文/王云華 上海益民商業(yè)集團(tuán)股份有限公司 市場(chǎng)發(fā)展部

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上海國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值路徑探析

文/王云華 上海益民商業(yè)集團(tuán)股份有限公司 市場(chǎng)發(fā)展部

國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值不僅事關(guān)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，也事關(guān)國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)對(duì)于加快上海商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)城市，乃至加快上海城市更新和改造保護(hù)都具有積極意義。筆者結(jié)合實(shí)際，分析了滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，闡述了國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值的緊迫性和重要性，并從“充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源功能”角度出發(fā)，提出探索和創(chuàng)新國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值新路徑，是上海當(dāng)好全國(guó)改革開(kāi)放排頭兵的重要抓手，兼有經(jīng)濟(jì)和政治雙重意義。

一、滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)的基本情況

上海市區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)在上海中心城區(qū)擁有大量存量商業(yè)房產(chǎn)。這些存量商業(yè)房產(chǎn)大多歸屬于包括上海物貿(mào)、百聯(lián)股份、老鳳祥、東方創(chuàng)業(yè)、外高橋、益民股份、新世界、蘭生股份、徐家匯、上海九百等在內(nèi)的上海市商貿(mào)領(lǐng)域上市國(guó)企，以及光明集團(tuán)、久事集團(tuán)、上海醫(yī)藥等滬上大型國(guó)有控股集團(tuán)。

這些存量商業(yè)房產(chǎn)可分為三類(lèi)：一類(lèi)是國(guó)有企業(yè)自建、購(gòu)買(mǎi)的各類(lèi)商業(yè)房產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、街鋪、寫(xiě)字樓等；二類(lèi)是國(guó)有企業(yè)根據(jù)政策，通過(guò)改擴(kuò)建廠房、倉(cāng)庫(kù)等所獲得的商業(yè)街鋪、創(chuàng)意辦公樓宇等，或利用廠房、倉(cāng)庫(kù)等所占土地自建的各類(lèi)商業(yè)房產(chǎn)，以及在軌交等基建過(guò)程中獲得的商業(yè)房產(chǎn)，如地下商業(yè)廣場(chǎng)等；三類(lèi)是國(guó)有企業(yè)通過(guò)政府行政劃撥和以房注資、國(guó)有企業(yè)間聯(lián)營(yíng)和置換、優(yōu)秀近代歷史保護(hù)建筑修繕及改擴(kuò)建等形式獲得的，并通過(guò)政府驗(yàn)證確權(quán)具備商業(yè)用途的各類(lèi)產(chǎn)權(quán)房和公有非居住使用權(quán)房。

二、滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值亟須重視

（一）滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀令人堪憂(yōu)

滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況良莠不齊，大致可分為三類(lèi)。一是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。這類(lèi)房產(chǎn)大多位于城區(qū)核心地段、核心商業(yè)街區(qū)，曾“一鋪難求”，經(jīng)營(yíng)形式包括自營(yíng) 、與第三方聯(lián)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)或招租經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)存量商業(yè)房產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，房產(chǎn)保值增值有一定保證，但也因物業(yè)配置先天不足等原因，制約房產(chǎn)進(jìn)一步保值增值。二是國(guó)有企業(yè)自用或保障性用途。這類(lèi)房產(chǎn)主要包括國(guó)有企業(yè)自用的寫(xiě)字樓、自營(yíng)的商業(yè)街鋪，以及用于政府拆遷臨時(shí)安置、開(kāi)設(shè)公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)等。這類(lèi)房產(chǎn)在租金結(jié)算等方面并未與市場(chǎng)接軌，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值被弱化，房產(chǎn)保值增值無(wú)法保證。三是涉及重大市政工程而空置或商業(yè)功能受損。國(guó)有企業(yè)為配合市政動(dòng)遷，避免動(dòng)遷補(bǔ)償糾紛，提前空置正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房產(chǎn)。這類(lèi)商業(yè)房產(chǎn)空置期跨度很長(zhǎng)，保值增值無(wú)從談起。

