李素紅，宋情情，苑 頌

（1.天津大學(xué) 管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部，天津 300072；2.重慶大學(xué) 建設(shè)與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400045；3.河北工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津 300401）

經(jīng)濟(jì)與管理

PPP模式下私營(yíng)企業(yè)公租房投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法研究

李素紅1，3，宋情情2，苑 頌3

（1.天津大學(xué) 管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部，天津 300072；2.重慶大學(xué) 建設(shè)與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400045；3.河北工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津 300401）

針對(duì)公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中存在的隨機(jī)性和模糊性，利用云物元分析理論，將投資風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)、評(píng)價(jià)指標(biāo)及其特征值作為物元，利用云理論描述特征值，運(yùn)用云理論的不確定推理特性和物元理論兼具定性、定量分析的優(yōu)點(diǎn)，建立了私營(yíng)企業(yè)公租房投資風(fēng)險(xiǎn)云物元評(píng)價(jià)模型。然后，從私營(yíng)企業(yè)角度出發(fā)，針對(duì)PPP模式下公租房項(xiàng)目的特點(diǎn)，構(gòu)建了PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。最后以天津市公租房項(xiàng)目投資為例，對(duì)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了應(yīng)用研究，得出總的投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較高，與實(shí)際情況一致：天津市公租房項(xiàng)目投資中私營(yíng)企業(yè)面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)，參與積極性不高。云物元評(píng)價(jià)模型為公租房投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供了一種新的評(píng)價(jià)思路。

私營(yíng)企業(yè)；PPP模式；公租房項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

公共租賃住房（簡(jiǎn)稱公租房）是一種保障性住房，與我國(guó)保障性住房體系中的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不同，其采用“只租不售”的運(yùn)行模式，投資只能通過租金回收[1]。公租房的投資額大，投資報(bào)酬率低，投資回收期長(zhǎng)，資金問題是政府部門面臨的主要難題。為彌補(bǔ)公租房建設(shè)的資金缺口，PPP（public-private-partnership，即公私合伙關(guān)系）模式成為一種比較理想的合作關(guān)系。通過私營(yíng)企業(yè)的介入，解決政府部門公租房建設(shè)的資金短缺問題，降低成本和提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。目前我國(guó)部分地區(qū)和城市已經(jīng)積極探索將PPP模式引入公租房項(xiàng)目建設(shè)中，國(guó)家層面也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策積極鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公租房的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。但是PPP模式下的公租房建設(shè)參與方眾多，融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素多，因此需要政府或者公共部門與私營(yíng)企業(yè)之間通過相互協(xié)調(diào)與溝通，在項(xiàng)目全生命周期中共同發(fā)揮作用，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。借助于政府的特許協(xié)議和私營(yíng)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)，由雙方共同組建項(xiàng)目公司，以實(shí)現(xiàn)雙方資源共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，政府可以借助于公租房的建設(shè)為中低收入居民提供居所，以達(dá)到公共利益最大化，私營(yíng)企業(yè)借助于公租房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益。然而，PPP模式中私營(yíng)企業(yè)是主要的出資人，對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本研究提供了一種新的評(píng)價(jià)思路，有助于私營(yíng)企業(yè)對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，為其投資決策提供參考，也有助于私營(yíng)企業(yè)提前制定投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施，防患于未然，并提高其參與投資的積極性，研究具有重要意義。

目前的研究大多是PPP模式下風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)問題研究[2-4]，而從私營(yíng)企業(yè)角度探討投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的研究尚少。目前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法主要是層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法等主觀性很強(qiáng)的方法，評(píng)價(jià)結(jié)果不太準(zhǔn)確。云理論是在傳統(tǒng)模糊集理論和概率統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)上提出的定性與定量之間的轉(zhuǎn)換模型，在轉(zhuǎn)換過程中充分考慮了問題的模糊性和隨機(jī)性，使轉(zhuǎn)換結(jié)果更加客觀和科學(xué)。因此，本文利用云物元理論，建立PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的云物元模型，從而實(shí)現(xiàn)了只能用自然語(yǔ)言值描述的定性概念的物元表示，將定量計(jì)算與定性分析結(jié)合。

一、基于云物元分析理論的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

基于云模型的物元綜合評(píng)估方法是一種將云模型與一般物元評(píng)估方法有機(jī)結(jié)合的新的綜合評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是采用云模型對(duì)物元進(jìn)行重新構(gòu)造，并在此基礎(chǔ)上，借用一般物元方法步驟，對(duì)事物進(jìn)行描述、分析及評(píng)估。

