羅麗娟

上世紀90年代的廣州番禺，在很多本地人的眼中，從迎賓路到市廣路上，一個樓盤挨著一個樓盤，整個番禺像一個凌亂的大工地。也正是從這個時候開始，番禺的房地產(chǎn)進入了大規(guī)模的發(fā)展階段。

1991年，祈福集團董事長彭磷基與妻子孟麗紅受政府邀約，與一批港澳僑商一同到番禺考察。當時考察的幾千畝土地，放眼看去是一座座山嶺，有些路段要用鐮刀“披荊斬棘”才可走過去。而在此之前，已經(jīng)有20多位外商到此考察過，其中有人建議在此建一個大型游樂場。“當時的鐘村地塊（現(xiàn)在祈福新邨用地）是既不能耕又不能種的荒郊野嶺?！边@是祈福集團副董事長孟麗紅第一次來到番禺的印象。

上個世紀80年代，番禺還叫做“番禺縣”，大石、南村、洛溪，包括現(xiàn)在成為“香餑餑”的鐘村板塊，還是一大片農(nóng)田，有些地方雜草叢生。

“1991年房地產(chǎn)市場還是一片空白，更別說大規(guī)模的開發(fā)?！泵消惣t在接受《21CBR》記者專訪時回憶，當時可見的在建樓盤十分零散，尚未有統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，“周圍雞、牛、豬在門口經(jīng)過，垃圾也扔在門口，車輛卻無法開到家門口?！?/p>

對于居住的需求，當時大多數(shù)人仍處于自建房、單位福利分房或房改房，“商品房”的概念尚未成型。

“很多人想住得好一點，是有經(jīng)濟條件的，而當時沒有大規(guī)模的開發(fā)供選擇。”孟麗紅發(fā)現(xiàn)，部分城市人群已經(jīng)開始對居住條件的改善有一定需求。憑借祈福集團在香港、臺灣及加拿大的項目經(jīng)驗，孟麗紅和丈夫對這一大片的空白土地有了“大膽”的想法——做房地產(chǎn)開發(fā)，首期拿下了是1500畝土地。

蓋出了一座“縣城”

1991年，祈福新邨第一期正式開盤，以別墅洋房為主。其首創(chuàng)性地設立了大型售樓部，提供售樓書、模型、電視廣告、示范單位等一系列營銷設施，甚至為前來看房的顧客提供接送的“看樓車”，同時培訓了一支專業(yè)售樓隊伍。這在當時的國內(nèi)房地產(chǎn)市場上尤為罕見，除了買家，也吸引了不少同行前往。

“在祈福成功售賣后，每天都有全國各地的開發(fā)商前來參觀?！泵消惣t對此記憶猶新，祈福的規(guī)模在當時確實罕見，“我記得廣州市府當時要招商引資，關于房地產(chǎn)項目的都要帶著發(fā)展商到祈福新邨走一圈，以此給對方信心?！?/p>

當時，連接番禺到廣州市區(qū)的洛溪大橋已經(jīng)通車三年。在通車之前，從廣州市區(qū)到番禺，快則三小時，慢則半天。洛溪大橋的建成，讓廣州和番禺實現(xiàn)了半小時互通，番禺的人氣開始攀升。

回顧整個番禺，甚至廣州及中國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，似乎都無法繞開祈福新邨的起步和發(fā)展。

1992年鄧小平南方講話之后，中國的經(jīng)濟開始嶄露頭角，其中房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯的高峰期。根據(jù)國家統(tǒng)計局《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》的數(shù)據(jù)，1992年固定資產(chǎn)投資總額為8080.1億元，較1991年增長44%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為731.2億元，較1991年增長117.6%。1993年的房地產(chǎn)熱表現(xiàn)得更為明顯，房地產(chǎn)投資總額1937.5億元，較1992年增長164.9%。

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》（1990-2001年）的統(tǒng)計，上個世紀90年代，我國直接從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司在10年間增長了5.2倍，從業(yè)人員從14.7萬人增加到97.2萬人。截至2000年底，人均住房建筑面積為20.4平方米，達到中等收入國家人均住房水平。

