賀文

房地產(chǎn)項(xiàng)目只是“眼前”，只是解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最開(kāi)始的一環(huán)，一個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，需要從最基礎(chǔ)的生活照料，到醫(yī)療護(hù)理，以及保險(xiǎn)等產(chǎn)品的嫁接。

地產(chǎn)商涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，除了情懷和眼光，更是因?yàn)榻畼桥_(tái)的天然優(yōu)勢(shì)：養(yǎng)老房產(chǎn)作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的上游，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的載體，一些嗅覺(jué)敏銳者早在2010年前后就已經(jīng)入場(chǎng)，比如萬(wàn)科、保利、綠城、萬(wàn)達(dá)等。

養(yǎng)老行業(yè)是大市場(chǎng)，更是一門(mén)難做的生意。高投入、慢產(chǎn)出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這樣的特性，很大程度上又使得目前市面上多數(shù)地產(chǎn)商的養(yǎng)老項(xiàng)目都還處在“嘗試”開(kāi)發(fā)的階段，以單個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為主，還沒(méi)有可以大規(guī)模復(fù)制的成熟商業(yè)模式。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)的青銅時(shí)代、黃金時(shí)代，是萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域CEO劉肖曾經(jīng)表達(dá)過(guò)的觀點(diǎn)。在他看來(lái)，養(yǎng)老項(xiàng)目不像房地產(chǎn)行業(yè)的其他業(yè)務(wù)板塊，比如寫(xiě)字樓板塊、商業(yè)板塊、裝修板塊等那么成熟，這個(gè)行業(yè)中的各種規(guī)則都在摸索中，養(yǎng)老一系列配套服務(wù)、設(shè)施和市場(chǎng)行為標(biāo)準(zhǔn)都還在建立的過(guò)程中。盡管劉肖自己也把養(yǎng)老業(yè)務(wù)納入北京萬(wàn)科新業(yè)務(wù)探索計(jì)劃“6+X”中的X，因?yàn)椴淮_定性，但是，他同樣相信，現(xiàn)在的不確定與未來(lái)的市場(chǎng)空間成正比。他認(rèn)定，20年后的中國(guó)，市場(chǎng)一定會(huì)誕生一家萬(wàn)億市值的養(yǎng)老企業(yè)。

占位和閑棋

“在青銅時(shí)代，我們的占位一定會(huì)使未來(lái)萬(wàn)科成功的概率更大一些，所以做這個(gè)事情是二十年大計(jì)”。這是劉肖對(duì)于養(yǎng)老業(yè)務(wù)之于萬(wàn)科的價(jià)值定位。

七年前，當(dāng)劉肖還是萬(wàn)科戰(zhàn)略投資部的負(fù)責(zé)人時(shí)，曾主持召開(kāi)過(guò)萬(wàn)科第一屆養(yǎng)老業(yè)務(wù)討論會(huì)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科旗下已經(jīng)有10多家一線公司以各種不同的方式在嘗試養(yǎng)老業(yè)務(wù)，那次會(huì)議討論的主題是“萬(wàn)科究竟要不要做養(yǎng)老”。彼時(shí)萬(wàn)科一線公司圍繞養(yǎng)老業(yè)務(wù)的嘗試，還是既有業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的延伸，核心仍然是賣(mài)房子——做適合老年人居住的房子、能夠賣(mài)給老年人的房子。

在劉肖的設(shè)想里，養(yǎng)老應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的生意體系，而不只是現(xiàn)有業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈延伸。隨園嘉樹(shù)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，它意味著獨(dú)立于萬(wàn)科現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，具備了“轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)”的基本雛形。現(xiàn)在，隨園嘉樹(shù)80%的面積被用于向自理型老人提供服務(wù)。在“自理”成熟之后，“護(hù)理”也成功了。于是，就有了北京萬(wàn)科在光熙門(mén)項(xiàng)目上對(duì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的嘗試。

劉肖認(rèn)為，萬(wàn)科現(xiàn)在的養(yǎng)老業(yè)務(wù)就好比是下圍棋在布局中，一個(gè)點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)的，每個(gè)點(diǎn)下的比較扎實(shí)，搶的不是速度，搶的是模式；搶的不是數(shù)量，搶的是質(zhì)量，“20年的事情就得按20年的方法來(lái)做”，“有些棋現(xiàn)在看起來(lái)下的都是閑棋”。

自2009年開(kāi)始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，萬(wàn)科集團(tuán)在這一領(lǐng)域的探索已有8年時(shí)間，首批項(xiàng)目開(kāi)業(yè)和發(fā)展城市是杭州、北京、青島。有資料顯示，至今，萬(wàn)科已經(jīng)布局了6個(gè)核心城市，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目54個(gè)，籌建項(xiàng)目40多個(gè)。

