劉姝君　馬堯

摘要：自土地出讓方式改革后，“地王”逐漸出現(xiàn)在人們的視野中，不斷飆升的房價引起了社會各界對“地王”的高度關(guān)注?！暗赝酢痹诖龠M我國土地市場化的同時，也推高了房價并使人們有未來房價上漲的預(yù)期。無錫房價自去庫存政策頒布以來一直居高不下甚至持續(xù)上升，總體呈量價齊升的情形?！暗赝醭薄苯?jīng)常發(fā)生在樓市量價齊升、庫存下降的大背景下，之后引發(fā)的便是嚴格的宏觀調(diào)控，最終使得市場降溫。將以無錫為例探討二線城市地王現(xiàn)狀，出現(xiàn)原因以及如何緩解地王層出帶來的問題。

關(guān)鍵詞：房價；地王；高溢價

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.09.058

1背景

從2004年以來國內(nèi)大致經(jīng)歷了三次“地王潮”，分別在2007年前后、2010年前后以及2016年。2016年顯然是中國樓市有史以來最火爆的地王年。從過去幾輪樓市看，地王產(chǎn)生于樓市“成交量增長，庫存量下降，房價上升”的周期內(nèi)，基于補庫存的需要和預(yù)期改善，開發(fā)商會競相搶購?fù)恋?，地王便接踵而來?/p>

目前對于地王爭霸抬價現(xiàn)象，某些地區(qū)已推行一些措施：地塊在公布出讓起始價時，也公布競拍最高限價。在拍賣中超過規(guī)定溢價率后，便停止競價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人。諸此舉措的目的是讓房地產(chǎn)企業(yè)市場冷靜下來。這是現(xiàn)有的研究進程，地價在二線城市的飆升已經(jīng)使這些城市房價預(yù)期超出人們的承受范圍，以高價拍得的地王究竟還能不能解套也是我們關(guān)注的要點之一。

2地王現(xiàn)象在全國的大體情況

今年1-9月全國300城共成交土地15585宗，較去年減少7%，成交面積57508萬平方米，同比減少2%。在收入方面大幅增長，總額達到19262億元，同比增長40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。二線城市“地王誕生”領(lǐng)跑全國，南京、上海、蘇州、杭州四大熱點城市收入破千億，無錫收入同比漲幅高達470%，位居全國第一。

3無錫地王現(xiàn)狀

2016年無錫土地價格突破歷史新高，也受外地人買房的影響，商品房成交量非常大，甚至有些供不應(yīng)求。在去庫存政策下，無錫反而于國慶節(jié)實施了限購政策，可以看出樓市之火爆。表1是無錫今年部分地王情況：

從表1可以看出地價已經(jīng)突破歷史新高，截止目前，中銳地產(chǎn)在無錫已開發(fā)有多個項目，其中住宅項目有中銳雋苑、中銳瑞城國際、中銳海尚映象等，寫字樓中銳佳城國際大廈等。分別分布于無錫濱湖區(qū)、新吳區(qū)及梁溪區(qū)。以歷史最高的樓面單價強勢拿下地塊，也顯示了中銳對無錫市場未來發(fā)展的信心。但無錫居民對這幾次土地拍賣都表示不可思議，大部分人都認為中銳地產(chǎn)無法解套。這些擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，無錫往年地王競拍價和樓盤價會相差2倍到4倍，如圖1所示：從2009年到2013年無錫部分地王樓盤價與拍賣價的趨勢圖。

從中我們可以看出，當(dāng)時大家認為不可能解套的地王都已解套，按這個趨勢，無錫目前地王在未來售房時價格將達到3萬左右，有居民甚至說這是“欲使其滅亡必使其瘋狂”“只有出現(xiàn)地王，才能制造恐慌”“蘇州上海人的鍋”“泡沫之夏”“又多了一處遺址”，雖說這是片面的評論，但也反映出地王頻出帶來的激烈爭論。無錫距離蘇州上海都不遠，比起當(dāng)?shù)氐母叻績r，無錫房價可謂親民，這就使外地人大量在無錫買房，但無錫房屋入住率并不高，空城和地王同時并行，難道未來樓盤將會是一處又一處的鬼城。

4地王頻出的原因

房地產(chǎn)公司越來越多通過金融機構(gòu)資本以“加杠桿”的方式拍地，從目前一線城市房價拍賣情況來看，房價走勢第一的邊際現(xiàn)象越來越多。例如，政府規(guī)定土地出讓金必須是首付的50%，那么，對于開發(fā)商來說，只要首付25%，通過金融機構(gòu)外部“加杠桿”方式配資25%或更多以比例進行競拍，甚至不在乎成本制造“地王”。

