喬晶

【摘要】自20世紀(jì)90年代后期，由于政府出臺(tái)的一系列鼓勵(lì)政策措施，滋生了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展溫床。隨著我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的波動(dòng)起伏后，得到了迅猛的發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資比例逐年加大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸擴(kuò)大，對(duì)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)也起到了很大的促進(jìn)作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 貢獻(xiàn)率

一、導(dǎo)論

（一）研究背景和研究意義

房地產(chǎn)投資，廣義上來說就是通過把資本投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而達(dá)到賺取利潤(rùn)，獲得回報(bào)的一種方式。1986年，我國(guó)房地產(chǎn)投資額僅為101億元，截止到2015年年底，我國(guó)房地產(chǎn)投資額已經(jīng)達(dá)到了95979億元，在近三十年的時(shí)間里，增長(zhǎng)了950余倍。巨大的利潤(rùn)先機(jī)帶動(dòng)資本的逐利性，使得更多的資本投入到房地產(chǎn)行業(yè)，從而帶來新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)投資不僅會(huì)吸引資本投入，也會(huì)帶動(dòng)建筑、工業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)投資刺激了居民的大宗消費(fèi)，產(chǎn)生了財(cái)富效應(yīng)，這在某種程度上也帶動(dòng)了內(nèi)需，助推了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

然而，我國(guó)房地產(chǎn)投資在發(fā)展的道路上，也出現(xiàn)了不少的問題。投資規(guī)模不均衡、市場(chǎng)資金信貸泡沫、庫存積壓等，這些都有可能引起資金脫離生產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，并在一定程度上阻礙創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，最終使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到?jīng)_擊。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇在2016年發(fā)布的數(shù)據(jù)分析報(bào)告稱：由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以及發(fā)展程度的不同，各省市地區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模以及投資效果也有所差異。總體我國(guó)房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出一定的規(guī)模差異，且房?jī)r(jià)的過快與過慢增長(zhǎng)，都會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)有效的發(fā)展帶來一定的影響。因此，營(yíng)造穩(wěn)健的房地產(chǎn)投資環(huán)境，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資，實(shí)現(xiàn)其與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性互動(dòng)至關(guān)重要。

（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

在最初，國(guó)外的一些學(xué)者認(rèn)為不應(yīng)該把房地產(chǎn)投資當(dāng)作有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)力后盾。尤其是在整個(gè)社會(huì)資本極度匱乏的條件下，房地產(chǎn)投資不僅不會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，反而會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展起到一定的抑制作用。Weisman（1955）認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的影響效果是不同的，可以起到促進(jìn)作用，也可以起到抑制作用。在不同的國(guó)家，對(duì)它們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響不同，特別是在一些不發(fā)達(dá)的國(guó)家，大力投資房地產(chǎn)會(huì)對(duì)其國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的阻礙作用。1970年之后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸發(fā)展，學(xué)者們開始對(duì)房地產(chǎn)投資有了不同的認(rèn)識(shí)。并認(rèn)為房地產(chǎn)投資有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，且與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著相互影響關(guān)系。Green（1997）通過利用Graner因果關(guān)系檢驗(yàn)得出結(jié)論：房地產(chǎn)投資有益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。