公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中存在著很大的隨機(jī)性和模糊性，而云理論具有很好的不確定推理特性，物元理論兼具定性、定量分析的優(yōu)點(diǎn)，本文將云理論和物元理論結(jié)合起來，建立云物元投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)模型，以使評(píng)價(jià)結(jié)果更為科學(xué)可靠。具體的評(píng)價(jià)步驟如下。

第一，確定待評(píng)物元。評(píng)價(jià)的事物為PPP模式下公租房項(xiàng)目私營(yíng)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，待評(píng)物元為投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。此模型利用三角模糊數(shù)理論確定指標(biāo)屬性值，即投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。三角模糊數(shù)是將模糊不確定的語(yǔ)言變量轉(zhuǎn)化為確定數(shù)值的一種方法，語(yǔ)言評(píng)價(jià)與三角模糊數(shù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系如表1所示。

表1 語(yǔ)言評(píng)價(jià)與三角模糊數(shù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系

設(shè)三角模糊數(shù)為C=（f，g，h），其模糊評(píng)價(jià)值則為D（C），計(jì)算公式為：

式中，f、h為三角模糊數(shù)的下確界和上確界，g為三角模糊數(shù)的中值。

采用德爾菲法，邀請(qǐng)n位專家，根據(jù)表2所列的5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷，再由式（1）計(jì)算指標(biāo)的模糊評(píng)價(jià)值。取n位專家判斷結(jié)果的平均值作為指標(biāo)Ci的屬性值xi。

第二，確定標(biāo)準(zhǔn)云。

式中，Rij為評(píng)估所劃分出的等級(jí)；Nj為等級(jí)j下的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)象；Ci為評(píng)價(jià)指標(biāo)；（Exi，Eni，Hei） 為Rpj關(guān)于Ci的云表示，即物元模型中的經(jīng)典域。Exi為正態(tài)隸屬云的期望值，即云的中心位置；Eni為熵，反映定性概念的不確定度；Hei為超熵，反映熵的不確定性。超熵越大，云滴的離散程度越大，確定度的隨機(jī)性就越大，云的厚度也就越大。

第三，確定待評(píng)事物P各指標(biāo)值與標(biāo)準(zhǔn)云各評(píng)判等級(jí)的云指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度。結(jié)合投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)，云物元關(guān)聯(lián)函數(shù)的計(jì)算類型為數(shù)值與標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)云物元之間的關(guān)聯(lián)度形式。

首先將風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)Ci的屬性值xi視為一個(gè)云滴，接著產(chǎn)生一個(gè)期望值為En、標(biāo)準(zhǔn)差為He的服從正態(tài)分布的隨機(jī)數(shù)，求出等級(jí)j下xi與該正態(tài)云物元之間的關(guān)聯(lián)度kj（ci）[7]。其計(jì)算式如式（3）所示：

式中，xi表示指標(biāo)ci的屬性值，Exij表示風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)j下指標(biāo)ci的正態(tài)隸屬云的期望值，表示上述方法產(chǎn)生的隨機(jī)數(shù)。

第四，確定指標(biāo)權(quán)重。對(duì)公租房項(xiàng)目進(jìn)行多級(jí)評(píng)價(jià)，在確定權(quán)重時(shí)，需要分別確定各二級(jí)指標(biāo)權(quán)重ωi和相應(yīng)的三級(jí)指標(biāo)權(quán)重ωij。

第五，計(jì)算待評(píng)事物的關(guān)聯(lián)度。

（1）單維度的關(guān)聯(lián)度計(jì)算，即三級(jí)指標(biāo)ci對(duì)二級(jí)指標(biāo)bm的隸屬度。

（2）綜合關(guān)聯(lián)度計(jì)算，即事物P關(guān)于等級(jí)j的關(guān)聯(lián)度計(jì)算

二、PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

目前對(duì)公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分類國(guó)內(nèi)外都沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。公租房項(xiàng)目中私營(yíng)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，有直接的和間接的風(fēng)險(xiǎn)，有顯性的和隱性的風(fēng)險(xiǎn)，有宏觀的和微觀的風(fēng)險(xiǎn)，有重要的和不重要的風(fēng)險(xiǎn)，而且各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度也不盡相同。一般來說，PPP模式下公租房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有的特征為：（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)受政策影響大；（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)階段性變化大；（3）項(xiàng)目參與方眾多，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方關(guān)系復(fù)雜。

