丁祖昱

近日，國家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布了宏觀數(shù)據(jù)，2017年一季度全國GDP同比增長6.9%，創(chuàng)下近6個(gè)季度以來的新高，實(shí)現(xiàn)了2017年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好開局。房地產(chǎn)指標(biāo)升多于降，也很爭氣，開發(fā)投資同比增長9.1%，創(chuàng)下2015年3月份以來的新高；新開工面積同比增長11.6%，同比增速連續(xù)第5個(gè)月擴(kuò)大；土地市場量價(jià)齊升，購置面積同比增長5.7%，成交價(jià)款增長16.7%；商品房銷售面積、銷售金額累積增速分別為19.5%和25.1%，分別較前2月下滑了5.6和0.9個(gè)百分點(diǎn)；待售面積同比下滑6.4%，跌幅較前2月擴(kuò)大了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

但在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，行業(yè)調(diào)控持續(xù)變化的市場背景下，趨勢判斷還是不可大意，各項(xiàng)指標(biāo)分析還是應(yīng)當(dāng)更細(xì)一些、更慢一點(diǎn)，這樣才能真正認(rèn)清行業(yè)的變化方向。

一、開發(fā)投資：增速出現(xiàn)走平，需警惕回落風(fēng)險(xiǎn)

前3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%，同比增速確實(shí)為近25個(gè)月新高。但從增速變化來看，3月份同比增速僅比1-2月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資增速不復(fù)2016年下半年以來的節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)出現(xiàn)走平之勢。再考慮到本輪城市層面的調(diào)控在去年9月份啟動(dòng)，而投資數(shù)據(jù)一般會比市場變化滯后半年左右，2017年3月或許會成為開發(fā)投資增速的一大拐點(diǎn)（見圖1）。

二、銷售情況：成交增速放緩，3月或成年內(nèi)拐點(diǎn)

一季度，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積、銷售金額累積同比增速雙雙回落。

對比1-2月成交量來看，2017年3月商品房成交面積增長6.6%，這一增長比2015年少了1.7個(gè)百分點(diǎn)，比2016年少了9.7個(gè)百分點(diǎn)，在這一角度下，2017年的3月已經(jīng)是近3年純度最低的“金三”。由此來看，雖然目前大多數(shù)一二線城市依然維持著供不應(yīng)求，大多數(shù)三四線城市庫存壓力也有所減輕，但在不斷疊加的調(diào)控政策下，成交規(guī)模增長已經(jīng)明顯受限。

再考慮到2016年4月的銷售情況較好，當(dāng)月成交面積與全年均值之比為2011年以來最高值。因此在市場熱度降溫，而指標(biāo)基期高位的雙重疊加之下，2017年4月份商品房成交增速或許會出現(xiàn)較大幅度的回落（見圖2）。

三、土地市場：購置面積同比增速回落，成交價(jià)款同比增速上升

土地市場變化趨勢在意料之中，購置面積增速下降，成交金額增速增加。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速比1-2月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1359億元，增長16.7%，增速提高4個(gè)百分點(diǎn)。

變化原因很容易理解，主要還是在因城施策的大方針引導(dǎo)下，地價(jià)較低的高庫存城市暫緩或暫停拍地，一二線城市成為土拍“主戰(zhàn)場”所致。而新增供地減少并向一二線熱點(diǎn)城市集中的現(xiàn)狀，也激化了招拍掛市場的“價(jià)格戰(zhàn)”，進(jìn)一步推高了目前的地價(jià)水平（見圖3）。

四、新開工：商辦占比回落，住宅成為主要增長點(diǎn)

一季度房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)。分屬性來看，其中住宅新開工面積達(dá)到了2.28億平方米，同比增長18.1%，對一季度新開工的增長貢獻(xiàn)率達(dá)到了106.3%，相對的，商辦新開工面積之和為同比負(fù)增長。不同產(chǎn)品之間的新開工差異也說明了調(diào)控方向的不同：面對大部分重點(diǎn)城市住宅庫存不足的問題，在控制好價(jià)格指標(biāo)的前提下，地方政府還是樂于新增住宅供應(yīng)的；但針對商辦產(chǎn)品庫存積壓、供大于求的現(xiàn)狀，大多數(shù)城市還是在新開工指標(biāo)上持以審慎態(tài)度。

不過就2016年以來的新開工規(guī)模來看，2017年3月僅高于去年的3月、8月和11月，還遠(yuǎn)稱不上“高”。這主要還是受到當(dāng)前的“限價(jià)”政策影響，企業(yè)在項(xiàng)目新開工有了更多考量，由此來看，對于下半年的新開工走勢還是不可過于樂觀。

作者系易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO