黃淮學(xué)院 喬虹

保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計

黃淮學(xué)院 喬虹

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，亦是資金密集型行業(yè)，其健康發(fā)展的關(guān)鍵在于能否高效地籌集與使用資本；能否以最優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)經(jīng)營運(yùn)作，從而以最低的財務(wù)風(fēng)險保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，本文選取保利地產(chǎn)作為研究對象，通過對該公司2006～2015年的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比例分析、長短期償債能力分析、存貨周轉(zhuǎn)分析揭示其資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀并發(fā)現(xiàn)存在的問題，再結(jié)合影響其資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)外部影響因素分析，針對性的提出相關(guān)優(yōu)化建議。

保利地產(chǎn) 資本結(jié)構(gòu) 財務(wù)風(fēng)險

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)增長、金融穩(wěn)定、吸納就業(yè)都有重要影響。房地產(chǎn)投資的波動對GDP的增長率有顯著的正影響，當(dāng)房地產(chǎn)投資額的增長率上升1個百分點(diǎn)時，GDP隨之增長0.1181個百分點(diǎn)（陳增壽等，2012）。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的影響。同時房地產(chǎn)行業(yè)也是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量大且依賴程度高。從房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性來說，擁有良好的資本結(jié)構(gòu)對其發(fā)展至關(guān)重要，并且要做好資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使資本運(yùn)行流暢。即資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化研究可以促使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展（陳奮，2012）。因此本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)作為研究基點(diǎn)，并以保利地產(chǎn)作為研究對象，通過對其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比例分析、長短期償債能力分析、存貨周轉(zhuǎn)分析等方法對保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并結(jié)合行業(yè)平均情況的對比分析，發(fā)現(xiàn)其在資本結(jié)構(gòu)上存在的問題。最后結(jié)合影響保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)外部影響因素分析，針對性的提出相關(guān)優(yōu)化建議。為保利地產(chǎn)的未來健康發(fā)展提供財務(wù)依據(jù)，并為中小型房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化提供借鑒意義。

二、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)創(chuàng)建于1992年，2002年完成股份制改造，2006年7月31日，公司的股票在上海證券交易所掛牌上市。保利地產(chǎn)在2009～2015年連續(xù)六年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，并被國家評為具有一級房地產(chǎn)資質(zhì)的企業(yè)。2015年房地產(chǎn)銷售收入排行榜上，保利地產(chǎn)更是以1471.1億元，排名第六位，是全國僅有的7大營業(yè)收入“千億俱樂部”成員之一。近年來，保利地產(chǎn)堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)為輔。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋40多個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有119家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。由此可見，復(fù)雜的經(jīng)營業(yè)務(wù)和龐大的集團(tuán)規(guī)模使得保利地產(chǎn)不得不舉債經(jīng)營，高負(fù)債經(jīng)營在所難免。

（一）高負(fù)債經(jīng)營，長期償債能力較弱狹義上說，資本結(jié)構(gòu)是指公司各種長期資金來源的構(gòu)成及其比例關(guān)系。常見的公司長期資金來源包括權(quán)益性資本和債務(wù)性資本兩類；廣義上說，公司中所有者權(quán)益和負(fù)債的結(jié)構(gòu)及其相互之間的比例關(guān)系，包括所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)、負(fù)債的結(jié)構(gòu)以及二者之間的比例關(guān)系，形成了公司的資本結(jié)構(gòu)（張冀等，2013）。本文是從廣義資本結(jié)構(gòu)來進(jìn)行以下論述的。

表1 保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)(單位：億元)