（二）上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)殘酷

近年來(lái)上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘酷，國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值形勢(shì)緊迫。根據(jù)上海市商務(wù)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，本市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總建筑面積約6700萬(wàn)平方米，較2008年末增加近2345萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)面積達(dá)250-300萬(wàn)平方米，且近幾年呈現(xiàn)增量逐步加大的趨勢(shì)。按2415.27萬(wàn)常住人口計(jì)算，2015年上海居民人均商業(yè)建筑面積約為2.77平方米，呈現(xiàn)出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施總量階段性、結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài)。

面對(duì)新增巨量的大體量現(xiàn)代化綜合性的商業(yè)房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)擠壓，以及居民消費(fèi)行為升級(jí)變化、電商蓬勃發(fā)展的沖擊，滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)因來(lái)源復(fù)雜，普遍存在房齡較長(zhǎng)、物業(yè)配置滯后、資產(chǎn)管理缺失、經(jīng)營(yíng)模式單一等問(wèn)題，加上本身精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力缺乏，導(dǎo)致商業(yè)房產(chǎn)招租困難重重，租金增長(zhǎng)日益乏力，甚至有下降趨勢(shì)，房產(chǎn)保值增值壓力突出。此外，國(guó)企遺留的眾多問(wèn)題如公司股權(quán)結(jié)構(gòu)不順、管理層缺乏激勵(lì)、冗員較多、自主經(jīng)營(yíng)權(quán)有限等制約了企業(yè)業(yè)績(jī)釋放力度，也阻礙了市場(chǎng)優(yōu)秀人才的引進(jìn)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的推進(jìn)。

三、滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值意義深遠(yuǎn)

（一）有利于進(jìn)一步深化國(guó)資改革，完成“以國(guó)資改革促進(jìn)國(guó)企改革的核心任務(wù)”

自《國(guó)資改革20條》發(fā)布以來(lái)，上海在優(yōu)化國(guó)資布局、推進(jìn)混改、搭建國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等方面逐步形成了“上海范本”，成為地方改革的排頭兵。商貿(mào)領(lǐng)域國(guó)企因具備物業(yè)價(jià)值高、現(xiàn)金流好等特點(diǎn)，同時(shí)屬于完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，在景氣度較低時(shí)期加快轉(zhuǎn)型改革，對(duì)于帶動(dòng)整體國(guó)改的力度和速度都有先鋒作用。在實(shí)際操作層面，須特別指出的是原有通過(guò)政府行政劃撥和以房注資成為滬上國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)的存量商業(yè)房產(chǎn)其賬面凈值已經(jīng)極小甚至已完成折舊，在進(jìn)行混合所有制改制時(shí)，必然涉及重新估值的問(wèn)題，因此，滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)做好保值增值管理對(duì)于避免國(guó)有資本流失就顯得尤為關(guān)鍵。

（二）有利于加快上海商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)城市

近年來(lái)，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民消費(fèi)行為變化、新舊業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)加劇等影響，商業(yè)發(fā)展遇到了不少新情況、新問(wèn)題，正在經(jīng)歷全面而深刻的調(diào)整與變革。上海商業(yè)主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅(jiān)持在發(fā)展中轉(zhuǎn)型、在轉(zhuǎn)型中發(fā)展，商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)因地段位置稀缺、物業(yè)歷史文化價(jià)值、整體集中開(kāi)發(fā)改造價(jià)值大等優(yōu)勢(shì)，對(duì)于加快上海商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)城市具有重要意義。

（三）有利于上海城市更新和改造保護(hù)，提升商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值

根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃“建設(shè)用地零增長(zhǎng)”的要求，城市更新將成為上海城市可持續(xù)建設(shè)改善的主要方式，適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展成為未來(lái)發(fā)展方向。在上海城市建設(shè)高速發(fā)展的進(jìn)程中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特別是國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)逐漸成為城市建設(shè)和舊城改造的重要載體。國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)大多位于城區(qū)核心地段和核心商業(yè)街區(qū)，包括一些歷史老建筑和傳統(tǒng)工業(yè)廠房改造，這為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)釋放了空間。如新天地和思南公館作為上海城市更新改造保護(hù)的案例，注重歷史文化與城市發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，成為成片歷史風(fēng)貌保護(hù)和商業(yè)價(jià)值開(kāi)發(fā)提升的典范。

