梁庭俊+章丹丹

【摘要】營業(yè)稅改征增值稅作為十二五規(guī)劃我國財稅體制改革的“重頭戲”，是以結(jié)構(gòu)性減稅促進穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的關鍵點。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、產(chǎn)值高，是納稅大戶，但房地產(chǎn)業(yè)的重復征稅卻阻礙了行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)營改增正是在此背景下推行的，而營改增正處于開展前期，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無法確定，對此，文章在此基礎上將對“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應對措施進行分析探討。

【關鍵詞】“營改增” 房地產(chǎn) 企業(yè)稅負

一、房地產(chǎn)營改增內(nèi)容

從長期的歷史發(fā)展來看，營改增政策一直都是一個與時俱進的動態(tài)政策。其動態(tài)一般表現(xiàn)為不斷地進行改革。其實這是由我國的市場經(jīng)濟不斷發(fā)生變化決定的。稅收政策的最大功效在于調(diào)節(jié)市場，稅收政策是國家調(diào)控市場的重要手段。因此市場發(fā)生變化了，那么稅收政策也應該發(fā)生改變。房地產(chǎn)營改增即在房地產(chǎn)業(yè)施行營業(yè)稅改征增值稅。改革后的增值稅計稅方法為一般計稅法，計算公式為：應納稅額=銷項稅-進項稅。其中，經(jīng)營業(yè)務為轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的，適用11%的增值稅稅率；經(jīng)營業(yè)務為租賃服務業(yè)的，適用6%的增值稅稅率。“營改增”稅制改革最明顯的優(yōu)點就是避免了重復征稅，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，一系列的產(chǎn)業(yè)鏈條是可以進行不重復征稅的對接，這在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)價格高漲的現(xiàn)象。此外，房地產(chǎn)可以取得稅額發(fā)票進行抵扣，這為房地產(chǎn)行業(yè)選擇建筑材料供應商時提供了更加優(yōu)質(zhì)的參考。因此，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)行業(yè)的成本下降與鏈條對接均具有重要意義。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

（一）對行業(yè)整體稅負的影響

營改增以后，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中外購商品價值可抵扣比例比較大，預期減稅效應明顯。此外，房地產(chǎn)業(yè)實施營改增所帶來的減稅效應還取決于行業(yè)的投入產(chǎn)出比例。

（二）營改增”改革對房地產(chǎn)上、下游關聯(lián)企業(yè)稅負的影響

首先，對房地產(chǎn)上游關聯(lián)企業(yè)稅負的影響。一般來說，行業(yè)稅負之間的相互影響，主要取決于兩個方面的因素：一是行業(yè)市場結(jié)構(gòu)；二是商品的供求彈性。其次，對房地產(chǎn)下游關聯(lián)企業(yè)稅負的影響。這主要從兩個方面來考慮，一方面，是對房地產(chǎn)購買者的影響。另一方面，主要是對房地產(chǎn)消費所帶動消費行業(yè)的稅收負擔的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在營改增中的稅負變化分析

（一）模型構(gòu)建

營改增之前，假設某房地產(chǎn)投資企業(yè)應稅收入為R，企業(yè)所征繳納營業(yè)稅稅率為5%R，由于營業(yè)稅中具有所得稅稅前抵扣效應功能，其應繳納營業(yè)稅為：

5%R×（1-25%）=3.75%R

營改增之后，假設房地產(chǎn)投資企業(yè)的營業(yè)成本為C，企業(yè)所繳納增值稅稅率為11%，取得進項稅額可抵扣金額約占總成本比例為β；在“甲供材料”投資和運營模式下，房地產(chǎn)投資企業(yè)物料成本約占營業(yè)成本比例為β1。作為一般納稅人的房地產(chǎn)投資企業(yè)應繳納增值稅等于銷項稅額減去進項稅額，即：

R/（1+11%）×11%-[C×β×17%+C×（β-β1）×11%]

（二）模型分析

本文假設房地產(chǎn)投資企業(yè)所有用于成本支出部分均能取得增值稅專用發(fā)票，從而獲得增值稅進項稅額部分抵扣，即房地產(chǎn)投資企業(yè)增值稅可抵扣進項稅額相應成本比例β為100%。只有當房地產(chǎn)投資企業(yè)營改增前后稅負水平保持不變，才能確保營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負不加重，即房地產(chǎn)營改增營業(yè)稅額=營改增后增值稅稅額。