廣州市作為廣東省省會城市，其變化尤為明顯。1990年開始，廣州市的整體房價增長駛上快車道。在越秀區(qū)環(huán)市東淘金路一帶的商品房，例如淘金花園的價格，在1990年代已超6000元/平方米。隨后，天河北的東方明珠苑，針對港澳客戶的售價也高達1.2萬元/平方米。

由于鄰近香港，環(huán)境宜居的廣州房價不到香港價格的一半，“當時在廣州買房的主要有兩種人，一是廣州本地人，一是香港人。而有香港發(fā)展商背景的樓盤，香港業(yè)主的比例更高，例如祈福新邨?！蓖辽灵L的廣州番禺人陳先生回憶。

“當時的祈福新邨有八成買家來自香港。” 孟麗紅告訴《21CBR》，初期的祈福新邨采用港式及國外先進的建設管理方式，結合廣州番禺當?shù)靥烊坏膬?yōu)質(zhì)環(huán)境資源進行建設，率先開發(fā)了別墅及洋房，家家戶戶門口都有小花園，并在香港進行了大規(guī)模宣傳。

“我們?yōu)橄愀廴嘶氐絻?nèi)地置業(yè)開創(chuàng)了先河，給他們提供相關的法律手續(xù)服務和保障。”孟麗紅透露，最吸引香港買家的是，同樣的好環(huán)境，卻可以以更低的價格買到房子，“當時祈福的房價大約為1000元/平方米，是香港價格的1/10?！倍幸恍┰臼瞧砀＜瘓F從香港請來的記者、攝影師、廣告人、律師，在協(xié)助祈福新邨工作的過程中，也成為了業(yè)主。

一時間，祈福新邨掀起了港人置業(yè)內(nèi)地的熱潮。

但實際上，對于祈福而言，這么大的“盤子”，沒有先行經(jīng)驗，孟麗紅和彭磷基也在摸索前行。

1992年11月，祈福的第一個會所開業(yè)，開創(chuàng)住宅區(qū)擁有會所先河。當時的祈福新邨一期仍在開發(fā)當中，居住人僅有幾十戶人家，而配套是按照上千畝的地方居住人群來建的。

作為祈福的老業(yè)主、零售行業(yè)老員工，現(xiàn)為祈福生活服務控股有限公司運營總監(jiān)梁玉華回憶說，當時的祈福會所麻雀雖小五臟俱全，擁有網(wǎng)球場、籃球場、溜冰場、室內(nèi)羽毛球場和乒乓球臺，以及健身房等。另外，還配有西餐廳、卡拉OK和一個供孩子玩樂的開心樂園。這在當時的國內(nèi)也是罕見的，吸引了周邊很多人前來參觀，也成為了祈福的一大賣點。

“我們的會所僅對業(yè)主和業(yè)主朋友開放，這引起了當時的一些矛盾，保安不允許外來人員進入，同時也規(guī)定穿拖鞋者不得進入?！碑敃r番禺還是一個小村落聚集的地方，祈福的“高格調(diào)”顯得有些格格不入，但是對看客來說，卻更具有神秘感和吸引力。

梁玉華在祈福新邨一期入手了自己的第一套房子?！爱敃r買的是一套小別墅，大概190平方米，總價20多萬元。”不止梁玉華，首批進入祈福集團的老員工，都陸續(xù)在祈福新邨安家，用她的話說，住在祈福新邨最大的好處是，可以切身體會到住客的要求，“所以不斷推動增加新的配套設施，居住環(huán)境越來越完善”。這便有了后來的酒店、學校、醫(yī)院，連社區(qū)內(nèi)的給水和排水系統(tǒng)，祈福集團都親自操刀，并且通過了一次又一次的大雨考驗。

“第一期發(fā)售，售樓處已經(jīng)有人開始排隊，更有顧客足足排了兩天。”孟麗紅表示，當時開盤僅兩小時，已賣出500套別墅。

從1991年祈福新邨初次發(fā)售起，其后幾年均維持了較好的銷售業(yè)績。資料顯示，1996-1997年兩年內(nèi)，祈福新邨共售出5300多套單位，銷售額達23億元。