四、滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值路徑探索

成熟的資產(chǎn)管理應(yīng)包括物業(yè)管理、租賃管理、增值管理和財(cái)務(wù)管理。但筆者認(rèn)為現(xiàn)階段滬上國(guó)有企業(yè)對(duì)存量商業(yè)房產(chǎn)推行持續(xù)、適應(yīng)性的資產(chǎn)管理應(yīng)側(cè)重于前三項(xiàng)管理，待具備相應(yīng)的國(guó)資監(jiān)管政策后，可引入房地產(chǎn)證券等財(cái)務(wù)管理手段，為房產(chǎn)保值增值提供更多可選措施。

路徑之一：升級(jí)物業(yè)管理，優(yōu)化配置持有的物業(yè)資產(chǎn)

物業(yè)管理是整個(gè)國(guó)有資產(chǎn)管理體系的基礎(chǔ)執(zhí)行層，是資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)。針對(duì)城區(qū)核心地段、核心商業(yè)街區(qū)的這類(lèi)房產(chǎn)，既要強(qiáng)化房產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又因地制宜地持續(xù)改善物業(yè)配置，如建設(shè)立體車(chē)庫(kù)增加停車(chē)位、供電擴(kuò)容、修繕上下水管道等。圍繞入駐品牌和消費(fèi)者的需求對(duì)物業(yè)配置進(jìn)行持續(xù)性升級(jí)，通過(guò)高端物業(yè)管理吸引高品質(zhì)客戶(hù)，并逐步建立品牌認(rèn)知，進(jìn)而為存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值提供助力。

同時(shí)，應(yīng)摒棄原有“種種不可能”的僵化思維，以開(kāi)放、合作理念引領(lǐng)存量商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。從打破條條框框開(kāi)始，因地制宜，將有條件的存量商業(yè)房產(chǎn)重新分割，完善物業(yè)配置，從而滿(mǎn)足品牌檔次更高、履約能力更強(qiáng)的品牌的經(jīng)營(yíng)需求。如淮海中路國(guó)泰電影院東側(cè)屬于歷史風(fēng)貌保護(hù)路段，街鋪均是上下兩層獨(dú)立單元，面積較小。在引進(jìn)“GENTLE MONSTER”、“亞瑟士”過(guò)程中，將相鄰商鋪的隔墻及部分樓板打通以滿(mǎn)足引進(jìn)品牌開(kāi)店體量、內(nèi)裝要求，既保留了歷史底蘊(yùn)，又引進(jìn)了國(guó)際潮流品牌，一舉雙贏。

路徑之二：科學(xué)租賃管理，提升精準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)水平

積極推動(dòng)租賃商戶(hù)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，發(fā)展差異化經(jīng)營(yíng)。引導(dǎo)購(gòu)物中心進(jìn)行差異化定位，增加體驗(yàn)型、服務(wù)型業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商旅文娛體融合發(fā)展。支持百貨店提高自有品牌商品比例，向主題型自主經(jīng)營(yíng)百貨發(fā)展。鼓勵(lì)品牌專(zhuān)賣(mài)店通過(guò)引入創(chuàng)新技術(shù)跨界理念進(jìn)行創(chuàng)意改造，升級(jí)為品牌之家、沙龍等融合業(yè)態(tài)，增強(qiáng)與顧客互動(dòng)，提高服務(wù)附加值。

