胡曉會

廣州本地似乎缺乏北派成熟的產業(yè)地產開發(fā)商。

面對本土一大批強勢、專業(yè)的千億級、百億級房地產企業(yè)，廣州如何才能避免產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的“房地產化”？產業(yè)發(fā)展的出路有哪些？能否實現(xiàn)政府、產業(yè)與企業(yè)三方共贏的局面？

針對上述諸多疑問，本刊記者專訪了廣州現(xiàn)代城市更新與產業(yè)發(fā)展中心（GRID）執(zhí)行院長江浩，聽取他多年來對廣州產業(yè)地產發(fā)展的觀察與思考。多年以來，他所帶領的GRID團隊一直深度參與產業(yè)項目謀劃，招商和推動，對廣州“產業(yè)+地產”實施路徑與開發(fā)運營模式有著深入研究和思考，并圍繞實際項目進行了很多探索和實踐，總結了多項產業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新性模式。

“廣州正在進入產業(yè)時代”

最大的行業(yè)感受是什么？江浩從宏觀的行業(yè)背景開始分享：“改革開放以來，廣州大致歷經了‘加工時代、‘商貿時代、‘地產時代，如今正在全面進入產業(yè)時代?！?/p>

作為珠三角經濟區(qū)的領軍城市，廣州擁有大量活躍的民間資本和民營經濟體，僅專業(yè)市場就有近千家，大大小小的產業(yè)園村級工業(yè)園1800余家。但是，這些產業(yè)形態(tài)原生性很強，關聯(lián)度不高，隨著城市建設發(fā)展，目前呈現(xiàn)出高度分散、低度整合的碎片化狀態(tài)，面臨巨大的產業(yè)轉型升級需求，今年以來，隨著廣州城市更新政策全面放開，國土規(guī)劃、城市更新、科工商信等各部門正在聯(lián)合推出產業(yè)發(fā)展的“1+N”政策，保障和促進產業(yè)升級和發(fā)展。

在產業(yè)發(fā)展有大需求的同時，由于廣州有大量的存量土地，占到新增土地的二分之一，在土地供應日漸緊縮的情況下，全國版圖都極具競爭優(yōu)勢的本土房地產企業(yè)也正在掀起城市更新進軍產業(yè)地產的新一輪高潮。

“基于有供給、有需求、有政策、有趨勢、有企業(yè)的五大特征”，江浩分析認為，“以城市更新為抓手，廣州正在全面進入產業(yè)時代?！钡珡妮x煌的房地產時代到產業(yè)時代，地產商能否做產業(yè)？如何防止以假亂真，后勁不足？廣州“產業(yè)+地產”面臨著哪些困境？實施路徑可能是什么？他認為，這是攸關廣州城市更新，經濟發(fā)展和競爭力的“急”點，也是一個“痛”點，值得政策研究和規(guī)范，有保育有約束有監(jiān)管有措施。

“地產+產業(yè)”的客觀現(xiàn)狀

國內成長了一些具有代表性的產業(yè)園區(qū)開發(fā)商，包括華夏幸福、聯(lián)東U谷等，但這些優(yōu)秀的北派大型產業(yè)地產商在廣州卻遭遇了各種水土不服。

常規(guī)路徑圖

廣州商貿環(huán)境開放，產業(yè)資源充足，開發(fā)資本充足，產業(yè)集聚多數(shù)依靠市場資源配置推動，獲得源發(fā)動力。資源不缺，招商不難，但筑巢不易。誰來筑巢？如何筑好巢，如何吸引企業(yè)？土地如何整備？廣州雖然有很多發(fā)展產業(yè)的這些“得天獨厚”的條件和資源優(yōu)勢，但政府在城市建設和產業(yè)發(fā)展聯(lián)動上缺少政策指引，產業(yè)商又大多不懂建設，產業(yè)落地困難，“產、城、人、文”無法有機融合。江浩指出，由于種種原因疊加，廣州近年來在產業(yè)地產發(fā)展方面，步伐有些緩慢，甚至可以說是落后了。

不可否認，廣州缺乏有實力的、成熟產業(yè)運作能力的產業(yè)開發(fā)企業(yè)。但是，作為粵派地產的濫觴之地，廣州擁有一大批蜚聲海內外，實力強勁的傳統(tǒng)房地產商企業(yè)，成就了廣州聲名卓著的房地產時代。江浩坦言，“廣州的房地產企業(yè)是一群非常強勢、又極為專業(yè)的群體”，在產業(yè)發(fā)展建設載體方面有巨大的動能和優(yōu)勢。他進一步解釋，“不能說廣州搞產業(yè)沒有運動員，也不是一味的引入北派企業(yè)，本土實踐‘地產+產業(yè)有雙向需求和優(yōu)勢”。

但是，“絕不是所有的產業(yè)項目適合‘地產+產業(yè)，也絕不是所有的地產企業(yè)都能參與產業(yè)項目”，江浩認為，“目前，只有極少數(shù)的地產商可以做產業(yè)項目，而且需要政策規(guī)范和保育項目的前后運作?！?/p>

對于開發(fā)商如何“地產+產業(yè)”，廣州以往的政策也缺乏明確引導。但值得注意的是，目前，關于城市建設保障產業(yè)發(fā)展，廣州相關政策正在做出積極調整和重大改變，相關具體實施政策都正在積極制定之中。

