【摘 要】本文作者通過多年的工作經(jīng)驗對房地產(chǎn)項目投資前期工作的分析，指出在房地產(chǎn)項目在投資前期管理中，應(yīng)注意的幾個方面的準(zhǔn)備工作。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項目投資前期的準(zhǔn)備工作控制管理，才能讓房地產(chǎn)項目的投資能得以合理的控制，才能定位準(zhǔn)確，使項目一開始就進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目投資；前期的準(zhǔn)備工作；控制與管理

一、前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中的一個民生工程，從2016年開始，國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，從嚴(yán)控轉(zhuǎn)到扶持，房地產(chǎn)項目投資又迎來了新的春天。風(fēng)險在房地產(chǎn)企業(yè)整個經(jīng)營過程中無處不在，如果沒有很好的風(fēng)險管理措施，開發(fā)商就會被可能發(fā)生的損失所困擾，做好房地產(chǎn)項目投資的前期的準(zhǔn)備工作，是風(fēng)險控制有效手段之一。

二、擬投資的房地產(chǎn)項目所在市場前期調(diào)查的準(zhǔn)確性和重要性

1.對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢的了解：經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素對房價和銷售情況的影響。

2.對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解：近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售總面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。

3.對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解：土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府新的政策措施、工作部署、招商引資的優(yōu)惠等。

4.對項目周邊居民的調(diào)查了解：必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注。

5.對周邊同類樓盤的調(diào)查了解：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，了解各樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，制定正確的競爭對策，避開與強(qiáng)勁對手的競爭就是最好的競爭。

通過以上5點，就可提供真實的參考依據(jù)，正確制定出企業(yè)的開發(fā)營銷策略。才能保證《房地產(chǎn)項目可行性報告》的準(zhǔn)確性。

三、房地產(chǎn)項目定位準(zhǔn)確性

項目定位就是在準(zhǔn)確市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費者需求進(jìn)行驗證，并根據(jù)消費者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而形成最終的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位：

1.定位內(nèi)容：目標(biāo)客戶群定位、產(chǎn)品定位、市場定位、區(qū)域定位 、功能定位 、主題定位、價格定位、品質(zhì)定位、競爭定位、形象定位、建筑風(fēng)格定位

2.定位環(huán)節(jié)： 房地產(chǎn)市場細(xì)分，選定目標(biāo)市場，房地產(chǎn)市場定位， 確定競爭對手， 認(rèn)識和評價競爭對手， 確定競爭對手的定位，分析顧客.

3.市場細(xì)分：開發(fā)商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。根據(jù)地理因素細(xì)分定位：潛在購房者地理分布狀

4.人口細(xì)分：年齡性別、收入、職業(yè)、所受教育、宗教信仰、社會階層、家庭成員、家庭生命循環(huán).

5.市場選擇：目標(biāo)市場選擇應(yīng)該考慮的因素：市場規(guī)模、資源條件、環(huán)境條件、政策性因素、盈利性因素、風(fēng)險性因素來確定目標(biāo)市場選擇.

6.通過對項目產(chǎn)品主要技術(shù)參數(shù)、模式、產(chǎn)品概念的確認(rèn)，創(chuàng)造出產(chǎn)品獨特的、有自身特征的價值，確立產(chǎn)品在客戶的心目中所占的地位?？梢允琴|(zhì)量、價格、功能、特色、造型。最后確定房地產(chǎn)項目定位準(zhǔn)確性。

實踐事實告訴我們：房地產(chǎn)項目前期定位錯誤，這個項目將會失敗，后期是很難補(bǔ)救的，投資會變成不良資產(chǎn)。

四 、 房地產(chǎn)項目地塊前期實際工作

1.房地產(chǎn)企業(yè)首先要理解對房地產(chǎn)的項目定位、產(chǎn)品定位、形成項目管理指導(dǎo)工作概念性的綱領(lǐng)。

2.根據(jù)綱領(lǐng)，根據(jù)項目地塊的情況，在工程技術(shù)上，從節(jié)約成本上，提出項目的功能劃分、區(qū)域劃分、三通一平、項目總平面圖設(shè)計的建議。

3.根據(jù)綱領(lǐng)，根據(jù)項目地塊的情況，注意市政配套的現(xiàn)狀與標(biāo)高，特別是給排水、排污的標(biāo)高1特別是國防光纖、項目土地現(xiàn)狀的網(wǎng)絡(luò)、通訊、管道煤氣、干渠保護(hù)區(qū)，文物保護(hù)區(qū)等情況，提出項目總平設(shè)計要求建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

4.根據(jù)項目土地現(xiàn)狀的高壓電和供電等情況，提出項目總平設(shè)計要求建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