3.75%R=R/（1+11%）×11%-[C×β1×17%+C×（β-β1）×11%]

整理后得到，C/R×（β1×6%+11%）=6.16%（1）

第一，當房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇“包工包料”投資和運營方式時，β1=0，C/R=56%；當C/R>56%時，房地產(chǎn)投資企業(yè)稅負在營改增后出現(xiàn)減稅效應；反之，營改增后，房地產(chǎn)投資企業(yè)出現(xiàn)稅負上升現(xiàn)象。

第二，當房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇“甲供材料”投資和運營方式時，β1∈（0，1），通過計算公式（1）得到，C/R=6.16%/（β1×6%+11%）且C/R∈（36%，56%）。如果C/R>6.16%/（β1×6%+11%），營改增之后，房地產(chǎn)投資企業(yè)出現(xiàn)減稅效應，并隨著β1比例的逐步增大，其營改增后的減稅效果更為明顯；反之，房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅負出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。

（三）結(jié)果分析

通過上述建模分析可知，營改增后房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇采用“甲供材料”投資和運營模式比“包工包料”模式取得更多的增值稅可抵扣稅額，減稅效果更為明顯。在房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率為11%和均能取得可抵扣進項稅額增值稅發(fā)票的情況下，房地產(chǎn)投資企業(yè)營改增后無論選擇采用“甲供材料”還是“包工包料”方式，房地產(chǎn)投資企業(yè)均能實現(xiàn)減稅效果。

四、營改增后房地產(chǎn)投資企業(yè)的應對之策

（一）整改經(jīng)營模式

營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是包工包料，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供甲供材，兩者都是營業(yè)稅的計稅依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的甲供材同樣要征收營業(yè)稅。但營改增之后就不同了。房地產(chǎn)開發(fā)購買的甲供材取得增值稅專用發(fā)票的可以抵扣17%的增值稅。而如果采用承包方包工包料的話，承辦方無法分開核算時，則從稅法角度，建筑施工企業(yè)應稅勞務和貨物銷售的混合銷售行為，則按11%征收增值稅，因此建筑企業(yè)會選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，從而降低企業(yè)的稅負。但對于取得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則導致少計增值稅進項稅額，最終導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅負水平上升。因此營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重新構(gòu)建企業(yè)的經(jīng)營模式，降低企業(yè)整體稅負水平，達到增值稅稅負合理、優(yōu)化的目的。

（二）提高供應商的管理

針對目前建筑施工企業(yè)來說，在采購施工材料時經(jīng)常會采用納稅人作為采購的主要對象，這樣能有效幫助建筑施工企業(yè)進項稅額不會遭到破壞。在一些施工企業(yè)施工中，應該逐步重視供應商管理，完善供應商的管理模式，就能相對減少供應商在施工企業(yè)合作中占有的比例，通過增加優(yōu)質(zhì)的供應商，能有效減輕建筑施工企業(yè)稅收的負擔，因此能合理控制建筑施工企業(yè)中總體成本。一旦建筑施工企業(yè)受到相對嚴格的限制，就需要選擇規(guī)模較小的納稅人，并且進行研究，通過小規(guī)模納稅人幫助企業(yè)提供稅負機構(gòu)代理的增值稅發(fā)票，合理幫助企業(yè)能嚴謹順利的將進項稅額有所抵扣。對于建筑施工企業(yè)來說，營改增的推廣能夠?qū)⑵髽I(yè)長期存在的征稅問題進行解決，并且能夠發(fā)揮重要的作用。在建筑施工的時候，經(jīng)常采用公開招標的方式，某一些建筑施工企業(yè)為了保障能順利中標，基本會采用與其他施工單位相互聯(lián)合，自主產(chǎn)生投票，當建筑企業(yè)順利中標后，各家企業(yè)再合理規(guī)劃施工，明確企業(yè)施工分包項目。在這樣的模式中，就會經(jīng)常出現(xiàn)施工企業(yè)需要自身承擔稅款，通過營改增的方式能夠確保企業(yè)在納稅和經(jīng)營中能夠得到全新的保障。

總而言之，營改增是近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)財稅領域最重要的改革內(nèi)容，此舉旨在減輕企業(yè)稅負，促進行業(yè)發(fā)展。然而房地產(chǎn)企業(yè)營改增處于試行期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受營改增的具體影響還無法得出結(jié)論，故而有必要在以后的工作中得到我們進一步探究。

參考文獻

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