陳文群

摘要：近年來，“房子”成為關(guān)乎中國億萬老百姓家庭幸福和國家經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵問題。高額房價是土地價格拍賣價格成倍上漲、建材和工地人員工資等一系列成本飆升的必然結(jié)果。價格上漲壓縮了人們的購買能力，更影響了當?shù)赝顿Y者的熱情，對整體經(jīng)濟發(fā)展起到了負面作用。房地產(chǎn)成本攀升也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，削弱了其競爭力。因此，成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。本文從房地產(chǎn)企業(yè)特點入手，探討什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理的必要性以及優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施，希望可以從理論和實踐兩個方面對房地產(chǎn)從業(yè)者有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)特點

1.房地產(chǎn)項目啟動資金高，對金融融資依賴大

一個房地產(chǎn)項目的實施需要經(jīng)歷拍地、設計、融資、建造、銷售等幾個過程。拍地和建造兩個部分需要的資金少則百萬，多則上億數(shù)級。通過自我融資很難滿足這么大的需求，其他分散企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)的股權(quán)融資則不利于管理層對公司的控制，進一步影響企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)如此之大的項目資金一般通過金融融資手段獲得。利用貸款手段，不斷獲得資金來支撐長至數(shù)年的項目周期，滿足企業(yè)的日常開支和大額的項目實施資金。

2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險大

正如上文所述，幾乎所有房地產(chǎn)項目周期都長達數(shù)年。從企業(yè)拍到地到最后房子的銷售，中間存在太多的來自政策或市場環(huán)境的不確定性，這些不確定性就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險。比如，施工中的資金鏈斷裂、合同違約風險以及拆遷風險。房地產(chǎn)企業(yè)高風險的特點造就了其嚴格的內(nèi)部控制。

3.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營容易受到政策的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)數(shù)量龐大，很容易受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響。除此之外，投資金融政策也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問題，國家拆遷政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本，可以說房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的政策性很強，各類投資、財政金融以及土地政策都會對其發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

（1）企業(yè)對生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費用進行預測、計劃、決策、控制和考核等科學核算工作被稱為成本管理。企業(yè)有7個手段對成本進行管理，分別是：預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核。這7個方面相互聯(lián)系、互為補充構(gòu)成了成本管理體系。將成本管理變成一個事前管理、事中管理和事后管理相互連接的循環(huán)，是一種全方位的管理。

（2）房地產(chǎn)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種費用，在其銷售時得到回報。房地產(chǎn)成本的內(nèi)容包括：土地購置費、基礎(chǔ)設施費、拆遷補償費以及建筑工程費、公共配套費在內(nèi)的一系列投入費用。房地產(chǎn)成本存在數(shù)額大、涉及事宜范圍廣、成本核算周期長等特點，因此必須對其進行認真細致的管理，減少房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中鋪張浪費的現(xiàn)象。

（3）房地產(chǎn)成本管理除了可以按照房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程進行細分外，還可以根據(jù)成本管理本身的控制方法進行劃分，這種劃分方法易于理解，在實際工作中適用性也強。按照控制方法可以將成本管理分為三類，成本策劃階段的管理，成本控制階段的管理以及成本核算階段的管理。這三類成本管理工作有所側(cè)重，在成本策劃階段主要強調(diào)通過減小成本增大收益，從總體上進行成本核算，起到一個大局上的控制?？刂齐A段的成本管理則更注重房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中各個目標的實現(xiàn)，保證目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)上再削減成本。核算階段的成本管理，則更加強調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)先前所消耗的費用，以此為依據(jù)對已完成的項目進行造價，此階段成本管理要求成本核算及時準確。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理融入在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，包括多項內(nèi)容。拍地階段的成本預測，這是房地產(chǎn)項目決策的重要依據(jù)，也對最終的項目開發(fā)利潤起到重要影響；項目設計階段利用更精準的信息再次進行成本測算；房地產(chǎn)項目實施時進行目標成本管理和供應鏈成本管理；動態(tài)成本監(jiān)控施工過程中的實時成本；后期銷售的營銷成本管理是最后一項重要的成本支出。這些成本管理構(gòu)成一個體系，對房地產(chǎn)企業(yè)運營起到重要的監(jiān)控作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理的必要性

1.成本管理保證了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展

但凡企業(yè)都有兩個根本目標：生存和盈利。房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，各企業(yè)都在一片紅海中與其他企業(yè)進行競爭，這些企業(yè)必須要保證其自身的競爭力，先謀求生存再談發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的要求就是每個房地產(chǎn)項目整體獲得的資金要大于企業(yè)支出的資金，長期的資不抵債一定會帶來破產(chǎn)的結(jié)局。所以，實施成本管理，用科學的方法減少支出，增加收益是企業(yè)長遠發(fā)展的必由之路。

