趙 春 翠

(山西省第三建筑工程公司，山西 長(zhǎng)治 046011)

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“VR技術(shù)”在房地產(chǎn)開發(fā)中的研究與應(yīng)用

趙 春 翠

(山西省第三建筑工程公司，山西 長(zhǎng)治 046011)

分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)醒目戶型推介方面存在的問(wèn)題，從虛擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景搭建、突破時(shí)空限制、營(yíng)造VR住宅產(chǎn)品展示氛圍、實(shí)現(xiàn)VR交互等方面，闡述了VR技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，達(dá)到了預(yù)期的效果。

房地產(chǎn)，戶型，VR技術(shù)，樣板間

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要成功的贏得市場(chǎng)，提高企業(yè)品牌知名度，必須不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，引入VR技術(shù)增加房屋銷售砝碼，改變傳統(tǒng)看房模式。結(jié)合工作實(shí)際，幾個(gè)月的摸索、實(shí)踐，成功地做到了在較低的成本下，使用VR眼鏡身臨其境地看房，并突破時(shí)空限制進(jìn)行傳播，同時(shí)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，找到了新的發(fā)力點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)多年行業(yè)積累的職業(yè)敏感和對(duì)市場(chǎng)的大量走訪，針對(duì)開發(fā)醒目戶型推介方面主要存在三個(gè)問(wèn)題：

1)戶型客戶體驗(yàn)限制。受限于傳統(tǒng)的施工圖紙與戶型圖，對(duì)商品房銷售中的亮點(diǎn)推薦不夠全面與系統(tǒng)，諸如南北通透、明廚明衛(wèi)、山墻采光以及戶型自身結(jié)構(gòu)、空間尺寸、空間布局優(yōu)勢(shì)等無(wú)法為客戶提供身臨其境的展示，例如大開間臥室(3 600 mm)與普通開間臥室(2 700 mm)在空間布局上的優(yōu)勢(shì)缺乏可靠、立體、感同身受的展示方式。

2)時(shí)空限制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的今天，除了加大廣告投入、發(fā)放紀(jì)念品、社區(qū)活動(dòng)(廣場(chǎng)舞大賽、親子活動(dòng)等)與自然客流外，無(wú)法將我們卓越的產(chǎn)品直接推薦給真正有購(gòu)買意愿的客戶，進(jìn)一步突破時(shí)間與空間的限制，讓客戶所想即所見，與產(chǎn)品進(jìn)行零距離實(shí)時(shí)互動(dòng)體驗(yàn)。

3)成本限制。企業(yè)是以盈利為目的的組織，如何以最低的成本取得最大的收益是所有企業(yè)都需要解決的問(wèn)題，在戶型銷售展示領(lǐng)域，如果想突破以上兩個(gè)限制，傳統(tǒng)的做法如下：

a.增加廣告投入。在鬧市街頭等人流密集場(chǎng)所發(fā)放宣傳彩頁(yè)，或者舉辦社區(qū)活動(dòng)吸引人流，但這種撒大網(wǎng)的廣告方式往往成本較高，且效果也有待評(píng)估。

b.進(jìn)行實(shí)際樣板間施工建設(shè)。拋開3 000元/m2～5 000元/m2的樣板間建安成本(含家具及擺件配飾)，傳統(tǒng)的樣板間施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)在工程完工、通水電暖后才能實(shí)施，制作周期從開始設(shè)計(jì)到交付使用，最快也需要1個(gè)月～2個(gè)月以上，同時(shí)受項(xiàng)目規(guī)模與銷售成本的限制，只能對(duì)其中2個(gè)～5個(gè)戶型進(jìn)行施工，而在展示方面也無(wú)法突破時(shí)空限制，必須到樓盤樣板間實(shí)際感受。

將這些限制因素歸納起來(lái)，我們面對(duì)的棘手問(wèn)題就是如何以較低的成本，突破時(shí)空限制，提升潛在客戶在產(chǎn)品體驗(yàn)上的立體感受。

受中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》對(duì)VR(Virtual Reality Platform)前沿技術(shù)報(bào)道的啟發(fā)，我們是否可以采用Studio Max,VRay,premiere pro等軟件搭建虛擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景，并上傳到互聯(lián)網(wǎng)上讓客戶進(jìn)行更好的產(chǎn)品體驗(yàn)。

在建立VR虛擬現(xiàn)實(shí)樣板間的過(guò)程中，從零做起，邊學(xué)習(xí)邊實(shí)踐，從最初的觀看前沿新聞報(bào)道，到真正實(shí)現(xiàn)虛擬現(xiàn)實(shí)樣板間的客戶體驗(yàn)，針對(duì)這一過(guò)程中遇到的種種困難，我們主要從以下四個(gè)方面著重進(jìn)行了難點(diǎn)攻關(guān)：