國(guó)內(nèi)研究中，祝運(yùn)海（2011）在前人的基礎(chǔ)上，通過各種模型建立與協(xié)整分析認(rèn)為：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著密切的關(guān)系，并對(duì)其進(jìn)行了長(zhǎng)期效果分析，認(rèn)為在長(zhǎng)期，兩者之間會(huì)保持相對(duì)的均衡，在利用相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)投資上升一個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值就會(huì)增加0.351個(gè)百分點(diǎn)。許憲春、賈海、李皎等（2015）通過對(duì)房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率的研究認(rèn)為：房地產(chǎn)投資與它所形成的固定資本總額在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比重，以及房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率都顯示出逐年增加的趨勢(shì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起步于新中國(guó)成立后的土地改革制度。在20世紀(jì)90年代，由于受到東南亞金融危機(jī)的影響，我國(guó)出現(xiàn)了需求不足的現(xiàn)象，自此以后，政府便開始出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策，大力推廣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以此來拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有最新數(shù)據(jù)研究表明，截止到今年前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了8%左右，可見其重要程度。2010年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)過熱的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)象，不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，于是政府又制定了相關(guān)政策用以規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)上漲。隨著我國(guó)全社會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資額的加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資也相應(yīng)增加。在2000年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅為4984.05億元，到2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到了95035.61億元，另外，住房投資額、辦公樓投資額、商業(yè)營(yíng)運(yùn)房投資額等也有了大幅度的提升?？梢悦黠@看出，在15年的時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)了近20倍，各項(xiàng)具體投資也有了很大的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)在住宅、別墅高檔公寓、辦公樓的投資額均表現(xiàn)出逐年增加的態(tài)勢(shì)。

如圖所示，2003年左右我國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率持續(xù)上升，一度出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，這時(shí)，為保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，政府先后出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，適度抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度減緩。在2007年的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率的曲線迅速上升，這期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)又進(jìn)入了新一輪的發(fā)展熱潮，與此同時(shí)可以看到，我國(guó)GDP增長(zhǎng)率曲線與其有著相似的發(fā)展軌跡，這主要是因?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的發(fā)展。2008年美國(guó)出現(xiàn)次貸危機(jī)，引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的波動(dòng)，相應(yīng)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也受到了一定影響，由外需帶動(dòng)的投資急劇減小，這使得我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值減少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也減少。從圖上可以看出，到2010年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)回升的趨勢(shì)，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也開始增加。

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和國(guó)民收入總值的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本上是同步發(fā)展的，這說明了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著一定的聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模。

上圖為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率，并通過圖2分析可以看出，2001年～2003年之間，我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)逐年增加，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，到2003年之后，該貢獻(xiàn)率相對(duì)下降，并且有了將近5年時(shí)間的低谷時(shí)期。而在低谷過后的2009年，房地產(chǎn)投資又開始復(fù)蘇，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)持續(xù)上升。這說明了房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的拉動(dòng)作用，二者具有一定的依存關(guān)系。因此，要維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，就要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資做出一定的規(guī)制，避免投資過熱和投資不足現(xiàn)象的發(fā)生。而高或過低的房地產(chǎn)投資都會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)投資過熱時(shí)，會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，并且催生房?jī)r(jià)上漲，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展；由于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，當(dāng)投資不足時(shí)，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)受到一定的制約，同時(shí)，對(duì)就業(yè)也有一定影響，最終不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、結(jié)論及政策性建議

鑒于以上討論，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，在理論依據(jù)的基礎(chǔ)上，可以有針對(duì)性的為我國(guó)房地產(chǎn)合理有效的投資提出建設(shè)性意見，并且為我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展做出合理規(guī)劃。

一是提高房地產(chǎn)開發(fā)效率，在我國(guó)的房地產(chǎn)投資過程中，由于投資方案的不合理等因素，存在著無效投資的現(xiàn)狀，造成了對(duì)資金和資源的浪費(fèi)。因此，不僅要注重房地產(chǎn)投資的總量，更重要的是提高房地產(chǎn)投資的有效性，這樣才能保證其持續(xù)有效的發(fā)展。

二是政府應(yīng)該合理規(guī)劃，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的投資方向，加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，地產(chǎn)金融市場(chǎng)的扶持力度，有效控制房?jī)r(jià)。

三是支持消費(fèi)者在有基本需求的基礎(chǔ)上購房，不盲目購房，并且出臺(tái)合理的限購政策，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

四是建立健全的法律法規(guī)制度，強(qiáng)化監(jiān)督部門的管理，加大對(duì)房地產(chǎn)投資貸款審核力度，控制銀行貸款，避免銀行壞賬以及資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成投資過熱，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

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