表2 保利地產(chǎn)與行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率對比分析表

由表1和表2數(shù)據(jù)可以清晰地看出，保利地產(chǎn)一直延續(xù)高負(fù)債率經(jīng)營，且近10年平均資產(chǎn)負(fù)債率接近75%，意味著公司每花出去的100元資金中就有75元是借來的。值得注意的是，保利地產(chǎn)過去10年中，負(fù)債總額由2006年的124.9億元，增長到2014年的2849億元，增長了21.81倍，年均增長率高達(dá)218.1%；而負(fù)債結(jié)構(gòu)中非流動負(fù)債總額從最初的36億元增長到2014年的976億元，增長了26倍，年均增長率290.12%，可見非流動負(fù)債的增長速度遠(yuǎn)大于負(fù)債總額的增長速度，這給公司盈利能力、長期償債能力帶來了巨大壓力。長期依靠高負(fù)債經(jīng)營的弊端就是一旦在銷售環(huán)節(jié)和資金回籠環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將給公司帶來滅頂之災(zāi)。雖然2015年保利地產(chǎn)對其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行了積極調(diào)整，降低了非流動負(fù)債和負(fù)債總額的增長速度，但其長期償債壓力巨大仍是不爭的事實。

由圖1可以看出，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率自2006年上市總體呈上升趨勢，盡管其近年來資產(chǎn)負(fù)債率的走勢與房地產(chǎn)行業(yè)總體趨勢一致的，均是穩(wěn)中上升，但從表2可以看出保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率平均高出行業(yè)均值5個百分點(diǎn)。尤其是2006年保利地產(chǎn)上市當(dāng)年，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75.66%，高出行業(yè)水平的12個百分點(diǎn)。即使2007年降至68.62%，但是在2010年達(dá)到了近十年來的最高值78.98%。這說明保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)上市企業(yè)中是相對比較激進(jìn)型的類型，利用高負(fù)債來獲得充裕的現(xiàn)金流。雖然舉債經(jīng)營可以發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，但公司資產(chǎn)負(fù)債比率一般適宜為50%左右，如果超過60%就會有較大的風(fēng)險，很可能發(fā)生債務(wù)危機(jī)。

圖1 保利地產(chǎn)與行業(yè)平均水平資產(chǎn)負(fù)債率的比較

（二）短期償債能力得不到保障由表2可以看到，2006年保利地產(chǎn)流動負(fù)債僅為88.68億元，2015年增長到2218億元，十年內(nèi)增長了24倍，年均增長率高達(dá)240.11%，也顯著高于負(fù)債總額年均增長率218.1%。可見保利地產(chǎn)短期償債壓力也不容小覷。通過將保利地產(chǎn)短期償債能力指標(biāo)與行業(yè)平均水平對比發(fā)現(xiàn)，雖然流動比率上保利地產(chǎn)優(yōu)于行業(yè)均值，但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)存貨的價值高、變現(xiàn)難等特殊性，因此速動比率是反映短期償債能力較為準(zhǔn)確的一個指標(biāo)。通過表3可以看出，保利地產(chǎn)前期的速動比率一直高于行業(yè)均值，體現(xiàn)了較好的短期償債能力，從2010～2015年保利地產(chǎn)的速動比率明顯要低于同時期的行業(yè)平均水平，這表示保利地產(chǎn)的存貨占據(jù)了流動資產(chǎn)很大的比例，企業(yè)變現(xiàn)能力降低，短期償債能力得不到保障，經(jīng)營風(fēng)險較大。

表3 保利地產(chǎn)短期償債能力與行業(yè)均值對比分析表

將保利地產(chǎn)流動負(fù)債增長趨勢與其營業(yè)收入和凈利潤增長趨勢進(jìn)行過對比清晰的發(fā)現(xiàn)（見圖2），過去十年內(nèi)保利地產(chǎn)短期負(fù)債增長幅度明顯高于營業(yè)收入和凈利潤的增長趨勢。2006年保利地產(chǎn)短期負(fù)債僅為88.68億元，2015年增長至2218億元，十年內(nèi)增長了24倍，年均增長率高達(dá)240.11%；營業(yè)收入從2007年的81億元增長到2015年的1234億元，九年內(nèi)增長了14.23倍，年均增長率為158.16%；凈利潤從2007年的14.89億元增長到2015年的168億元，增長了10.28倍，年均增長率為114.25%，由此可知短期負(fù)債的大幅增加為保利地產(chǎn)營業(yè)收入和凈利潤的增長產(chǎn)生了重要作用。值得注意的是，保利地產(chǎn)短期負(fù)債總額過大，遠(yuǎn)超過營業(yè)收入，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，保利地產(chǎn)將面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。