對(duì)于私營(yíng)企業(yè)，PPP模式下公租房項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)不僅具有一般項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，還因投資項(xiàng)目的公益性、投資合作伙伴的特殊性等具有其獨(dú)特性，因此除了考慮一般投資項(xiàng)目涉及的金融、建設(shè)、管理、環(huán)境等風(fēng)險(xiǎn)外，還需關(guān)注相關(guān)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、與政府合作的風(fēng)險(xiǎn)等。

本文在綜合考慮PPP融資模式特征、公租房自身特點(diǎn)及公租房項(xiàng)目投資實(shí)踐中遇到的普遍風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合專家調(diào)研意見，遵循全面性、系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性、可比性、科學(xué)性、可操作性、實(shí)用性、超前性等原則[5]，將私營(yíng)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)（用A表示）分為6類（用B1-B6表示）、22個(gè)具體指標(biāo)（用C1-C22表示）。其指標(biāo)體系及指標(biāo)含義如表2所示。

表2 基于私營(yíng)企業(yè)的PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

三、應(yīng)用研究——以天津市公租房項(xiàng)目投資為例

目前將PPP模式應(yīng)用于天津市公租房項(xiàng)目建設(shè)還存在諸多問題，如：PPP項(xiàng)目立項(xiàng)的許可和審批涉及部門繁多，手續(xù)復(fù)雜且耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)；住房保障法制建設(shè)滯后，住房保障立法不完善；公租房土地供應(yīng)不足；公租房收益低、回收周期長(zhǎng)等。公租房收益低、資金回收周期長(zhǎng)成為私營(yíng)企業(yè)投資最關(guān)注的問題。這就導(dǎo)致整個(gè)天津市公租房項(xiàng)目中，私營(yíng)企業(yè)在參與投資過程中面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，參與的積極性不高。本節(jié)運(yùn)用云物元綜合評(píng)價(jià)模型，對(duì)整個(gè)天津市公租房項(xiàng)目建設(shè)中私營(yíng)企業(yè)預(yù)期面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而驗(yàn)證評(píng)價(jià)方法的實(shí)際可操作性與科學(xué)性。通過評(píng)價(jià)使私營(yíng)企業(yè)明確各類風(fēng)險(xiǎn)的大小，以便于采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高預(yù)期投資收益。

（一）確定待評(píng)物元和標(biāo)準(zhǔn)云

邀請(qǐng)10位專家（用L1-L10表示，其中2位為政府保障房管理部門，2位為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員，6位為高校房地產(chǎn)領(lǐng)域研究專家），從整個(gè)天津市公租房投資現(xiàn)狀出發(fā)，采用三角模糊評(píng)價(jià)模型對(duì)私營(yíng)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后運(yùn)用三角模糊綜合評(píng)價(jià)法確定指標(biāo)評(píng)價(jià)值，如表3所示。

PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，將Rij劃分為低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)等級(jí)。通過調(diào)查和咨詢10位專家，綜合專家意見得出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)云參考值，見表4。

將區(qū)間數(shù)值看成是一個(gè)雙約束的指標(biāo) [Cmin，Cmax]，則云參數(shù)計(jì)算如下[8-9]：

表3 各投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值

表4 PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

（二）關(guān)聯(lián)度計(jì)算

根據(jù)式（3），采用MATLAB對(duì)待評(píng)事物與各評(píng)判等級(jí)指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行計(jì)算。結(jié)果見式（9）。

（三）指標(biāo)權(quán)重計(jì)算

用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，邀請(qǐng)10位專家（其中2位為政府保障房管理部門，2位為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員，6位為高校房地產(chǎn)領(lǐng)域研究專家）對(duì)PPP模式下天津公租房項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，得到的最終結(jié)果為：

二級(jí)指標(biāo)權(quán)重：

1.政策風(fēng)險(xiǎn)維度指標(biāo)的權(quán)重：

2.金融風(fēng)險(xiǎn)維度指標(biāo)的權(quán)重：

3.建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)維度指標(biāo)的權(quán)重：

4.合作風(fēng)險(xiǎn)維度指標(biāo)的權(quán)重：

5.管理風(fēng)險(xiǎn)維度指標(biāo)的權(quán)重：

6.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)維度指標(biāo)的權(quán)重：

（四）關(guān)聯(lián)度計(jì)算及評(píng)價(jià)等級(jí)確定

1.單維度評(píng)價(jià)結(jié)果：

政策風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)綜合關(guān)聯(lián)度：

金融風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)綜合關(guān)聯(lián)

