張必烈

[摘要]本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制存在的問題以及應(yīng)對策略，細(xì)致分析了在項(xiàng)目投資決策期、設(shè)計(jì)期、招標(biāo)投標(biāo)期、施工期及竣工驗(yàn)收與后評價(jià)期的全過程造價(jià)控制重點(diǎn)，介紹了國際化視野的建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制發(fā)展方向。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；全過程管理；造價(jià)控制 文章編號(hào)：2095-4085（2017）02-0148-02

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制要有全過程的管理思想，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終，以開發(fā)過程和活動(dòng)分解來實(shí)現(xiàn)科學(xué)造價(jià)管理。目前的建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管控尚存在一些問題，需要造價(jià)管理從業(yè)人員科學(xué)分析、有效應(yīng)對，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目應(yīng)有的價(jià)值。造價(jià)管控的過程是動(dòng)態(tài)的管理程序，除了基于原則和策略策劃好各個(gè)階段控制重點(diǎn)外，還需要過程管理，及時(shí)糾偏，以成果為導(dǎo)向。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制存在問題與應(yīng)對策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目特色鮮明且難點(diǎn)較多，決定了其造價(jià)控制具有較大的難度，目前普遍存在概算高于估算、預(yù)算高于概算、決算高于預(yù)算的難題，需要深層次發(fā)掘從而更好的解決。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用途、規(guī)模與功能較為特定，往往需要單件特定制造，無法批量出產(chǎn)品，項(xiàng)目的造價(jià)管理也就有了差異性；其次，受項(xiàng)目長周期、多影響的特點(diǎn)決定，造價(jià)控制工作也是動(dòng)態(tài)化的，特別是物價(jià)水平改變、自然條件變化、政策因素影響均非常明顯。此外，造價(jià)管理工作還受到項(xiàng)目參建主體較多、主管部門較多、參與人群繁雜等因素影響。

針對以上的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性和主體繁雜性等特點(diǎn)，以貫穿項(xiàng)目所有階段的全過程造價(jià)管理策略，可以較為有效地做好造價(jià)控制工作，從組織、經(jīng)濟(jì)、合同、技術(shù)及信息化等多重措施展開。全過程造價(jià)控制不僅從經(jīng)濟(jì)出發(fā)，更結(jié)合了技術(shù)層面的理論，發(fā)揮組織的造價(jià)管理積極性和參與度，形成較為全面有效地管控手段。

2項(xiàng)目全過程造價(jià)控制重點(diǎn)

2.1投資決策期造價(jià)控制

投資決策期被認(rèn)為是造價(jià)控制最關(guān)鍵時(shí)期，通過項(xiàng)目規(guī)劃、建議書與可行性研究而形成的投資估算確定了項(xiàng)目的發(fā)展方向。由于項(xiàng)目模型未定、進(jìn)度要求緊張、數(shù)據(jù)信息不全面不真實(shí)，投資估算的誤差通常達(dá)到+30%至-20%。此階段的造價(jià)控制著眼于做足投資分析工作，結(jié)合市場實(shí)際情況細(xì)化數(shù)據(jù)和資料，對整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展科學(xué)引導(dǎo)。

2.2設(shè)計(jì)期造價(jià)控制

設(shè)計(jì)期結(jié)合了技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，考慮經(jīng)濟(jì)性合理性的設(shè)計(jì)管控，在建設(shè)工程造價(jià)控制方面效果顯著，將運(yùn)營管理納入全過程管控考慮范疇，更能從整體上降低項(xiàng)目成本。方案的優(yōu)化可以做到對投資的預(yù)控，滿足建筑品質(zhì)和功能的前提下，在投資估算的框架下比較分析，盡可能控制投資。設(shè)計(jì)期造價(jià)控制要求設(shè)計(jì)工作動(dòng)態(tài)跟進(jìn)，及時(shí)跟蹤反饋細(xì)節(jié)問題，刺激設(shè)計(jì)人員積極優(yōu)化圖紙，從技術(shù)層面做到經(jīng)濟(jì)合理。

2.3招標(biāo)投標(biāo)期造價(jià)控制

招標(biāo)投標(biāo)期重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備采購、監(jiān)理招標(biāo)和施工招標(biāo)，設(shè)備材料多應(yīng)用競爭性招標(biāo)與談判策略，監(jiān)理與施工招標(biāo)要關(guān)注實(shí)際委任人員個(gè)人技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析能力、完成項(xiàng)目業(yè)績和綜合素質(zhì)，確定能夠激發(fā)主動(dòng)性的管理策略。積極競標(biāo)的同時(shí)，要注意良性競爭環(huán)境的營造，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)考核基礎(chǔ)之上，推進(jìn)合理低價(jià)競爭。

2.4施工期造價(jià)控制

施工期是各項(xiàng)決策和準(zhǔn)備的物質(zhì)化過程，其質(zhì)量、進(jìn)度與造價(jià)直接反饋到了項(xiàng)目造價(jià)控制上，這三者又相互影響相互制約，需要加以平衡。較為有效的控制結(jié)果是高品質(zhì)、快進(jìn)度且低造價(jià)，需要綜合考慮施工環(huán)境、品質(zhì)定位、投資預(yù)期以及工期要求，以動(dòng)態(tài)控制思路指導(dǎo)各項(xiàng)過程。施工聯(lián)系單、簽證、索賠等發(fā)生頻繁，對其控制重點(diǎn)在于各方責(zé)權(quán)利、工作面界定要清晰、充分考慮環(huán)境等不可抗力條件，做好合同管理。

2.5竣工驗(yàn)收與后評價(jià)期造價(jià)控制

合同是工程造價(jià)控制最重要的文件，竣工驗(yàn)收與后評價(jià)期的造價(jià)控制多圍繞其展開。此階段重點(diǎn)審核各項(xiàng)合同要求、驗(yàn)收合格情況；結(jié)算辦法、計(jì)價(jià)辦法、浮動(dòng)條款要求；按照竣工圖、變更文件和簽證文件，逐項(xiàng)分析。

3建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的國際化發(fā)展

國際化的造價(jià)控制核心在于對人的重視，發(fā)揮造價(jià)管理從業(yè)人員的作用，調(diào)動(dòng)其積極性以對建筑成本、價(jià)格、法律與財(cái)務(wù)專業(yè)領(lǐng)域的綜合分析。強(qiáng)化契約精神，在合同中就各項(xiàng)造價(jià)管控細(xì)節(jié)工作予以明確，避免雙方的理解偏差帶來的矛盾。造價(jià)控制工作不單是成本計(jì)算，其需要綜合前期費(fèi)用、運(yùn)營成本、潛在資源等全過程效益，實(shí)施決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收及后評價(jià)綜合控制，推動(dòng)市場的理性化、科學(xué)化與規(guī)范化發(fā)展。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制工作涉及面廣泛，需要介入的管控工作、參與人員、數(shù)據(jù)資料繁雜，要精細(xì)化管控，做到預(yù)控、動(dòng)態(tài)控制以及后評價(jià)，各項(xiàng)工作相互協(xié)調(diào)統(tǒng)籌：建設(shè)項(xiàng)目具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、長周期、多影響等性質(zhì)，造價(jià)管理工作必須考慮其特點(diǎn)，因地制宜；全過程造價(jià)管控必須綜合投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工與竣工驗(yàn)收及后期評價(jià)各個(gè)階段的造價(jià)管控，各項(xiàng)指標(biāo)必須細(xì)致化、科學(xué)化；造價(jià)控制工作要強(qiáng)調(diào)人的作用，充分發(fā)揮專業(yè)人才的積極效能，規(guī)范行業(yè)市場，成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力。