◎胡傲◎

荊門市房產中介現狀：混亂嚴重

◎胡傲◎

房地產中介行業(yè)是房地產市場中聯(lián)系開發(fā)商或者房產業(yè)主與消費者的媒介。但是由于我國房地產開始的時間晚、發(fā)展時間短導致了國內的房產中介行業(yè)仍處于成長階段。特別是在三四線城市里，房產中介的發(fā)展受到各種因素的影響，存在著大量的問題。本文主要以湖北省荊門市房產中介行業(yè)為例，分析荊門市房產中介現狀。

三分天下、惡性競爭

惡意搶單、戳單。在競爭中，各個房產中介為了自身業(yè)績甚至單純的為了不讓別人成交而惡意給房產業(yè)主或者客戶撥打虛假電話和傳遞虛假信息甚至誘導業(yè)主抬高售房價格、誘導客戶轉盤，使得其他置業(yè)顧問在業(yè)主開展的過程中曲折不斷，甚至簽了合同的單子都搞黃掉了，所有的付出都化為泡影。而且這種惡意戳單的行為不光是對其他中介公司采用，甚至是在各公司內部置業(yè)顧問之間也是屢見不鮮。下面表1是對荊門市聯(lián)家置業(yè)2017年3月份簽過居間合同、下過購房意向金同時價格已經談好了，但是還是沒有成交的單子的原因情況的不完全統(tǒng)計。從表中可以很明顯的看出惡意戳單在荊門房產中介的競爭中運用的非常頻繁，極大的阻礙了中介市場的正常運行，也損害了業(yè)主和客戶的正常權益。

虛假信息盛行導致市場混亂。一方面表現在有的房地產從業(yè)人員隱瞞房屋上已有抵押權的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產權性質、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構成了很大的侵害。另一方面是許多中介置業(yè)顧問利用假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，干擾正常的信息傳遞。為了吸引購房者來電，房子的價格越掛越低，中介對于購房者打來的電話通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區(qū)里還有一套類似的，不過業(yè)主掛的價格比較高，您要不要看看？”這是就所謂的“轉盤”。虛假信息的發(fā)布在永慶和盈泰表現得非常明顯，近年來，在中介的對抗中，永慶和盈泰漸落下風，采許多惡性競爭的措施來阻礙市場的正常運行。

中介企業(yè)內部混亂

在房地產中介行業(yè)混亂的背后是各中介企業(yè)內部的管理、員工的素質、運行的規(guī)則方面都存在著極大的問題。

行業(yè)準入門檻低，從業(yè)人員的素質以及年齡結構都有著極大的問題。在房產中介行業(yè)中，一直以來沒有嚴格的市場準入制度成為這個行業(yè)混亂的原因。房地產中介業(yè)務需要的人才一般要具備房地產法律和房地產業(yè)務基本知識，這樣才能提供專業(yè)的服務。但是現階段我國房產中介市場很大，需要的人才也多，而我國的資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導致這個行業(yè)的很多人員魚龍混雜，素質參差不齊。在荊門市這種的小城市里表現得更為明顯，在行業(yè)里資深的骨干員工基本上都是小學或初中文憑，文化程度極低，而且也沒有經過專業(yè)的培訓。在從業(yè)人員中以35-45歲的中年婦女為多，年齡結構和性別搭配都極不合理，只要有點忽悠能力就能夠直接上崗了。有著這樣的從業(yè)群體，行業(yè)想不混亂都難。

荊門市中介企業(yè)的管理也存在著很大的問題，特別是在工資核算和管理結構上面。荊門市房產中介企業(yè)在員工工資待遇上面有著默認的標準：無底薪+提成，有業(yè)績有工資無業(yè)績零工資。在無底薪的工資結構下面，從業(yè)人員有著極大的壓力，來自生存的壓力，最低生活標準都無法保障。因而荊門市房產中介行業(yè)的人員流動是極大的，超過一半以上的新人無法堅持三個月。荊門市的房產中介行業(yè)都是非常明顯的家族企業(yè)，員工想要晉升就得入股，當門店經理，但是話語權還是在老板手中。

表1 惡意戳單占比

“擦邊球”嚴重挑釁法律威嚴

中介游走在“灰色地帶”，與法律打“擦邊球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，中介會主動提出“我們能夠辦理短期借款”。在荊門，聯(lián)家、永慶、盈泰都是把短期借貸作為公司的主營業(yè)務之一，貸款利率是月利三分，比如借款30萬一個月利息就是9000元。在交易過程中，中介機構還會誘導買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付，從而達到最大限度避稅的效果。在員工的工資標準上完全無視《勞動法》的最低工資標準，而且不與員工簽署就業(yè)勞動合同。房產中介企業(yè)都是多家店面連鎖經營，在工商管理登記中往往只有極少數的店面做過登記，偷稅漏稅嚴重。如此種種“擦邊球”行為，在短期內確實能給企業(yè)帶來一些好處，但是長久的話總有栽跟頭的時候。

中介協(xié)會名存實亡

房地產中介協(xié)會是規(guī)范房產中介行業(yè)行為的重要部分，它制定行業(yè)規(guī)章，促進市場有序的發(fā)展，維護房產中介行業(yè)的穩(wěn)定。房產中介協(xié)會的作用和職能是制衡行業(yè)混亂的重要途徑。房產中介一直是一個備受爭議的行業(yè)，屢屢爆出違規(guī)違法現狀，只有從宏觀微觀共同出發(fā)，國家政策法律約束與企業(yè)制度管理、員工培訓結合才能促進房地產中介行業(yè)能夠良性發(fā)展。

（作者單位:荊楚理工學院）