依據(jù)服務(wù)對(duì)象及內(nèi)容的差異，萬(wàn)科將其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)分為三條產(chǎn)品線，即怡園、嘉園、隨園。怡園，定位為城市的全托中心，是聚焦協(xié)助型、護(hù)理型長(zhǎng)者的專(zhuān)業(yè)照護(hù)機(jī)構(gòu)；嘉園，為社區(qū)嵌入式產(chǎn)品，立足已有的社區(qū)并輻射周邊客戶，主要為成熟社區(qū)的老人及周邊客戶提供服務(wù)；隨園，為CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）大型養(yǎng)老社區(qū)，側(cè)重于全生命周期的照護(hù)，代表產(chǎn)品有杭州的隨園嘉樹(shù)，活躍長(zhǎng)者居多，會(huì)提供更多綜合性的服務(wù)。

聚焦到北京市場(chǎng)，各類(lèi)大大小小的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)繁多零散，北京萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、泰康保險(xiǎn)是先行中的佼佼者。

目前，北京萬(wàn)科已有4個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，另外還有6個(gè)項(xiàng)目處于籌建過(guò)程，涵蓋了以上三個(gè)產(chǎn)品線。

北京怡園光熙長(zhǎng)者公寓是北京萬(wàn)科在市中心位置的第一個(gè)市場(chǎng)化養(yǎng)老項(xiàng)目，由北京萬(wàn)科與北控一起合作打造，萬(wàn)科負(fù)責(zé)輸入管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，北控負(fù)責(zé)引入國(guó)企優(yōu)勢(shì)資源，兩家聯(lián)手運(yùn)作。

2016年夏秋之交，怡園光熙長(zhǎng)者公寓在京亮相。這個(gè)項(xiàng)目不僅擁有三環(huán)以內(nèi)的地理位置、200多張帶有養(yǎng)老執(zhí)照的床位，而且按照醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式還擁有二級(jí)康復(fù)醫(yī)院的牌照。在外界看來(lái)，這張牌照對(duì)萬(wàn)科在北京嘗試醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式相當(dāng)有意義，但是劉肖卻明確表示，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合只是在光熙門(mén)一個(gè)項(xiàng)目上的嘗試，至少到現(xiàn)在，并不是萬(wàn)科在北京養(yǎng)老業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型要走的路。

在劉肖的判斷中，自理、護(hù)理、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，是養(yǎng)老業(yè)務(wù)一步接一步的遞進(jìn)路徑。只有護(hù)理成功了，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合才有成功的可能。即便是開(kāi)拓與轉(zhuǎn)型，也不能跳過(guò)其中任何一步。那么如何來(lái)判斷一個(gè)新業(yè)務(wù)的成功與否？劉肖認(rèn)為，至少經(jīng)營(yíng)上要成功，品牌口碑成功，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成功。

輕重并舉

萬(wàn)怡醫(yī)養(yǎng)是北京萬(wàn)科的全資子公司。萬(wàn)怡醫(yī)養(yǎng)總經(jīng)理于永玲，十年前加入萬(wàn)科集團(tuán)，2014年主持開(kāi)業(yè)了萬(wàn)科集團(tuán)首個(gè)養(yǎng)老全托中心項(xiàng)目，并自2016年初擔(dān)任北京萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)總經(jīng)理。

她認(rèn)為養(yǎng)老不單純是一種服務(wù)，運(yùn)營(yíng)能力也是基本的需求。在她看來(lái)，養(yǎng)老的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)當(dāng)是運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，萬(wàn)怡醫(yī)養(yǎng)也將自己定義為提供品質(zhì)養(yǎng)老的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

在今年4月萬(wàn)科養(yǎng)老的一次內(nèi)部分享會(huì)上，談及養(yǎng)老業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理方式，于永玲透露，北京萬(wàn)科采取的是輕重并舉的方式。對(duì)于重資產(chǎn)方面，主動(dòng)獲取優(yōu)秀資產(chǎn)，形成資產(chǎn)包，未來(lái)會(huì)以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的升值；在輕資產(chǎn)方面，萬(wàn)科也在嘗試通過(guò)租賃物業(yè)的方式，包括投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，對(duì)于大型CCRC社區(qū)開(kāi)發(fā)，包括舊改、代建等都是考慮的方向。

萬(wàn)科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是按照比較重的思路推行，還是選擇“新裝上陣”？劉肖此前對(duì)這個(gè)話題有過(guò)深入的闡釋?zhuān)狠p資產(chǎn)成功的前提是這個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段，市場(chǎng)化機(jī)制比較成熟，線上模式才有可能。當(dāng)養(yǎng)老業(yè)務(wù)還是一個(gè)不太成熟的業(yè)務(wù)時(shí)，如果沒(méi)有基地，人才培養(yǎng)是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，護(hù)理也是沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)的，規(guī)則是沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)的，能否和醫(yī)療體系結(jié)合也是沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)的，各區(qū)的補(bǔ)貼是沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有。在市場(chǎng)、行業(yè)都不成熟，各項(xiàng)規(guī)則都不清楚的情況下，重資產(chǎn)是唯一的選擇。

這段話反過(guò)來(lái)理解，當(dāng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)初步具備并逐漸完善，當(dāng)市場(chǎng)需求逐步顯露出來(lái)時(shí)，輕資產(chǎn)模式就具備了可行性。