隨后，祈福陸續(xù)在周邊收購了可容納2000-3000戶的鴨塘用地以及一家香港企業(yè)所擁有的地塊，三次收購加起來土地面積共達7500畝。

自1991年祈福新邨建邨至今，已投入資金超千億元，作為祈福集團的經(jīng)典巨作，規(guī)模之大使其享有“中國第一邨”的美譽。迄今已售出逾5萬個單位，常住人口達10多萬人，業(yè)主20多萬人，儼然一座相當規(guī)模的縣城。近年來為了解決人口、車輛暴漲帶來的交通問題，祈福更是不惜成本投入2億元自建隧道。

如今，祈福新邨已經(jīng)坐擁11所國際及省級學校、一家國際JCI認證及國家三甲醫(yī)院、約230萬平方米城市綜合體，涵括祈福繽紛世界、祈福國際公寓、大型購物廣場、豪華星級酒店、現(xiàn)代化大型超市、大型生鮮市場、各大銀行、巴士總站、美食街等以及100多個大小休閑公園，綠化面積高達75%，邨內(nèi)擁有祈福犧牲用地600畝開挖的祈福湖、超30萬棵樹木和50萬棵花卉，是目前廣州公認的社區(qū)配套最齊全的超級大城，也是國內(nèi)首個超級大樓盤。

走過26年，祈福新邨如今仍在繼續(xù)開發(fā)。

20萬人口的遷徙

走在祈福的中心湖邊，隨處可見三代同堂的場景，拄著拐杖的老人家以及推著嬰兒車的年輕夫婦一同散步。

“我們最早一批買房結婚的業(yè)主，不少仍然住在祈福，如今他們當中有些孩子已經(jīng)在祈福學校畢業(yè)了，甚至連孫子都入讀了祈福學校?！泵消惣t透露，她與祈福新邨的第一批業(yè)主，很多已經(jīng)成為了好朋友，有時候業(yè)主還會把她請到家里去做客吃飯。

隨著時代變遷，祈福的面貌也正在發(fā)生改變?！耙郧霸谄砀＼幒仍绮璧娜硕际且豢诟凼交浾Z，而如今，至少有三分之一的顧客說著流利的普通話?！逼砀＠蠘I(yè)主彪叔表示，住在他隔壁家的香港鄰居，幾年前就將房子賣給了一家江西人，“最近幾年，我發(fā)現(xiàn)年輕人也多了起來”。

1988年出生的陳煜去年與妻子在廣州結婚，作為新廣州人，他一直希望能真正在廣州“安家”。在幾乎轉完大半個廣州之后，他決定落戶祈福名都，當時兩居室的價格是120萬元?！跋裎覀冞@樣的普通打工族，無法承受市區(qū)的房價，更愿意選擇靠近市區(qū)，但是生活配套也同樣齊全的房子?！彼嬖V《21CBR》記者。

“我們的業(yè)主有個共同特征，對生活品味要求比較高，素質(zhì)較高，同時向往西方管理和設計?！泵消惣t表示，現(xiàn)在祈福的業(yè)主更多是年輕的白領或管理層人士，另外，外籍人士也是從售樓初期迄今的一大客戶群。根據(jù)祈福方面統(tǒng)計，目前已經(jīng)有來自美國、法國、德國、新加坡、日本等106個國家及地區(qū)的人士成為祈福的業(yè)主。

面對來自全球各地的不同人群，有不同的生活和居住習慣，祈福在管理方面也照顧到了各種細節(jié)。祈福小區(qū)的各種標識均采用中英文對照方式，在祈福的客戶服務各個崗位上，都安排至少一名掌握外語的工作人員，以便對外籍人士提供服務。為了統(tǒng)一化管理，在建別墅時，祈福物業(yè)甚至將“每戶可以養(yǎng)多少寵物、狗屋的大小范圍”等問題，也做出了詳細的標明。