隨著制造產業(yè)的外遷，如果廣州對標國際化大都市發(fā)展路徑，很多項目產業(yè)類型未來都不是純粹的制造業(yè)，以服務業(yè)為主的第三產業(yè)，以及總部經濟、工業(yè)4.0、智能制造等新興產業(yè)崛起，帶動龐大的會展、商務、辦公、生活、娛樂休閑等高端需求。也為地產商運營產業(yè)帶來巨大發(fā)揮空間。江浩認為，如果政策松綁和規(guī)范之下，針對地產加產業(yè)出臺更有智慧的措施，有實力的地產商有長遠眼光，通過組建專業(yè)化團隊，擴大產業(yè)朋友圈，深化地和產的合作模式，加大前期產業(yè)深度謀劃，“說專業(yè)的話，做各自的事”，積極助力城市更新和產業(yè)轉型升級，廣州產業(yè)地產絕對可以走出自己的特色道路。

“地產+產業(yè)”的實施建議

“十年來，我們一直積極致力于研究城市更新和產業(yè)轉型升級，推動產業(yè)項目落地。從提出產業(yè)改造是三舊改造的核心，到研究廣州正在進入的產業(yè)時代，呼吁城市更新促進產業(yè)發(fā)展，我們的多項建議寫入政策，多項調研引領實務，大量產業(yè)謀劃正在實施”。江浩充滿感情的回顧；“廣州痛點就是產業(yè)如何落地，如何產城融合？做產業(yè)項目推動需要堅守，需要情懷，需要智慧”，GRID團隊在大量的項目實踐基礎下，對“地產+產業(yè)”的實施路徑總結了一套實踐思路，滲透到一批產業(yè)項目推動之中。

“我們有三點主要的建議，一是政府出臺保育和規(guī)范政策，二是地產商積極實現(xiàn)真正轉型，三是利用產業(yè)深度謀劃推動土地規(guī)劃和整備”。據江浩介紹，除了正在參與編制各項產業(yè)發(fā)展落地保障政策外，GRID團隊設計了城市更新項目審批中的產業(yè)發(fā)展全生命創(chuàng)建制流程，推動花都區(qū)產業(yè)園區(qū)“四位一體”謀劃和招商，倡議白云區(qū)“1+1+1”的產城發(fā)展模式。

“四位一體”花都模式，是指“產業(yè)謀劃、規(guī)劃調整、土地整備、前期招商”四項工作同步推進。園區(qū)轉型升級存在“誰來做、為誰做、怎么做、哪先做”等一系列聯(lián)動事宜的問題。江浩認為，產業(yè)謀劃，合作模式，土地整備非常關鍵，“前期沒有充分全面謀劃，項目將會手足無措”。有前期充分的謀劃，才有“地產+產業(yè)”的融合。以產業(yè)謀劃為主導，規(guī)劃方案、土地整備因應謀劃及時做出調整，在項目謀劃階段就開展針對性招商，加強政企聯(lián)動合作，真正做出有實質產業(yè)內容和主導產業(yè)、龍頭企業(yè)的產業(yè)園區(qū)。

與此同時，政府在“地產+產業(yè)”結合落地的過程中，可以積極借鑒杭州、深圳等地經驗，合理設置產業(yè)門檻和條件，提高“產城融合”的比例和內容，允許混合供地，探索PPP合作模式。政府積極搭建平臺，推動產業(yè)基金公司發(fā)展和介入，設置條件適當允許物業(yè)分隔和定向銷售，積極協(xié)助招商，制定產業(yè)引入落戶的人才稅收等相關政策。用創(chuàng)建制的方法指導和推動產業(yè)引入，制定相關政策指引產業(yè)規(guī)劃，做好政府應做的相關配套措施和服務。既不要甩手做掌柜，也不要不允許介入，而是真正搭平臺，政企互動共贏。

除此之外，要意識到傳統(tǒng)房地產是通過一次性買賣獲取收益，但產業(yè)運營需要時間，或者租賃，或者參與運營，在高質、長效的服務中形成收益，需要較長的周期，是個“慢銷品”。江浩特別強調，開發(fā)商如果轉型做產業(yè)，必須要下決心轉變思路，“要沉下心去做產業(yè)項目運營，做慢銷品”，而且，除了充分意識外，“組建專業(yè)團隊、安排專項資金、建立產業(yè)朋友圈，對接產業(yè)基金”才能真正實現(xiàn)地和產的共贏。

做好“產業(yè)+地產”，一定要有一個好的模式。江浩認為，廣州其實已經有不少地產加產業(yè)的案例探索和實踐，比如時代集團在白云區(qū)黃石的國際單位，通過舊廠房改造引入設計文創(chuàng)和化妝品研發(fā)等形態(tài)，有省農民工博物館，并且也有國家級的孵化器，做出文化地標的同時，逐漸形成白云區(qū)的產業(yè)小總部聚集地，并且還在不斷的蝶變和轉型。

江浩很有信心的認為，“地產+產業(yè)”的積極探索，將可以成為珠三角地區(qū)某些類型產業(yè)項目發(fā)展的一個主流思路。通過前期專業(yè)的產業(yè)謀劃，政府做好統(tǒng)籌和指導，發(fā)揮本土產業(yè)資源和地產資本的各自優(yōu)勢，既關注飛來型大企業(yè)落戶，也引導本地成長型產業(yè)聚集，挑選、規(guī)范、監(jiān)督，扶助地產商參與產業(yè)項目，增強城市經濟實力和競爭力，探索實踐出“政府、產業(yè)、地產”多方共贏的廣州模式。