5.根據(jù)項目土地現(xiàn)狀的水文資料（特別是洪水位置、洪水標(biāo)高、水利資源保護(hù)區(qū)等）與風(fēng)資源等情況，提出項目總平設(shè)計建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

6.根據(jù)項目土地現(xiàn)狀的規(guī)劃條件，特別是限高條件，天際線的約定、限高的基準(zhǔn)點等情況，提出項目總平設(shè)計要求建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

7.根據(jù)項目土地現(xiàn)狀的規(guī)劃條件，特別是消防、人防、日照等情況和相關(guān)的國家和地方規(guī)定，提出項目總平設(shè)計要建議，并做好相關(guān)的遷移和拆遷工作。

8.項目地塊的背景要調(diào)查清楚，特別是拿地前要弄清是否有關(guān)健官員在背后出謀劃策。是否有當(dāng)?shù)睾趧萘⑴c其中，是否有歷史遺留問題，項目地塊是否干凈，改制企業(yè)的清算是否徹底，否則拿地后患無窮。

須做好前期的項目地塊的實際情況調(diào)查，使項目開發(fā)開個好頭，不花冤枉錢。

五、 房地產(chǎn)投資項目前期的成本設(shè)計

房地產(chǎn)項目開發(fā)有句俗話：“做得好不如結(jié)算得好，結(jié)算得好不如項目清算得好，項目清算得好不如成本設(shè)計和控制得好”就是這個道理。

一個房地產(chǎn)項目的成本控制成功，是把成本，利潤率控制在最理想狀態(tài)，合理合法地避稅，特別是營改增后的合法地避稅。

1.成本設(shè)計包括

（1） 拆遷、土地成本設(shè)計

（2） 建安成本設(shè)計：三通一平、圍墻、樁基礎(chǔ)工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項支護(hù)工程、附屬工程、土方工程、護(hù)壁工程、螺旋鉆成孔、灌注樁工程等的成本設(shè)計。

（3）裝修工程的成本設(shè)計，把精裝修費用轉(zhuǎn)到購買業(yè)主去負(fù)擔(dān)，

（4）在公共設(shè)施成本，基礎(chǔ)設(shè)施成本，物業(yè)管理補(bǔ)貼方面園林綠化、建筑小品，空中花園等成本設(shè)計.

（5）設(shè)備設(shè)施的消防、電梯、高壓配電，給排水、二次加壓供水、立體車庫、雙回路供電等成本設(shè)計。

（6）銷售費用的成本設(shè)計：銷售廣告費可占到銷售總額的15%，用足抵扣。

（7）對房地產(chǎn)開發(fā)的六大成本：前期費用成本，土地和拆遷成本，建筑安裝成本，公共設(shè)施成本，基礎(chǔ)設(shè)施成本，開發(fā)間接費用成本，所占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例是多少？，準(zhǔn)予六大成本中的攤消抵扣是多少？要先與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門的溝通，我們所做的成本設(shè)計工作才是有效的，否則，稅局不認(rèn)，我們也白做.所以要做足與稅局的功課.這些都是真金白銀的大事.

2.成本設(shè)計需要預(yù)算單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位，設(shè)計單位，各分包專業(yè)施工單位、銷售代理公司，物業(yè)公司和其它供貨商的配合，才能達(dá)到預(yù)先設(shè)計的目的，所以要選擇信得過的合作伙伴，在談合作合同初期，對方為了取得合作的機(jī)會都會答應(yīng)這些條件。

這些功課都要做在先，以往的經(jīng)驗告訴我們：到項目開發(fā)后期想補(bǔ)做這些功課已經(jīng)來不及了，有了以上成本設(shè)計，就為后期成本管理工作打下基礎(chǔ)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)項目投資前期工作，需要科學(xué)的規(guī)范管理的思想和方法，需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硭季S，需要有豐富的現(xiàn)場管理經(jīng)驗，需要吃苦耐勞的拼搏精神，需要到工作一線去發(fā)現(xiàn)問題解決問題的工作作風(fēng)，需要有協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系的手段，需要有現(xiàn)代化的信息管理和快速的市場反應(yīng)能力，需要不斷學(xué)習(xí)的進(jìn)取姿態(tài)，需要有服務(wù)求生存的理念，需要用感恩的心態(tài)去做人和做事，才會把房地產(chǎn)項目開發(fā)管理管理工作做好，才會使項目營運達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。

作者簡介：

黃強(qiáng)（1958—），男，籍貫：廣西平南縣，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任廣西礦建科技有限公司董事長（國企），研究方向： 房地產(chǎn)管理。