對于無錫來說，土地價格的上漲和目前無錫的城市價值有關(guān)，特別是提出了上海大都市圈格局規(guī)劃后，從上海到無錫，最快的高速鐵路只有29分鐘，而無錫的房價只有約為上海的1/6，而蘇州的價格則低近一半。整合大城市群，使周邊投資需求激增。大量外來人來到無錫置業(yè)，一方面因為蘇州，南京在八月引進了房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策，部分購買欲望擠向無錫；另一方面，無錫擁有宜居優(yōu)勢，擁有較好的教育，醫(yī)療資源，房價在萬元左右，在區(qū)域交通和城市集聚趨勢中無錫房地產(chǎn)市場投資價值逐步顯現(xiàn)。

此外，2016年初中央接連下發(fā)降首付、調(diào)契稅、營業(yè)稅等多款重磅新政，無錫樓市成交量可謂扶搖直上，個別月份商品住宅成交量甚至突破100萬平方米。2016年8月，無錫商品住宅消化周期降至6.23個月，房地產(chǎn)市場已步入供不應(yīng)求的階段。下圖是今年無錫商品房成交數(shù)量趨勢圖，從中可以看出春節(jié)后成交量進入飛速增長階段。

其實總的來說，無錫民營經(jīng)濟始終占據(jù)主導(dǎo)地位，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民普遍有著較高的收入水平，樓市持續(xù)向好發(fā)展提供了很大助力。更為重要的是，在中央去庫存新政的作用下，無錫房地產(chǎn)市場量價齊升，土地市場就出現(xiàn)地王爭霸的現(xiàn)象。

5如何應(yīng)對地王現(xiàn)象

要解決地王頻繁出現(xiàn)問題，一些專家認為，應(yīng)從三個方面出發(fā)，即解決“土地供應(yīng)，金融杠桿和財稅方面”問題?！霸谕恋毓?yīng)方面，適當(dāng)增加土地供應(yīng)，改變征地以促進土地價格上漲，國家需要提出適當(dāng)?shù)膽?yīng)對政策，各地需要根據(jù)自身情況制定具體的策略；在金融杠桿方面，可以建立各種房地產(chǎn)投資基金，擴大直接融資的程度；財稅方面，我認為需要提高房地產(chǎn)稅的改善。這個確實是從根本上在進行變動，政府采用競價拍賣的形式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變這種土地出讓、流轉(zhuǎn)方式，否則這行為只會使地價不斷上升。針對像無錫這樣的二線城市應(yīng)該因地制宜，提出更具有針對性的應(yīng)對方式。

對于無錫房地產(chǎn)市場而言，可怕的不是地王，而是地王效應(yīng)。地王效應(yīng)是房價飆升的重要推手。地價飆升容易讓居民誤認為房價還會大幅上漲從而造成居民的不理性購房。不排除無錫商品房成交量如此之高沒受其影響。這樣子的去庫存也不符合供給側(cè)改革的要求。所以我們要首先認識到異地“地王”的頻繁出現(xiàn)，并不意味著我們本地的樓市就必然跟風(fēng)上漲，即使蘇州地王3萬南京4.5萬，無錫依然要保持自己穩(wěn)升而不是飆升。然而房價下降確實是非常難，還有很長的路要走。

同時我認為央企退出房地產(chǎn)行業(yè)是降低地價的關(guān)鍵，早期的“退房令”應(yīng)再度提上日程。央企融資成本之低、融資規(guī)模之大超乎想象，即便是龍湖、萬科、碧桂園、恒大等大型民營房企，其融資成本仍然顯著高于國資房企的融資成本。信達地產(chǎn)就是瘋狂央企的代表。利用國家信用，以高額的溢價拍奪土地，易造成人民幣對內(nèi)嚴重貶值，而人民幣對美元卻是升值趨勢，這種反差是中國的土地和勞動力成本大增，像華為這種頂級的企業(yè)都受不了深圳的房價了。

6結(jié)論

地王產(chǎn)生是供給端壟斷供給和需求方過度競爭的結(jié)果，不利于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟社會的健康發(fā)展。無錫如今庫存走低地王層出，地王們面臨很大的經(jīng)營虧損風(fēng)險，若三年后樓市真的還能保持原有漲幅，那預(yù)計無錫會成為租房天下。年輕人不會再向老一輩家長那樣一定要買房，觀念革新下租賃也許會盛行起來。

參考文獻

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