顏璠

案情簡介：

李先生未成年時，其父母就以其名義購置了一處房產(chǎn)給他今后當(dāng)婚房。李先生成年成家后，經(jīng)不住妻子的再三請求，瞞著父母在房產(chǎn)證上加上了妻子的名字，使該房從個人婚前財產(chǎn)變成了夫妻共有房產(chǎn)。不久前，李先生婚姻觸礁與妻子離婚，妻子根據(jù)約定分得了該房屋50%的產(chǎn)權(quán)，李先生的父母為此深受打擊。

律師提醒：

現(xiàn)在很多家長在購置房產(chǎn)時，將房產(chǎn)直接登記在未成年子女名下。在這些家長看來，“娃娃房”的好處很多，可以規(guī)避稅費、規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險、提前為孩子準(zhǔn)備婚房等。我們有必要提醒這些“用心良苦”的家長們，你們只想到了“娃娃房”的利，卻沒意識到它的弊。

這種做法在法律上風(fēng)險較大，隱患較多，歸納起來有以下四個方面：

一是父母不能隨意處置房屋，確需處置時手續(xù)麻煩。

根據(jù)法律規(guī)定，父母不能隨意出售、抵押未成年人名下的房屋，必須是有利于未成年人利益，如未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療或生活學(xué)習(xí)需要時才能處置，處置時必須提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經(jīng)公證處公證。此外，父母出售房產(chǎn)所得款項應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

二是父母離婚時易發(fā)生糾紛。

如果父母離婚，當(dāng)初以孩子名義購置的房屋歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產(chǎn)不作為夫妻共同財產(chǎn)來分割，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住，現(xiàn)實中可能會由此引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭奪局面。

三是父母今后想收回房屋困難，且無法控制子女成年后擅自處分房產(chǎn)。

如果子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)，父母想收回房屋將會遇到很大的法律障礙。實踐中除本案提到的情形外，也有子女成年后將房屋出賣，不讓父母居住的情況。

四是子女如婚后發(fā)生意外，其配偶有權(quán)繼承婚前財產(chǎn)。

如果子女在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財產(chǎn)，包括婚前財產(chǎn)。這意味著，父母為子女在未成年時購置的房產(chǎn)，也將作為子女的遺產(chǎn)分割和繼承。

律師建議：

要規(guī)避以上這些法律風(fēng)險，可以采取的措施有：

一是房產(chǎn)可以登記為父母與未成年子女共有，并進行公證。

公證書約定子女未成年時和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。這種辦法可以讓子女既擁有房產(chǎn)，又不至于在遇到意外情況時房產(chǎn)被作為遺產(chǎn)分割。

二是進行房產(chǎn)份額變更。

直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這種方法主要是應(yīng)對房產(chǎn)稅，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計稅量將極其有限。

三是從房產(chǎn)證上減去子女名字。

如果父母決定從現(xiàn)有的房產(chǎn)證上減去子女名字，可以采用以下兩種方式：一是增減房屋產(chǎn)權(quán)共有人，視為買賣，要收取契稅，類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋交易類似，只需繳納所占份額的契稅，從1%到3%不等；二是采用贈與的方式，但同樣要交手續(xù)費、登記費、契稅等一系列費用。贈與，需要先到公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證，之后攜帶房屋兩證、贈與雙方身份證、戶口本、婚姻狀況證明等直接去房管部門辦理即可。直系親屬間的贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。