隨著各類購房者越來越多，祈福業(yè)主在更加多樣性的同時，也產(chǎn)生了極大的共性，其自稱為“祈福人”。在小區(qū)內(nèi)街地面停車的道路上，多數(shù)為兩車道，因此停放車輛統(tǒng)一停在同一條道上，才不會影響道路通行。于是，每年祈福物業(yè)會在12月31日夜晚發(fā)出溫馨提示——明年整年的停車統(tǒng)一停放左邊/右邊。20多年來，祈福物業(yè)和居民已經(jīng)形成了默契和自覺，去年停放是左邊，今年就會停放在右邊，交叉替換，“確保每一條路都是順暢的，這已經(jīng)形成了祈福人的文化。”孟麗紅表示。

人口基數(shù)越來越龐大，眾口難調(diào)，對于祈福的物業(yè)管理自然形成了巨大的壓力。“管理如此大的一個社區(qū)，有別于一般的小樓盤，無論是溝通還是效率都不同。”祈福物業(yè)公司總監(jiān)陳宇雄告訴《21CBR》記者，為了不顧此失彼，物業(yè)將整個祈福劃分為15個區(qū)域，一個區(qū)內(nèi)大概涵蓋2000-7000戶，進行專區(qū)“網(wǎng)格化”管理。

在陳宇雄看來，真正與業(yè)主形成無阻礙溝通的必須是短距離接觸。除了通過微信群、電話等方式，在物管團隊中，還設置了溝通專員，按照指標每個專員必須每天家訪1-2個業(yè)主，每個小區(qū)電話訪問3個業(yè)主。

在業(yè)主的訴求中，出行成為大家最為關心的問題。“除私家車外，目前祈福業(yè)主90%的出行由祈福承擔，房地產(chǎn)板塊每年需要補貼幾百萬元開展外線巴士。” 最為人所知的是率先引入樓巴，分為內(nèi)線和外線。內(nèi)線巴士主要穿梭于小區(qū)以內(nèi)，從祈福新邨大門處商業(yè)區(qū)進入住宅區(qū)，如今已經(jīng)有8條線路，供業(yè)主免費使用。

而外線方面，目前祈福的樓巴無論“淡旺”的需求，仍然維持15分鐘至1個小時一班車，上下班高峰期班次更密，為“車滿即走”。為方便番禺以外的業(yè)主往返祈福新邨，祈福集團開通了來往廣州、佛山、深圳、珠海、以及港澳等地的快速巴士，平均每天總數(shù)高達上千班次，24小時往來。

“中國第一邨”或成絕唱

隨著發(fā)展日益成熟，祈福集團決定拆分物業(yè)部分赴港上市。對于一個“城市級”大盤而言，其社區(qū)交通、物業(yè)管理、生活配套都是人們最為關心的話題，更為常常成為廣州的社會新聞熱點。

2016年2月5日，祈福生活服務控股有限公司低調(diào)地在香港聯(lián)交所披露上市申請材料，11月8日于香港正式掛牌上市。根據(jù)資料顯示，祈福生活服務屬于服務供應商，主要提供四大服務：物業(yè)管理服務、零售服務、餐飲服務及配套生活服務。

在此之前，內(nèi)地已經(jīng)有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務四家物業(yè)公司在香港上市，“對比之前的四家服務公司，我們有自己明顯的優(yōu)勢，例如餐飲、零售、家居服務等部分我們都是自營的?！?祈福生活服務公司行政總裁兼執(zhí)行董事孫偉剛告訴《21CBR》記者，由于自營業(yè)務，對于了解顧客需求及消費大數(shù)據(jù)方面，祈福擁有更多的主動權。

今年3月，祈福生活服務發(fā)布上市后首份業(yè)績報告：2016年全年，公司實現(xiàn)收入2.89億元，同比增長10.9%。公告稱，收入增長主要是由于餐飲服務及配套生活服務分部收入增長。2016年，公司毛利同比增長19.4%至1.2億元，毛利率由38%增至41%。毛利率增加主要由于物業(yè)管理服務及零售服務分部的毛利率增加。

孫偉剛透露，對于2017年的業(yè)績目標，祈福將努力實現(xiàn)高單位數(shù)及低雙位數(shù)的增長，企業(yè)業(yè)務方式不再限于“自營”，將考慮收購或者加盟形式。

作為房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務上市在近幾年掀起熱潮，成為資本新寵。據(jù)悉，金科、雅居樂、世茂集團、碧桂園等公司都有將物業(yè)分拆單獨上市的計劃。