1)虛擬現(xiàn)實(shí)的場(chǎng)景搭建。針對(duì)不同戶型進(jìn)行分析，按照施工圖1∶1進(jìn)行虛擬建模，運(yùn)用Studio Max,VRay,premiere pro等軟件，從層高、結(jié)構(gòu)、布局做出虛擬的空間，難點(diǎn)在于模型中弧形部分、吊頂造型、軟裝搭配等的布局設(shè)定，進(jìn)而完全模擬真實(shí)空間，讓客戶真實(shí)的體驗(yàn)不同的現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)格(見圖1)。

2)突破時(shí)空限制。將搭建完善的戶型場(chǎng)景上傳至互聯(lián)網(wǎng)，引導(dǎo)客戶品鑒。在這一過(guò)程中，小組發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)上面的展示平臺(tái)有著網(wǎng)絡(luò)卡頓、延遲、掉幀等現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)內(nèi)部反復(fù)對(duì)比測(cè)試，并且對(duì)費(fèi)用支出與傳播快捷程度進(jìn)行考量，最終選擇了免費(fèi)的720云平臺(tái)作為華苑東區(qū)戶型VR展示的專用平臺(tái)，并且通過(guò)微信二維碼進(jìn)行線上線下傳播擴(kuò)散(見圖2)。

3)營(yíng)造VR住宅產(chǎn)品完美的展示氛圍。盡管VR技術(shù)在不斷進(jìn)步，但現(xiàn)實(shí)與虛擬有著不可逾越的鴻溝，為更好的還原真實(shí)樣板間的細(xì)節(jié)與體驗(yàn)，小組通過(guò)對(duì)光線在不同場(chǎng)景下的變化進(jìn)行學(xué)習(xí)，同時(shí)收集整理家具細(xì)部樣貌(例如布藝沙發(fā)紋路等)，增加場(chǎng)景內(nèi)潤(rùn)色程度，本著一切為了銷售的原則，對(duì)建模中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了二次優(yōu)化，進(jìn)一步提高了產(chǎn)品展示的吸引力與逼真感(見圖3)。

4)實(shí)現(xiàn)VR交互。隨著VR技術(shù)的不斷發(fā)展與客戶的要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)VR交互式的體驗(yàn)，在對(duì)比Oculus，HTC，Sony三大廠商最新的VR硬件產(chǎn)品，選擇體驗(yàn)感最佳的HTC Vive作為VR戶型產(chǎn)品交互設(shè)備(見圖4)，同時(shí)結(jié)合硬件自身特點(diǎn)，在虛擬現(xiàn)實(shí)戶型中加入了我們能夠想到交互體驗(yàn)點(diǎn)，切實(shí)為客戶提供現(xiàn)階段技術(shù)可及的最佳體驗(yàn)感受。

經(jīng)過(guò)持續(xù)努力與不斷的反復(fù)嘗試，VR戶型產(chǎn)品銷售中取得了如下效果：

1)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

在實(shí)際使用中，幾乎每一位進(jìn)入銷售中心的客戶都饒有興趣地帶起VR眼鏡，對(duì)樣板間戶型進(jìn)行虛擬現(xiàn)實(shí)漫游，體驗(yàn)后對(duì)這套設(shè)備嘖嘖稱贊，甚至有相當(dāng)一部分客戶在初次體驗(yàn)后領(lǐng)著家人與朋友再次來(lái)到售樓部進(jìn)行體驗(yàn)，增加了銷售中心的吸引力，切實(shí)增加了人流量。

伴隨著二維碼在線上線下的傳播，VR戶型產(chǎn)品的體驗(yàn)不僅僅局限于售樓部，客戶可以在家中、在辦公室、在車上，拿起手機(jī)就能欣賞華苑東區(qū)最新的虛擬樣板間。

傳統(tǒng)樣板間與VR樣板間優(yōu)劣對(duì)比見表1。

表1 傳統(tǒng)樣板間與VR樣板間優(yōu)劣對(duì)比表

從多數(shù)成交客戶反饋上來(lái)看，業(yè)主朋友首先肯定了此種看房方式在體驗(yàn)上的吸引力與直觀性，同時(shí)可以在任何時(shí)間與地點(diǎn)使用手機(jī)一起與家人鑒賞戶型，極大的提升了看房的便利程度。

在后續(xù)回訪中，甚至有業(yè)主表示，真正下定決心買房的瞬間就是發(fā)生在夫妻倆夜晚臥床休息時(shí)用手機(jī)進(jìn)行VR看房的時(shí)候。

同時(shí)，以120 m2計(jì)算，一套VR樣板間所需的費(fèi)用與4 000元/m2的傳統(tǒng)樣板間(含設(shè)計(jì)家具費(fèi)用)的施工成本相距在30萬(wàn)元以上，而這僅僅是一套樣板間。實(shí)際情況中，每個(gè)樓盤至少有5個(gè)～8個(gè)主打戶型，這樣節(jié)省的費(fèi)用達(dá)到百萬(wàn)元以上。

可以說(shuō)，通過(guò)VR技術(shù)在房地產(chǎn)中的研究與應(yīng)用，我們實(shí)現(xiàn)了以較低的成本，突破時(shí)空限制，提升潛在客戶在產(chǎn)品體驗(yàn)上的立體感受的活動(dòng)目標(biāo)。

