李永華

熔斷政策能否阻擋房價上漲步伐？

6月14日，位于湖南長沙湘江之濱的[2017]長土網(wǎng)019號地塊在掛牌截止日的前一天被突然叫停。此前，該區(qū)域附近地塊頻繁刷新長沙濱江新城地價紀錄，019地塊也因此被視為今年長沙新地王的熱門競爭者。

這次突然叫停，引發(fā)了長沙可能即將推出“熔斷”新政的猜想。作為全國今年房價上漲過快的城市之一，長沙如何遏制房價上漲的步伐？

長沙“準地王”被緊急叫停

長沙市國土資源局官網(wǎng)顯示，019號地塊是商住用地（商住比≥1.5：8.5），位于岳麓區(qū)濱江片區(qū)，出讓面積為4.56萬平方米，起始價8.36億元，起始樓面價為每平方米5090元。

在長沙，019地塊的出讓備受矚目。該地塊所處的濱江新城，是國家級新區(qū)湘江新區(qū)的核心區(qū)域，規(guī)劃定位是湘江西岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊的核心，未來將打造成“湖南金融中心”、國家智慧城市示范區(qū)、長沙市新都會中心與文旅基地。

掛牌期間，019地塊的交地方——長沙市濱江新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司官網(wǎng)稱，這是濱江片區(qū)最后一塊一線臨江商住用地，地塊價值十分稀缺。

該區(qū)域的熱度從最近出讓的另一宗土地可見一斑。

6月8日，與019號地塊相鄰的018地塊成功出讓。018地塊掛牌文件顯示：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商住比≥7：3），競得人需建設(shè)并引進至少一家銀行類金融機構(gòu)或全國總部。經(jīng)過150輪競價，由湖南碧桂園地產(chǎn)公司奪得，折合樓面地價8142元，溢價150%，創(chuàng)下濱江新城板塊地價新高。

值得注意的是，長沙商業(yè)物業(yè)目前嚴重過剩，通常開發(fā)商競拍這類地塊的意愿不高，成交溢價率也很低。2016年10月，018地塊附近的一塊商業(yè)用地（長土網(wǎng)042號）宗地成交，溢價率不到1%。

從商住比指標(biāo)來看，相對于018號，019號地塊顯然更為優(yōu)質(zhì)，若成功出讓，其價格應(yīng)能超過018地塊，業(yè)界普通預(yù)計成交樓面價將突破萬元大關(guān)，成為長沙新地王。

2016年11月，長沙的另一熱門區(qū)域——岳麓區(qū)梅溪湖一地塊拍賣，成交樓面價為9240元/平方米，是迄今為止長沙的最高紀錄。

目前，濱江新城板塊在售樓盤售價均在16000元/平方米以上。如果019地塊樓面價達到10000元/平方米，直接拉升濱江新城的整體價格。按照樓面價一般占最終銷售價格40%左右的比例計算，019地塊與鄰近的018地塊樓盤的售價都將超過20000元。

長沙房產(chǎn)新政持續(xù)升級

多年來，長沙一直被視為全國房價“洼地”，然而， 2016年下半年以來，長沙樓市量價齊升。長沙市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，全市新建商品住宅成交2609.93萬平方米，同比增長36.26%，成交量創(chuàng)歷史新高。

今年3月，長沙發(fā)布樓市限購限貸調(diào)控政策，從區(qū)域性住房限購、差別化住房信貸政策等方面加強調(diào)控。

但房價上漲的腳步并未停止，搶房大戰(zhàn)仍在持續(xù)，日光盤頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)客戶為求一房在售樓部排隊9天。今年4月份，長沙市新建商品住宅價格同比上漲18.2%。新房難求，二手房市場同步升溫。國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，4月份長沙二手房價格環(huán)比上漲4.3%，居全國70個大中城市之首。

5月20日凌晨，長沙住建委發(fā)布樓市限購升級政策，將二手房納入限購范圍。政策出臺之后，部分購房者選擇觀望，樓市有所降溫。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)五區(qū)新建商品住宅供銷比1.01，18個月后再次出現(xiàn)供大于求狀況，成交量下滑12%，價格相對穩(wěn)定，庫存略有上行。

6月初，《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪長沙多個房產(chǎn)中介，不少中介吐槽稱，5月份成交非常少，多個熱門學(xué)區(qū)房的看房客戶也大幅減少。

“僧多粥少”的供地矛盾仍難解，

或催生土地“熔斷”新政

房產(chǎn)新政威力初顯之時，如果019號地塊樓面價突破萬元新高，“萬元戶”效應(yīng)或?qū)⒛孓D(zhuǎn)購房者的預(yù)期，市場重回火爆狀態(tài)。

在019號地塊掛牌叫停后，《中國經(jīng)濟周刊》記者看到一份湘江新區(qū)管委會國土規(guī)劃局致長沙市國土局的函件，該函稱，因市政府正在考慮調(diào)整掛牌出讓競價方式和出臺網(wǎng)上掛牌交易補充規(guī)則，為避免眾多開發(fā)企業(yè)在新政出臺前競逐土地，出現(xiàn)長沙地價的新高點，請求立即中止[2017]長土網(wǎng)019號地塊的掛牌，待市政府土地市場調(diào)控新政出臺后再恢復(fù)掛牌交易。

至于將要出臺的土地市場調(diào)控新政，土地招拍掛價格熔斷政策被視為可選項之一。

5月15日，長沙市委副書記、市長陳文浩到長沙市國土局調(diào)研時曾表示，要探索土地招拍掛熔斷機制，保障“面粉價格不高過面包價格”。

目前蘇州、南京、天津、鄭州等地已實行了土地招拍掛熔斷政策。鄭州市去年10月發(fā)布的《國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價競買暫行辦法》規(guī)定，任一競買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網(wǎng)掛系統(tǒng)報（競）價中止，該時點為熔斷點。

其他城市一般也將熔斷報價設(shè)為起始價的150%。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，2016年9月以來，長沙房地產(chǎn)市場成交溢價率超過150%的地塊就有5個，地塊平均溢價率達178%。

在土地市場過熱的情況下，熔斷政策是希望開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終抑制房價過快上漲。然而，從鄭州、南京等地的實際效果來看，土地熔斷機制并未真正改變住房價格上漲的局面。

業(yè)內(nèi)人士直言，房價由供求關(guān)系決定而不是成本決定，熔斷制度并不是治本之策，最有效的措施是增加土地供應(yīng)量，緩解供求失衡。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，長沙經(jīng)營性用地成交面積近年來直線下降，2013年達727萬平方米，2014年499.2萬平方米，2015年僅189萬平方米，2016年反彈至332萬平方米，但仍不到2013年高點的一半。

2016年底，長沙市出臺房地產(chǎn)調(diào)控七條措施，其中一條為：適度加大住宅用地供應(yīng)，對已批商業(yè)用途性質(zhì)的項目引導(dǎo)調(diào)整為住宅用途。按照長沙市國土局規(guī)劃，長沙市內(nèi)五區(qū)今年住宅計劃供地4500畝。

《中國經(jīng)濟周刊》記者根據(jù)長沙市國土局公開信息統(tǒng)計，截至5月31日，長沙已出讓住宅用地3宗，商住地6宗，住宅用地（含商住地中的住宅用地）總計265.234畝，完成年計劃的5.894%。這意味著，長沙“僧多粥少”的土地供需矛盾短期內(nèi)難以緩解，“面粉”價格或突破新高。

責(zé)編：趙澤