其實在祈福開發(fā)房地產(chǎn)的26年期間，嘗試了多個“第一”，其中不少已成為其他房地產(chǎn)商模仿或者修正的范本。

例如，第一個在社區(qū)內(nèi)自建消防隊。“我們有一個消防團，請的是專業(yè)消防隊伍，配備了兩臺專業(yè)的消防車。”陳宇雄表示，祈福在國內(nèi)屬于最早一批做封閉式管理的小區(qū)，而相對封閉也對安全性有了更高的要求，“除了緊急的救火情況外，專業(yè)的消防團隊在日常對房屋的消防設施、維修、保養(yǎng)、檢查都起了很大作用?！?/p>

例如，創(chuàng)辦全國首家、亞洲第二家通過國際JCI認證的綜合醫(yī)院，同時為國家三甲醫(yī)院。醫(yī)院以西醫(yī)、中醫(yī)、自然醫(yī)學相結合為診療特色，尤其是在腫瘤治療方面有突出成績。彭磷基作為醫(yī)學博士，親自出任院長，“彭院長每周大概有一半時間都在醫(yī)院里會診，與醫(yī)生們討論病例及治療方案”。祈福醫(yī)院執(zhí)行院長張濤表示，如今祈福醫(yī)院已經(jīng)遠近聞名，就診患者不僅是周邊地區(qū)、國內(nèi)各省市，港澳臺及海外人士占比也不在少數(shù)，“我們的國際客戶服務中心統(tǒng)計，已有144個國家和地區(qū)客人到我院就診，去年一年外籍患者人數(shù)達到十幾萬?！蹦壳搬t(yī)院正在投入二期的建設，資金投入25億元，將于今年6月份落成使用，屆時可用面積將比一期增加1/3。

不得不提到的是，在社區(qū)服務的眾多業(yè)務中，虧損業(yè)務也不在少數(shù)，其中樓巴的運營最讓人“頭疼”。20余年來，祈福新邨累計為樓巴補貼超3000萬元。另一“虧損”板塊為醫(yī)院，剛剛收支達到相對平衡的祈福醫(yī)院，卻馬上又投入了第二期的建設。

“有些事情，就算知道沒有盈利，也要堅持做?！泵消惣t加重了語氣，“我們南灣半島的配套幼兒園，也一直處于虧損狀態(tài)，但是為了給小孩提供讀書的設施，我們還是會繼續(xù)經(jīng)營。”

在教育方面，祈福創(chuàng)辦了有CITA認證的國際雙語一條龍教育學校，這所創(chuàng)辦于1996年的國際學校，在國內(nèi)開創(chuàng)性地獨自設計和實施了“中英文雙語教學”模式，從幼兒園到中學，目前在讀學生達4200人。祈福英語實驗學校校監(jiān)張新友告訴《21CBR》記者，不僅祈福業(yè)主，學校面向全社會招生，目前國際生和境外生（包括港澳臺學生）占全校總人數(shù)的近三分之一。

發(fā)展了26年之久，祈福新邨迄今仍未完全開發(fā)完畢，孟麗紅向《21CBR》記者透露，目前祈福新邨還剩余80萬平方米建筑面積可開發(fā)，“其中住宅開發(fā)占比較小，大概80%屬于商業(yè)，后續(xù)將用于建設辦公和購物場地”。

祈福新邨之后，在市場上陸續(xù)出現(xiàn)了北京通天苑、回龍觀、廣州碧桂園鳳凰城等大型社區(qū)，在單一開發(fā)商的建設中，規(guī)模、配套均無法超越祈福新邨。

“如果說大型住宅社區(qū)，我相信祈福新邨是中國唯一的?！泵消惣t表示，依照當下的土地政策，出讓地塊已經(jīng)由政府在前期做了一定規(guī)劃，難再供應面積如此之大的土地，更不會讓單一開發(fā)商做類似的大型開發(fā)，但是不排除未來在三四線城市會有相應的政策鼓勵類似開發(fā)，“如果按照目前方式，不再會出現(xiàn)純住宅，將會結合產(chǎn)業(yè)，與當下的特色小鎮(zhèn)模式類似?！?p>