圖2 保利地產(chǎn)流動負(fù)債與營業(yè)收入、凈利潤增長變化趨勢圖

（三）盲目舉債經(jīng)營，財務(wù)穩(wěn)定性日益失衡產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額的比率，比率的高低反映的不僅是企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)健，也表明了債權(quán)人投入的資本受到股東權(quán)益保障的程度。一般而言，產(chǎn)權(quán)比率低說明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)越合理，償債能力越強(qiáng)，公司財務(wù)狀況穩(wěn)定性越好；相反，產(chǎn)權(quán)比率越高說明企業(yè)償還債務(wù)的壓力越大，資本結(jié)構(gòu)不夠穩(wěn)健，財務(wù)穩(wěn)定性較差。由表4可以看出，保利近幾年的產(chǎn)權(quán)比率一直處于上升趨勢，在2013年達(dá)到了5.08，均高于同時期的行業(yè)水平，意味著保利在經(jīng)營中采用的是大規(guī)模舉債經(jīng)營的高風(fēng)險財務(wù)結(jié)構(gòu)，其自有資本在總資產(chǎn)中所占的比重較小，債權(quán)人權(quán)益保障程度較低，必然要求高回報率使得保利地產(chǎn)失去了財務(wù)靈活性，財務(wù)穩(wěn)定性日漸失衡。

表4 保利地產(chǎn)與行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率

（四）存貨占據(jù)流動資產(chǎn)較大比重由表5可以看出，保利地產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比例近年來都呈現(xiàn)上升的趨勢，尤其是保利地產(chǎn)在2010年達(dá)到了80.91%，這意味著保利地產(chǎn)100元的流動資產(chǎn)中有近81元都是短時間內(nèi)很難變現(xiàn)的存貨。保利地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)存貨占據(jù)流動資產(chǎn)比例不斷上升的原因可能與房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及國家近年來的政策有關(guān)。然而現(xiàn)金流是企業(yè)生存、發(fā)展之道，企業(yè)所掌握的現(xiàn)金流充足表明其經(jīng)營效果良好，應(yīng)對風(fēng)險的能力較強(qiáng)。保利地產(chǎn)在2006年上市前幾年其存貨占流動資產(chǎn)的比例一直都比行業(yè)平均水平高出6個百分點(diǎn)左右，作為其主營業(yè)務(wù)收入的樓盤存貨占據(jù)了流動資產(chǎn)的大部分比例，而存貨在較短時間內(nèi)是很難得到變現(xiàn)，說明存貨變現(xiàn)能力差。結(jié)合上文分析到保利地產(chǎn)長短期償債壓力巨大，流動負(fù)債所占的比重較大，保利地產(chǎn)可能隨時面臨還款的壓力，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，保利地產(chǎn)將面對很大的財務(wù)風(fēng)險。

表5 保利地產(chǎn)與行業(yè)存貨占流動資產(chǎn)占比比較

三、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)問題成因分析

（一）忽略風(fēng)險，傾向于成本較低的資金房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大、循環(huán)周期長、回籠速度慢，因此房地產(chǎn)行業(yè)對資金的依賴性較強(qiáng)。近年來政府為了抑制房價進(jìn)行的一些宏觀調(diào)控，導(dǎo)致市場份額越來越向具有資金、土地的龍頭企業(yè)靠攏，保利地產(chǎn)也需要大量的資金支持自身的擴(kuò)張和發(fā)展。所以，保利地產(chǎn)不得不轉(zhuǎn)向外部融資以此達(dá)到足夠的營運(yùn)資金，相比長期借款較高的利息費(fèi)用，保利地產(chǎn)更傾向于利息費(fèi)用較低的短期借款和沒有利息費(fèi)用的預(yù)收房款。這樣就形成了保利地產(chǎn)高負(fù)債中流動負(fù)債的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非流動負(fù)債的局面。

（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動負(fù)債占據(jù)的比重較大由圖3可以看出，保利地產(chǎn)雖然流動負(fù)債占總負(fù)債的比例要高于非流動負(fù)債占比，在企業(yè)經(jīng)營過程中的負(fù)債主要以流動負(fù)債為主。在保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)與行業(yè)平均水平相差無幾的前提下（見表3），保利地產(chǎn)的流動負(fù)債又高于行業(yè)平均水平（見圖4），再加上保利地產(chǎn)的存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比率要高于同期行業(yè)平均水平（見表5），因此其速動比率明顯低于行業(yè)平均水平。意味著保利地產(chǎn)的流動資產(chǎn)中較難變現(xiàn)的存貨占據(jù)比例較大，現(xiàn)金流較少，所以其短期償債能力得不到保障。

圖3 保利地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

圖4 保利地產(chǎn)流動負(fù)債與行業(yè)均值比較

（三）存貨周轉(zhuǎn)速度慢加劇了財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)的項目建設(shè)周期長、資金占用量大、資金周轉(zhuǎn)慢，加上保利地產(chǎn)的存貨相比較于同期的房地產(chǎn)上市企業(yè)占流動資產(chǎn)的比重較大，如果存貨周轉(zhuǎn)速度在慢變現(xiàn)能力在差，無疑會使原本就不夠穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)雪上加霜。存貨周轉(zhuǎn)率低則意味著存貨周轉(zhuǎn)速度慢，會嚴(yán)重影響其現(xiàn)金流和償債能力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)具有資金周轉(zhuǎn)時間久、供應(yīng)鏈長等特點(diǎn)，但通過表6可知，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率連年低于行業(yè)平均水平，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高于行業(yè)平均水平，尤其是2006年將存貨變現(xiàn)需要1200天上升為2013年變現(xiàn)需要1800天后（見表7），這說明保利地產(chǎn)相對于行業(yè)平均水平而言存貨的周轉(zhuǎn)速度較慢，也解釋了流動比率指標(biāo)顯著高于行業(yè)均值的原因，背后深刻揭示了保利地產(chǎn)對流動資產(chǎn)缺乏細(xì)致的管理，流動資產(chǎn)中存在大量無法短期變現(xiàn)的存貨，這些存貨將顯著影響公司的盈利和償債能力。

表6 保利地產(chǎn)與行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率

表7 保利地產(chǎn)與行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)單位：天

四、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

（一）以加權(quán)資本成本作為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化依據(jù)理論上，當(dāng)公司的資本結(jié)構(gòu)是最優(yōu)時，其公司價值也會達(dá)到最大化，資本成本也會是最低的（張其秀、沈璐，2013）。但現(xiàn)實環(huán)境中，公司內(nèi)外部的因素通常會影響到其資本結(jié)構(gòu)選擇，因此在對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行決策時不僅要考慮到其靜態(tài)的一面，還要考慮到其動態(tài)的方面。首先假設(shè)保利地產(chǎn)資本規(guī)模是保持不變的，然后從靜態(tài)的角度出發(fā)，找到公司資本結(jié)構(gòu)的最佳點(diǎn)，其次在靜態(tài)的分析基礎(chǔ)上綜合考慮保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)內(nèi)、外部影響因素，對資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向進(jìn)行動態(tài)的分析，最后將保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)以及同行業(yè)的水平進(jìn)行比較進(jìn)行綜合分析，確定一個最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)區(qū)間，以此對保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)實現(xiàn)優(yōu)化。

