王晶
【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲,政策出臺(tái)了很多政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文從區(qū)域性的角度著手,運(yùn)用固定效應(yīng)模型研究政策對(duì)不同類城市房?jī)r(jià)的影響,并提出政策建議。
【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 政策 固定效應(yīng)模型
一、引言
各城市房?jī)r(jià)都在不斷高漲,據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),一線城市房?jī)r(jià)在2萬(wàn)到3萬(wàn)5左右,二線城市在1萬(wàn)到2萬(wàn)左右。城市房?jī)r(jià)差異大,城市發(fā)展水平差異就相應(yīng)增加。因此,研究不同城市房?jī)r(jià)的影響因素,有助于縮小城市間房?jī)r(jià)的差異,推動(dòng)各城市共同發(fā)展。
二、文獻(xiàn)綜述
國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房?jī)r(jià)的研究和觀點(diǎn)有很多。Fratantoni和Schuh(2003)利用美國(guó)1966—1998年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)相同的貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響不同。孫力軍、孫力彬(2006)選取2000—2006年的房?jī)r(jià),發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)貨幣政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。秦梓華(2006)研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)受到貨幣供應(yīng)量的影響。梁云芳、高鐵梅(2007)利用1995—2005年的數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與利率和M2負(fù)相關(guān)。吳成軍(2009)論證了M2可以導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)。盧建新、苗建軍(2011)運(yùn)用1997—2005年的數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)中、西部地區(qū)房?jī)r(jià)較東部地區(qū)來(lái)說(shuō)波動(dòng)小。
三、我國(guó)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)
2008年金融危機(jī)爆發(fā)后,政府輪番出臺(tái)了大量寬松政策,使得2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),政府2010年連續(xù)采取了多輪調(diào)控措施,但收效甚微,同年我國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比上漲6.4%。2011年后,國(guó)家進(jìn)一步擴(kuò)大干預(yù),一定程度上控制了房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)入2014年,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)、銷售量雙下降。于是國(guó)家又相繼出臺(tái)諸如“央五條”、“央行930房貸新政”等寬松政策。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)依然嚴(yán)峻,投資減少,國(guó)家出臺(tái)寬松政策刺激需求,各地也出臺(tái)相應(yīng)的寬松政策刺激房市。2016年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量創(chuàng)新高,土地供應(yīng)依然嚴(yán)峻,上半年房地產(chǎn)政策寬松,后半年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲,調(diào)控政策逐漸收緊。
四、實(shí)證分析
(一)變量的選取與說(shuō)明
本文取城市商品房銷售均價(jià)為房?jī)r(jià)指標(biāo)。根據(jù)之前學(xué)者的研究,貨幣供應(yīng)量M2對(duì)房?jī)r(jià)有影響,而考慮到貨幣供應(yīng)量只有全國(guó)的數(shù)據(jù),故采用全國(guó)統(tǒng)一的M2。另外,考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求效應(yīng),本文選取城市土地供應(yīng)量和城市商品房銷售面積兩個(gè)月度指標(biāo)。最后加入房地產(chǎn)政策作為虛擬變量。
本文所選擇的城市有:一線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津)、二線城市(南京、杭州、廈門(mén)、石家莊和合肥)、三線城市(烏魯木齊、銀川、呼和浩特、西寧和蘭州)。選取2010年06月到2016年11月的月度數(shù)據(jù)。為了消除異方差性,本文對(duì)除虛擬變量以外的全部變量取自然對(duì)數(shù)。全部數(shù)據(jù)來(lái)源于CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)、wind數(shù)據(jù)庫(kù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行。
(二)政策虛擬變量的選取
通過(guò)對(duì)城市房?jī)r(jià)做斷點(diǎn)檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)城市都存在一些政策影響房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷點(diǎn)的時(shí)間:一線城市為2011年5月、2013年9月和2016年1月,二線城市為2013年5月、2014年9月和2016年1月,三線城市為2011年5月、2012年10月和2014年5月。分別將不同類城市出現(xiàn)斷點(diǎn)的政策定義為虛擬變量d1、d2、d3。
(三)單位根檢驗(yàn)
首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。
由表1可知,一、二線城市的房?jī)r(jià)是不平穩(wěn)的,對(duì)它們?nèi)∫浑A差分,結(jié)果如表2所示。
(四)固定效應(yīng)模型的估計(jì)
運(yùn)用平穩(wěn)面板數(shù)據(jù)建立不同類城市的固定效應(yīng)模型,結(jié)果如表3所示。
注:*表示在5%的水平上顯著
五、結(jié)論與政策建議
根據(jù)上述結(jié)果,不同類城市有明顯的差異。其中,一、二線城市的政策變量都為負(fù),說(shuō)明政策對(duì)其能夠起到抑制作用。三線城市虛擬變量都為正,說(shuō)明政策對(duì)房?jī)r(jià)的控制力小。
根據(jù)上述結(jié)論,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,政府在處理房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):
第一,我國(guó)不同類城市房地產(chǎn)價(jià)格差異明顯,國(guó)家政策能夠制約一、二線城市房?jī)r(jià),三線城市的政策制約性則較弱。因此要正確了解城市之間的差異,合理出臺(tái)相關(guān)政策。
第二,一、二線城市應(yīng)建立房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng),減少房?jī)r(jià)的盲目預(yù)測(cè)。而三線城市應(yīng)注重自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展,結(jié)合具體情況因城施策。
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