在北京萬(wàn)科打造養(yǎng)老產(chǎn)品的過(guò)程中，硬件的完善只是提供服務(wù)的必要條件之一，運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)才是核心。于永玲介紹，他們希望養(yǎng)老服務(wù)是以優(yōu)質(zhì)生活照顧為基礎(chǔ)，并以特色康復(fù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。在服務(wù)上，北京萬(wàn)科依托專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)、采用醫(yī)院式的管理標(biāo)準(zhǔn)，著力以專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)為長(zhǎng)者提供個(gè)性化的服務(wù)方案。

比如怡園光熙項(xiàng)目，帶有400多平方米的醫(yī)務(wù)室、1000多平方米的康復(fù)理療區(qū)，康復(fù)方案由專(zhuān)業(yè)的康復(fù)師設(shè)計(jì)，并指導(dǎo)操作康復(fù)活動(dòng)。該項(xiàng)目中還規(guī)劃了一個(gè)二級(jí)康復(fù)醫(yī)院，包括9個(gè)科室，該醫(yī)院預(yù)計(jì)在2017年第三季度開(kāi)業(yè)。

光熙項(xiàng)目雖然采取醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的方式，但從實(shí)際的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老公寓與醫(yī)院兩個(gè)部分是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的。于永玲介紹，醫(yī)療部分還處在嘗試階段，目前希望從某個(gè)細(xì)分的業(yè)務(wù)做起，前期還是以門(mén)診為主。

北京萬(wàn)科的養(yǎng)老產(chǎn)品側(cè)重于以服務(wù)為導(dǎo)向，希望圍繞功能與需求來(lái)開(kāi)展。于永玲介紹，僅服務(wù)內(nèi)容北京萬(wàn)科便列出了四大類(lèi)共計(jì)90項(xiàng)內(nèi)容，并通過(guò)對(duì)這些服務(wù)的滿意度調(diào)查，再進(jìn)行服務(wù)的優(yōu)化與產(chǎn)品的迭代。

目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老行業(yè)處于發(fā)展的早期，對(duì)于客戶的需求、產(chǎn)品功能以及機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的研究都還不完善，一部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更傾向于對(duì)硬件設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造。

國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心（簡(jiǎn)稱國(guó)家住宅工程中心）對(duì)適老建筑的研究從1994年開(kāi)始，至今已有20余年，目前已經(jīng)形成了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、圖集和示范工程等諸多成果。

國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心副主任張磊介紹，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面來(lái)說(shuō)，許多開(kāi)發(fā)者對(duì)所要開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品類(lèi)型和建筑形式考慮得比較簡(jiǎn)單，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明確，使用空間無(wú)法滿足管理需要，最終導(dǎo)致項(xiàng)目適老性不足。養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)涉及到很多環(huán)節(jié)，從前期土地、資金問(wèn)題，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等，都需要進(jìn)行整體把握，需要多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合。目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)也缺乏專(zhuān)業(yè)的配套服務(wù)。

國(guó)家住宅工程中心與臺(tái)達(dá)集團(tuán)合作的“陽(yáng)光·頤養(yǎng)”建筑設(shè)計(jì)大賽，可謂是一個(gè)重要的嘗試和實(shí)踐。張磊介紹，設(shè)計(jì)競(jìng)賽籌備之初，就組織專(zhuān)家對(duì)賽題進(jìn)行實(shí)地考察，這也確保了競(jìng)賽題目的真實(shí)性，并為賽題的實(shí)際建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。目前，陜西西安生態(tài)頤養(yǎng)服務(wù)中心一等獎(jiǎng)作品“荼蘼 · 院落”已上報(bào)陜西省建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，立項(xiàng)通過(guò)后將進(jìn)入深入設(shè)計(jì)階段。

與其他類(lèi)型建筑相比，適老建筑設(shè)計(jì)的最大特點(diǎn)就是需要緊密配合運(yùn)營(yíng)模式，需要更深入的理解老年人的身心特點(diǎn)、生活需要以及運(yùn)營(yíng)管理與服務(wù)人員工作模式。

《老年人居住建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》主要編委王賀進(jìn)一步闡釋?zhuān)诮ㄖ臻g和設(shè)施設(shè)備上，對(duì)老年人而言，主要應(yīng)體現(xiàn)在安全、健康、心理慰藉三個(gè)層次；對(duì)運(yùn)營(yíng)者而言，主要應(yīng)體現(xiàn)在便于服務(wù)、便于管理、經(jīng)濟(jì)高效三個(gè)方面。

對(duì)于“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”而言，地產(chǎn)只是“眼前”，只是解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最開(kāi)始的一環(huán)，一個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，需要從最基礎(chǔ)的生活照料，到醫(yī)療護(hù)理，以及保險(xiǎn)等產(chǎn)品的嫁接，養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目與養(yǎng)老服務(wù)這種跨行業(yè)的對(duì)接才是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”。

因此，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，比起單打獨(dú)斗，企業(yè)聯(lián)合各方資源結(jié)伴同行，可能是降低擴(kuò)張成本、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑之一。