張瑾

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在過去十幾年取得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大、投入高，涉及的資金巨大，相對(duì)于其他行業(yè)而言財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高，因此對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制有著更高的要求。本文通過對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制因素進(jìn)行分析，從而發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制管理中存在的問題，并針對(duì)存在的問題提出改進(jìn)措施，真正發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制 對(duì)策

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響，還要受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位、企業(yè)內(nèi)部管理制度等方面的制約。房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)部控制系統(tǒng)可以明確企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員分工，可以使企業(yè)決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)在有效的監(jiān)督和控制下，嚴(yán)格履行各自職責(zé)，提高工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，因此還要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法向銀行申請(qǐng)貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤(rùn)分配存在不合理現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，如果不同財(cái)務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等方面沒有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進(jìn)行大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實(shí)際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，決定投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)或初步的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動(dòng)狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到問題時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計(jì)部門不能獨(dú)立于董事會(huì)，且受制于管理層的干涉，對(duì)內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，因此在重大事項(xiàng)、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作僅局限于財(cái)務(wù)層面，審計(jì)內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表，而對(duì)內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的作用。

（四）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制專業(yè)人才比較缺乏

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)從建立有效的管理機(jī)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國(guó)家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項(xiàng)措施來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供需平衡。

2.加強(qiáng)科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核管理，對(duì)資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強(qiáng)與銀行的交流可以及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向。重大資金的使用、重大事項(xiàng)的約定應(yīng)通過董事會(huì)決議，不能由總經(jīng)理一人獨(dú)斷。

3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

采用過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)并且延伸審計(jì)領(lǐng)域，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)等領(lǐng)域擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，資金運(yùn)營(yíng)安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計(jì)部門要有相對(duì)的獨(dú)立性

當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)力有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會(huì)報(bào)告，保證審計(jì)的客觀性，充分發(fā)揮其對(duì)部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對(duì)被審計(jì)單位不僅提高審計(jì)業(yè)務(wù)，還同時(shí)提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營(yíng)銷部門、運(yùn)營(yíng)部門及財(cái)務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實(shí)現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，有利于為公司決策層提供有針對(duì)性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理人員通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識(shí)，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股東利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

1.加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財(cái)務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強(qiáng)預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平

在企業(yè)內(nèi)部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣，不僅需要工程、財(cái)務(wù)、管理知識(shí)，還需要懂得法律、金融等多方面的知識(shí)，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，員工素質(zhì)需要有很大的提升。構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)與現(xiàn)代化管理完美融合，最大限度地提升企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。

三、總結(jié)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中具有非常重要的作用，通過優(yōu)化內(nèi)部控制管理環(huán)境、健全內(nèi)部控制管理制度、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督管理等措施，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理效率。雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過建立和完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，并認(rèn)真貫徹落實(shí)，不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，能有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：上海保利盛茂置業(yè)有限公司）