吳瓊+史春光

房產(chǎn)測(cè)繪管理是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、征收稅費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準(zhǔn)確可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)和資料，是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要依據(jù)，是建立全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)依據(jù)。

一、房產(chǎn)測(cè)繪管理的法律依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)量工作是國(guó)家授權(quán)房地產(chǎn)管理部門(mén)的重要職責(zé)，具有一定的專(zhuān)屬性。主要法律依據(jù)有：

第一，《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》第三條規(guī)定：測(cè)繪事業(yè)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)、社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)性事業(yè)。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作的領(lǐng)導(dǎo)。第四條第二款規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)管理測(cè)繪工作的行政部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域測(cè)繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府其他有關(guān)部門(mén)按照本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本部門(mén)有關(guān)的測(cè)繪工作。

第二，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》（建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局令第83號(hào)）第五條第二款規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市人民政府測(cè)繪行政主管部門(mén)和省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪及成果應(yīng)用的監(jiān)督管理。

第三，《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》（建設(shè)部令第101號(hào)）第三條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。

第四，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第七章規(guī)定：房產(chǎn)測(cè)量是測(cè)定和調(diào)查房屋及其用地的專(zhuān)業(yè)測(cè)量，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、征收稅費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準(zhǔn)確可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)和資料，系不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為產(chǎn)權(quán)人登記房屋面積，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證的重要依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)與產(chǎn)權(quán)登記不可分割，而且直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的利益。

二、房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)放開(kāi)后存在的問(wèn)題

第一，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)放開(kāi)后，存在房產(chǎn)測(cè)繪公司惡意競(jìng)爭(zhēng)、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員嚴(yán)重不足、從業(yè)人員素質(zhì)低下等問(wèn)題。房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)惡意競(jìng)爭(zhēng)，造成價(jià)格低下，不能保證房產(chǎn)測(cè)繪公司正常運(yùn)行。

第二，房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量難以保證，為了經(jīng)濟(jì)利益，房產(chǎn)測(cè)繪公司聽(tīng)命于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，不執(zhí)行國(guó)家測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，私自擴(kuò)大公攤面積，使商品房銷(xiāo)售面積與實(shí)際面積嚴(yán)重不符，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者合法權(quán)益。

第三，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)保密性得不到保證。全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息保護(hù)的決定（2012年12月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)）第一條規(guī)定：國(guó)家保護(hù)能夠識(shí)別公民個(gè)人身份和涉及公民個(gè)人隱私的電子信息。個(gè)人房產(chǎn)數(shù)據(jù)、國(guó)家房產(chǎn)數(shù)據(jù)在私營(yíng)房產(chǎn)測(cè)繪公司造成了隨意泄露，導(dǎo)致了個(gè)人、國(guó)家的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害。

第四，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素的出現(xiàn)，同時(shí)會(huì)造成房屋登記工作的嚴(yán)重后遺癥。房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的不實(shí)，還會(huì)直接損害國(guó)家、個(gè)人的合法權(quán)益，給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

三、房產(chǎn)測(cè)繪成果審核的重要性

房產(chǎn)測(cè)繪是房屋登記的重要依據(jù)，是建立全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)繪成果事關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)、國(guó)家安全和社會(huì)發(fā)展大局，房產(chǎn)測(cè)量是測(cè)定和調(diào)查房屋及其用地的專(zhuān)業(yè)測(cè)量，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準(zhǔn)確可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)和資料，系房屋登記機(jī)構(gòu)為產(chǎn)權(quán)人登記房屋面積、頒發(fā)房產(chǎn)證的重要依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)登記密不可分，直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的利益。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。房產(chǎn)測(cè)繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性也要求經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)備案。因此，房產(chǎn)測(cè)繪成果只有符合房產(chǎn)管理部門(mén)審核備案要求后方可使用。

四、建議

由于目前我國(guó)還未出臺(tái)房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，公眾對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的理解不一致，加上《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》之間的區(qū)別，筆者傾向于房地產(chǎn)面積測(cè)繪以官方方式出現(xiàn)。

加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)及人員信用檔案管理，全面實(shí)施商品房預(yù)測(cè)繪和預(yù)測(cè)繪成果網(wǎng)上公示制度，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、廣大購(gòu)房者能在網(wǎng)上公開(kāi)查詢(xún)到商品房公攤面積、公攤系數(shù)等。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者對(duì)這些數(shù)據(jù)有疑問(wèn)，也可以到測(cè)繪機(jī)構(gòu)調(diào)閱檔案查詢(xún)、核實(shí)，以便更好地維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的合法權(quán)益。

陳品祿/責(zé)任編輯