具體而言，需要考慮的外部因素主要有：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境；金融市場的運(yùn)行情況；產(chǎn)業(yè)特征與行業(yè)特點(diǎn)；政策變動。需要考慮的公司內(nèi)部因素主要有：企業(yè)規(guī)模；盈利能力；企業(yè)成長性；股權(quán)結(jié)構(gòu)（黎沛，2015）。因此，在綜合考慮可能影響資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)、外部因素后，在判斷企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否是最優(yōu)時，可以用加權(quán)資本成本作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。保利地產(chǎn)在籌集資金的同時要考慮的首要目標(biāo)是在實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，如何實現(xiàn)公司價值最大化以及資本成本最低。

（二）充分發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)同時避免盲目舉債經(jīng)營債務(wù)融資是一把“雙刃劍”，給企業(yè)帶來諸多效用的同時也會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在使用債務(wù)融資籌資方式前，對由于債務(wù)而帶來的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有全面而且清醒的認(rèn)識（羅寅，2014）。在對經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整的同時也應(yīng)當(dāng)建立適應(yīng)的風(fēng)險監(jiān)機(jī)制，以及如何應(yīng)對風(fēng)險、化解風(fēng)險等對策。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的重點(diǎn)之一就是如何將資產(chǎn)負(fù)債率有效的控制在一個合理的區(qū)間。

比較我國一些最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)定量分析方法后，選擇一個相對簡單且易懂的方法，即通過簡單的企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)方程，直接計算出企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。該方程假設(shè)了企業(yè)是上市公司且企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)僅含自有資本、股東權(quán)益和借入資本；企業(yè)自有的資本價值是其上市的股票市值，而企業(yè)借入資本的價值是其上市的債券市值；再者，企業(yè)的股票同債券除了正常生產(chǎn)經(jīng)營外不再受到任何限制。依據(jù)上述假設(shè)，以企業(yè)價值達(dá)到最大化為其出發(fā)點(diǎn)，并經(jīng)過數(shù)學(xué)的推導(dǎo)及一系列合理簡化，推導(dǎo)出企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)方程公式為：

其中，V是總資產(chǎn)，r是資產(chǎn)收益率，I是企業(yè)利息，F(xiàn)是企業(yè)的固定成本，b是企業(yè)的最優(yōu)負(fù)債率（代鴻順，2012）。將保利地產(chǎn)2015年年報帶入公式得知的數(shù)據(jù)為b=69%，大于其實際資產(chǎn)負(fù)債率76%，說明保利地產(chǎn)存在盲目舉債經(jīng)營的動機(jī)。

使用靜態(tài)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)模型計算保利地產(chǎn)最優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，為下一步的動態(tài)分析提供一個基數(shù)。資本結(jié)構(gòu)受上述內(nèi)外因素的影響，因此應(yīng)當(dāng)在此靜態(tài)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。結(jié)合上文所述影響資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)、外部因素可知，保利地產(chǎn)在未來的經(jīng)營上會有一系列不確定的因素，因此需要保持相當(dāng)?shù)呢攧?wù)彈性，保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化時應(yīng)當(dāng)采取較為保守的財務(wù)政策，所以從靜態(tài)的角度來看，保利地產(chǎn)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%較為合理。從動態(tài)的角度看，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)提供10個百分點(diǎn)作為上下調(diào)整的需要。最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)區(qū)間可以選擇在55%-65%之間并圍繞60%上下波動。

（三）控制流動負(fù)債水平，選擇多元化融資工具通過上文分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)一直以流動負(fù)債為主，而流動負(fù)債占負(fù)債總額比例過高會導(dǎo)致負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，短期償債能力較弱。因此保利地產(chǎn)在對負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化時可以提高長期的負(fù)債率?？紤]到保利地產(chǎn)的短期負(fù)債占負(fù)債總額的比例高于行業(yè)平均水平，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的趨勢，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)提高長期負(fù)債占負(fù)債總額的比例，將長期負(fù)債最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)區(qū)間定位在30% -40%，也就是說保利地產(chǎn)的長期負(fù)債占負(fù)債總額的比例在這一區(qū)間都是合理、安全的。從保利地產(chǎn)近幾年營業(yè)收入和凈利潤的增長趨勢來看，流動負(fù)債增長過快，可以考慮通過提高長期非流動負(fù)債來降低短期償債壓力的同時提高財務(wù)彈性。并在資本市場不斷完善以及融資渠道逐漸多元化的背景下，保利地產(chǎn)可以選擇多種方式進(jìn)行融資以此降低負(fù)債水平，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

（四）強(qiáng)化存貨內(nèi)部控制，加強(qiáng)對存貨持有水平管理房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括建造期長且價值額高的在建項目與竣工項目,具有流動性差、資金占用量大的特點(diǎn)。雖然具有實效性,能滿足不斷增長的人民物質(zhì)、文化水平的需求,但也存在潛在損失的可能性。存貨通過銷售能轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿?實現(xiàn)其社會價值和企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益,也有可能因諸多原因變?yōu)榉e壓物資或降價銷售,從而形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的潛在虧損，因此，加強(qiáng)對存貨的管理與控制應(yīng)當(dāng)引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。通過上文分析可知保利地產(chǎn)存貨占據(jù)流動資產(chǎn)比重較大是因為存貨周轉(zhuǎn)的速度比較慢。而保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)慢是因為其對存貨缺乏細(xì)致的管理，內(nèi)部控制程序并不能落實到實處所產(chǎn)生的。所以在針對保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)慢的問題上，首先應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化存貨預(yù)算管理與成本控制，無論是前期準(zhǔn)備階段、施工階段還是竣工決算階段；其次應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)存貨采購的管理，注重對采購過程的控制和監(jiān)督，并建立相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制；然后建立完善的存貨內(nèi)部控制制度，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范采購、銷售制度，監(jiān)督材料采購、銷售開發(fā)產(chǎn)品各環(huán)節(jié)，明確各職能部門的崗位職責(zé)，發(fā)揮存貨內(nèi)部控制制度的相互牽制作用；最后建立存貨盤點(diǎn)與清查制度，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)定期組織安排相關(guān)人員進(jìn)行庫存抽查，對存貨的盤盈盤虧進(jìn)行分析和有效處理，保證帳實一致（劉倩，2012）。以此希望能夠降低保利地產(chǎn)的存貨成本，增強(qiáng)市場競爭能力，最終提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)論

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，以及資本結(jié)構(gòu)作為影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展關(guān)鍵因素。本文選取保利地產(chǎn)作為研究對象，通過對該公司2006～2015年的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比例分析、長短期償債能力分析、存貨周轉(zhuǎn)分析并且與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)存在資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率較高，速動比率比較低、負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，長短期償債壓力較大等問題。并針對存在的問題進(jìn)行了成因分析，最后結(jié)合影響其資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)、外部影響因素分析基礎(chǔ)上，針對性的提出了以加權(quán)資本成本作為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化依據(jù)；充分發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)同時避免盲目舉債經(jīng)營；控制流動負(fù)債水平，選擇多元化融資工具；強(qiáng)化存貨內(nèi)部控制，加強(qiáng)對存貨持有水平管理等建議，以期為保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供財務(wù)依據(jù)，并為中小型房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化提供借鑒意義。

［1］陳增壽、陳湘：《上市房地產(chǎn)企業(yè)各生命周期階段資本結(jié)構(gòu)研》，《經(jīng)濟(jì)問題》2012年第5期。

［2］張其秀、沈璐：《房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素市政分析》，《新會計》2013年第9期。

［3］黎沛：《房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)區(qū)間研究》，《會計之友》2015年第2期。

［4］代鴻順：《優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)定量模型的建立》，《皖西學(xué)院學(xué)報》2012年第3期。

［5］劉倩：《房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究》山西大學(xué)2012年碩士學(xué)位論文。

（編輯章迪）