2.通過成本管理提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平

成本管理這一指標不僅僅是衡量企業(yè)成本管理工作的質(zhì)量，也可以衡量產(chǎn)品的質(zhì)量、物資管理等多項管理水平。成本管理工作一旦做好，也保障了企業(yè)整理經(jīng)營管理水平。比如，成本管理工作做好了，劣質(zhì)產(chǎn)品率自然降低了，這是相互聯(lián)系的內(nèi)容，企業(yè)的質(zhì)量管理工作自然得到了改善。除此之外，成本管理還與勞動管理息息相關(guān)，人力資源成本是企業(yè)成本的重要方面，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)人員冗余，提高員工工作積極性這些手段都可以減小勞務成本，最后的結(jié)果都會體現(xiàn)在成本管理績效上。因此，成本管理是一個綜合的經(jīng)濟管理水平的指標，這個工作必不可少。

3.成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)必要的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)在中國是一個新興行業(yè)，整個行業(yè)的利潤是相當豐厚的，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭是巨大的，競爭理論認為，企業(yè)采用低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略或者集中化戰(zhàn)略才能在競爭中取勝。但是囿于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點，采取差異化戰(zhàn)略存在一定的難度。房地產(chǎn)行業(yè)占用巨額資金的特點也變成了采用集中化戰(zhàn)略的障礙。所以，更好地采取低成本戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)獲勝的關(guān)鍵。實施成本管理是實行低成本戰(zhàn)略的重要途徑，因此成本管理這一管理手段成為房地產(chǎn)企業(yè)管理必不可少的內(nèi)容。

4.進行成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)特點決定的

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長是房地產(chǎn)企業(yè)的一個特點，在較長的一個工作周期中，實施全員、全過程以及全要素的成本管理就成為必要了。房地產(chǎn)從業(yè)人員經(jīng)常會出現(xiàn)誤解，認為房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本主要來自于建造材料或者設備，在建造之前對這一項進行預算管理就可以控制住成本，導致其在其他環(huán)節(jié)中，各種浪費現(xiàn)象頻繁發(fā)生。比如，宣傳費用報銷過度，工期延長帶來成本增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)實施成本管理是必要的，將任何微小的環(huán)節(jié)和任何要素納入到管理范疇之內(nèi)，全員參與企業(yè)的成本管理才是實現(xiàn)成本管理的核心。

四、優(yōu)化成本管理的建議

1.做好前期成本測算

前期準確的成本測算是房地產(chǎn)企業(yè)后期獲益的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的起點就是對一個項目的成本測算，一個明智的決策可以讓項目獲得高額利潤。房地產(chǎn)拍地的決策不能僅憑決策者主觀臆測，應當對拿地以后的項目成本進行完整有依據(jù)的核算，降低決策的風險，避免銷售利潤微薄、占用資金的現(xiàn)象發(fā)生。

2.強化合同管理

房地產(chǎn)成本中期控制主要是通過嚴控招投標管理和合同管理，盡量減少工程變更簽證，這樣可以有效解決工程造價不受控。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生合同糾紛和施工索賠會增加工程費用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強法律意識，明白合同是受法律保護的文件，不得隨意變更。同時，提高企業(yè)擬定合同質(zhì)量，對合同中的條款充分溝通，對合同用詞仔細斟酌，嚴密推敲，以此來保證合同的順利履行，減小意外成本。通過實施合同管理強化中期控制，為房地產(chǎn)企業(yè)施工減小風險和成本。

3.控制工程成本

工程成本是建筑項目成本的主要組成部分，占總成本的一半，主要包括物資，分包成本、室內(nèi)裝飾等部分組成。對這一主要構(gòu)成部分進行控制是實施成本管理的關(guān)鍵。第一，盡量使用具有相同功能的新材料來代替昂貴的材料，研發(fā)更加節(jié)省人力和物力的新工藝來減小工程成本。第二，成本控制目標一旦確定，各部分應當立馬拆分成本，將其細化為具體的成本控制指標分別控制土建、安裝、消防和弱電等不同的工程的成本。各個不同工程根據(jù)自身的目標對材料進行選擇達到成本控制目標。第三，在采購和招標過程中堅持貨比三家原則，加強對采購方或者分包商的資格審核、公開考核，將公平公正融入到整個過程中，降低成本。

4.提高全員參與成本管理意識

成本管理不僅僅是財務部門的工作，更是各個部門相互溝通相互配合完成的一件事業(yè)。將成本管理提高到戰(zhàn)略的高度，通過座談會、培訓或者其他企業(yè)參觀的形式來提高所有工作人員的成本管理意識。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理是一項任重而道遠的工作，其成功實施的收益也是巨大的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當牢牢把握本企業(yè)的特點，在準確核算成本計劃的基礎(chǔ)上，實施強化勞動合同、控制工程成本等措施在內(nèi)的一套控制成本的舉措，積極提高全員參與意識，真正提高企業(yè)收益。

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（作者單位：深圳市賽格集團有限公司）