建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)綜合關(guān)聯(lián)度：

合作風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)綜合關(guān)聯(lián)度：

管理風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)綜合關(guān)聯(lián)度：

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)單項(xiàng)綜合關(guān)聯(lián)度：

根據(jù)最大隸屬原則，由以上結(jié)果可得到，政策風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為中等；金融風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較高；建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較高；合作風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較高；管理風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較高；環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較低。

2.綜合關(guān)聯(lián)度評(píng)價(jià)結(jié)果：

由上述結(jié)果可知，目前，私營(yíng)企業(yè)面臨較高的投資風(fēng)險(xiǎn)為金融風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、合作風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。綜合投資風(fēng)險(xiǎn)較高，符合整個(gè)天津市公租房投資建設(shè)的實(shí)際情況：私營(yíng)部門面臨著較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，參與公租房投資積極性不高，參與度較低。結(jié)果表明云物元分析法應(yīng)用于公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是可行的。

四、結(jié)論

PPP模式為公租房項(xiàng)目的建設(shè)提供了一種很好的融資渠道。在PPP模式中，私營(yíng)企業(yè)發(fā)揮著重要作用，私營(yíng)企業(yè)也面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)尤為重要。本文為私營(yíng)企業(yè)進(jìn)行公租房投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供了新思路，將云理論及物元模型結(jié)合，建立了云物元投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)模型，該模型對(duì)PPP模式下公租房項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行等級(jí)評(píng)價(jià)，該方法將定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合，分析結(jié)果較為科學(xué)；同時(shí)，在國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合公租房項(xiàng)目PPP融資模式的特點(diǎn)，總結(jié)了私營(yíng)企業(yè)面臨的六大投資風(fēng)險(xiǎn)，并建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系?？傊?，該評(píng)價(jià)模型具有很好的理論性與實(shí)用性，豐富了風(fēng)險(xiǎn)管理的理論與方法體系；通過應(yīng)用研究得到的評(píng)價(jià)結(jié)果與天津市公租房項(xiàng)目中私營(yíng)企業(yè)參與投資的實(shí)際情況相一致。該研究通過對(duì)私營(yíng)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，為其投資決策提供參考，也有助于私營(yíng)企業(yè)根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果制定投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)而提高參與投資的積極性，研究成果值得推廣應(yīng)用。

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InvestmentRisk Evaluation M ethod of Public RentalHousing in Private Enterprisesunder a PPPM ode

LISu-hong1,3,SONG Qing-qing2,YUAN Song3
（1.DepartmentofManagementand Economics,Tianjin University,Tianjin 300072,China;2.SchoolofConstruction Managementand RealEstate,Chongqing University,Chongqing 400045,China;3.Schoolof Economicsand Management,HebeiUniversity of Technology,Tianjin 300401,China）

Considering the randomness and fuzziness in the investment risk evaluation of public rentalhousing,the paper establishes the investment risk evaluation model of private enterprises with the level,the evaluation index and the characteristic value of investment risk taken asmatter-elementaccording to the cloudmatter elementanalysis theory.The eigenvalue is described with cloud theory,and the uncertainty reasoning of cloud theory as well as the advantages of qualitative and quantitative analysis ofmatter-element theory is also taken into consideration.Then,an investment risk evaluation index system under the PPPmode for the private sector is put forward from the perspective of private enterprise, which is based on characteristics of public rental housing projects under the PPPmode.Finally,taking Tianjin public rental housing project investmentasan example,the evaluationmethod is applied to practical research,and we conclude thegeneral investment risk is relatively high for privateenterprise,which conforms to Tianjin'sactualsituation.Thatis,the investment risk is relatively high for the private enterprises in public rental housing projects,and their enthusiasm to participate in the investment is not high.Cloud matter element evaluation model provides a new evaluation method for investment risk evaluation ofpublic rentalhousing.

private enterprise;PPPmode;public rentalhousing;investment risk evaluationmethod

F293.33

A

1674-7356（2017）-01-0041-06

10.14081/j.cnki.cn13-1396/g4.2017.01.008

2016-07-14

國(guó)家哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金（14BJY060）

李素紅（1978-），女，河南湯陰人，博士后，副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：金融工程與風(fēng)險(xiǎn)管理。

時(shí)間：2017-02-27

http：//kns.cnki.net/kcms/detail/13.1396.G4.20170227.1435.002.htm l