2)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸需求。

在VR樣板間系統(tǒng)實(shí)際使用過(guò)程中，有部分客戶被樣板間虛擬現(xiàn)實(shí)中體現(xiàn)的或雅致中國(guó)風(fēng)、或豪華歐美范、或簡(jiǎn)約現(xiàn)代感的設(shè)計(jì)方案所吸引，提出了由公司進(jìn)行裝修服務(wù)的要求。經(jīng)過(guò)客戶回訪與市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合開發(fā)處在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)施工圖紙的熟悉程度、裝修主材家具上樓以及公司在裝飾裝修業(yè)務(wù)方面上的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)在家裝領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

在經(jīng)過(guò)對(duì)VR硬件設(shè)備性能與可操作性考量后，提出了如下后續(xù)應(yīng)用計(jì)劃：

1)項(xiàng)目景觀搭設(shè)。

在戶型模型搭建的基礎(chǔ)上，搭建項(xiàng)目園林景觀模型，實(shí)現(xiàn)交互式訪問(wèn)，進(jìn)一步將項(xiàng)目預(yù)期賣點(diǎn)體現(xiàn)，吸引客戶看房，促進(jìn)項(xiàng)目成交。

2)項(xiàng)目區(qū)位分析。

應(yīng)用Studio Max，VRay等軟件分層突出新建項(xiàng)目諸如教育、金融、綠地、道路等區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

3)項(xiàng)目/地塊360°拍攝。

結(jié)合Theta軟件的后期制作，再加上720云平臺(tái)支持，在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)720°無(wú)死角拍攝，結(jié)合VR眼鏡實(shí)現(xiàn)和虛擬建模一樣的效果，主要運(yùn)用在施工現(xiàn)場(chǎng)的拍攝，特別適合隱蔽工程的資料以及創(chuàng)優(yōu)資料的保存。

無(wú)人機(jī)的運(yùn)用：對(duì)待開發(fā)地塊及周邊現(xiàn)有配套情況，利用無(wú)人機(jī)的攝像頭從不同角度進(jìn)行全景拍攝，實(shí)現(xiàn)了和全景相機(jī)一樣的效果，但是在時(shí)間和拍攝要求上更加的復(fù)雜，需要30多張照片合成一張全局VR圖像。經(jīng)過(guò)反復(fù)嘗試，初步實(shí)現(xiàn)了無(wú)人機(jī)全局VR合成與項(xiàng)目地塊全景觀看。

4)裝修業(yè)務(wù)展示。

在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，力求改變傳統(tǒng)的效果圖展示與業(yè)務(wù)員解說(shuō)的模式，按照業(yè)主風(fēng)格要求進(jìn)行定制化家裝服務(wù)，基于VR技術(shù)，對(duì)業(yè)主裝修后的住宅進(jìn)行全方位預(yù)先效果展示，進(jìn)一步與業(yè)主確定裝修方案，減少返工，提升初次施工交付比例。

VR技術(shù)作為目前為數(shù)不多地具備初步運(yùn)用條件的前沿技術(shù)，究其本質(zhì)，與電報(bào)、電話、計(jì)算機(jī)、智能手機(jī)一樣，不過(guò)是人類在科學(xué)實(shí)踐后，逐步轉(zhuǎn)向生產(chǎn)實(shí)踐的一種工具。真正需要我們不斷進(jìn)行學(xué)習(xí)探索的是如何依據(jù)不斷變化的實(shí)際工作需求，結(jié)合現(xiàn)階段技術(shù)所能及的效果，與時(shí)俱進(jìn)，全心全意依靠工人階級(jí)，以勞動(dòng)托起中國(guó)夢(mèng)，不斷地激發(fā)職工創(chuàng)造活力，為職工、特別是青年職工高漲的勞動(dòng)熱情提供恰當(dāng)?shù)陌l(fā)揮空間，本著“實(shí)用、好用、方便用”的精神持續(xù)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，促進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，盡快地淌出一條房地產(chǎn)發(fā)展的新路子，為社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

[1] 建行浩.建筑工程系統(tǒng)施工仿真[M].北京：科技出版社,2001:25-27.

[2] 閆 鈞,劉永健.虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在土木建筑工程中的應(yīng)用與研究[J].長(zhǎng)沙交通學(xué)院學(xué)報(bào)，2003(11)：30-51.

Study on “VR technology” in real estate development and its application

Zhao Chuncui

(Shanxi3rdBuildingEngineeringCo.,Ltd,Changzhi046011,China)

The paper analyzes problems existing in current obvious house type recommending of real estate project development, and describes the application of VR technology in real estate development from aspects of simulating realistic setting erection, breaking through time-history limit, creating VR residential display atmosphere and realizing VR interaction, so as to achieve the expected effect.

real estate, house type, VR technology, show flat

1009-6825(2017)11-0238-02

2017-02-08

趙春翠(1977- )，女，工程師

TU712

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