得注意的是，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積/金額同比增速略有回升。分城市來看，一線/二線城市上半年累計(jì)銷售面積同比增速分別為-33%/-34.5%，三、四線城市表現(xiàn)依然較好，累計(jì)銷售面積同比增速為24.9%。各地仍在不斷出臺新的限購政策，基調(diào)以控制房價(jià)，防范風(fēng)險(xiǎn)為主，我們預(yù)計(jì)下半年商品房的銷售面積/金額同比增速將繼續(xù)回落。

銷售方面，主要上市公司上半年的表現(xiàn)好于行業(yè)平均水平，累計(jì)合約銷售金額和面積的同比增速為54.6%和43.2%，遠(yuǎn)高于行業(yè)的21.5%和16.1%。表現(xiàn)較好的公司有龍湖地產(chǎn)、碧桂園和融創(chuàng)中國，合約銷售金額分別同比增長140%、131%和89%；合約銷售面積分別同比增長133%、106%和102%。部分公司開發(fā)中期業(yè)績盈喜，中國金茂、旭輝控股以及龍光地產(chǎn)預(yù)計(jì)中期業(yè)績核心凈利潤分別同比增長不低于100%、50%和100%。

我們認(rèn)為，港股即將進(jìn)入中期業(yè)績期，由于地產(chǎn)公司上、下半年項(xiàng)目結(jié)算的不均勻性，一般上半年的業(yè)績可參考性并不強(qiáng)。但是地產(chǎn)公司2015年的合約銷售大幅增長，開始進(jìn)入結(jié)算期，部分公司開始發(fā)布中期盈喜，如果中期業(yè)績能夠鎖定更好的業(yè)績，那全年業(yè)績的確定性將更高。另外，“滬港通、深港通”對港股地產(chǎn)仍然是資金凈流入。目前行業(yè)平均估值對應(yīng)2016A、2017E的10.1、7.4倍PE，1.3倍PB，平均股息收益率為4%，在上市地產(chǎn)公司合約銷售持續(xù)超預(yù)期的前提下，行業(yè)整體估值有望繼續(xù)上行。我們?nèi)匀痪S持對行業(yè)“推薦”的評級，行業(yè)首選為龍湖地產(chǎn)（00960.HK）、中國金茂（00817.HK）和旭輝控股（00884.HK），另外，建議強(qiáng)烈關(guān)注中國海外（00688.HK）和華潤置地（01109.HK）。

表：行業(yè)估值情況一覽