根據(jù)消費(fèi)者需求變化，不斷進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)調(diào)整。以年坪效（即平均每平米年?duì)I業(yè)額）為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)選入駐商家，保證入駐商家能真正受到消費(fèi)者歡迎，獲得合理的租金回報(bào)。積極調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)形成品牌互補(bǔ)或品牌聚集，提升客戶(hù)粘性，實(shí)現(xiàn)“旺鋪”帶動(dòng)“冷鋪”。如淮海中路（思南路-茂名南路）路段通過(guò)引進(jìn)“8秒”、“GENTLE MONSTER”等人氣品牌，吸引大量年輕客群，逐漸向年輕潮流、lifestyle轉(zhuǎn)型，改變了過(guò)去該路段人氣南旺北冷的格局，提高客群穿流馬路兩側(cè)頻率，既促進(jìn)商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)，又促進(jìn)房產(chǎn)保值增值。

同時(shí)，應(yīng)以前瞻思維革新空閑置房產(chǎn)招商模式，暖巢養(yǎng)鳳。伴隨“加快建設(shè)科創(chuàng)中心相關(guān)的22條意見(jiàn)”及后續(xù)若干配套政策的實(shí)施，借鑒風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作流程，設(shè)立專(zhuān)門(mén)運(yùn)作公司篩選項(xiàng)目，將一些存量商業(yè)房產(chǎn)租賃給創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，明確以房租收益入股，獲得創(chuàng)意項(xiàng)目一定比例的股權(quán)或者優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，或者通過(guò)推動(dòng)創(chuàng)意項(xiàng)目成長(zhǎng)和成功獲得高額的投資回報(bào)。這不僅是對(duì)“以產(chǎn)權(quán)為紐帶，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合，加快產(chǎn)業(yè)與金融等各類(lèi)資本優(yōu)化配置”積極實(shí)踐，也有利于滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

路徑之三：聚焦增值管理，優(yōu)化商圈生態(tài)和消費(fèi)環(huán)境

聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)增強(qiáng)商圈復(fù)合功能。順應(yīng)商圈復(fù)合化多元化發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)揮國(guó)企與政府溝通較為便利優(yōu)勢(shì)，注重商業(yè)與商務(wù)、文化、藝術(shù)、展覽、旅游等結(jié)合，加強(qiáng)存量房產(chǎn)功能置換和業(yè)態(tài)調(diào)整，形成多形態(tài)、多業(yè)態(tài)、多功能集聚的發(fā)展格局，滿(mǎn)足消費(fèi)人群多層次、多樣化的綜合消費(fèi)需求。

積極融入上海智慧商圈建設(shè)。通過(guò)完善光纖寬帶、無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)接入，引入智能交通引導(dǎo)、移動(dòng)支付、商圈APP、微信公眾號(hào)和大數(shù)據(jù)分析等應(yīng)用，共同優(yōu)化整個(gè)商圈生態(tài)和消費(fèi)環(huán)境，為打造線(xiàn)上線(xiàn)下協(xié)同發(fā)展的信息化智能型商業(yè)街區(qū)做出貢獻(xiàn)。

路徑之四：探索資產(chǎn)管理，走輕資產(chǎn)發(fā)展道路

當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)化管理,大致可歸結(jié)為標(biāo)準(zhǔn)REITs、準(zhǔn)REITs及專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。新城控股將旗下上海青浦吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目以10.5億元轉(zhuǎn)讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，將該物業(yè)證券化。這是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首個(gè)以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，也為國(guó)有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司探索輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式提供了重要參考。上海創(chuàng)新成立了上海國(guó)企改革ETF 基金，這有利于盤(pán)活國(guó)資存量，有利于推進(jìn)滬上國(guó)有企業(yè)的混合所有制改革、高管股權(quán)激勵(lì)、員工持股計(jì)劃等，釋放國(guó)有企業(yè)活力,也為房產(chǎn)保值增值提供更多選擇。

五、結(jié)語(yǔ)

因循守舊守得住有形房產(chǎn)，但擋不住房產(chǎn)貶值。滬上國(guó)有企業(yè)只有更加積極主動(dòng)地走向市場(chǎng)，通過(guò)資產(chǎn)管理不斷完善物業(yè)配置，通過(guò)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式確保長(zhǎng)期收益，才能為存量商業(yè)房產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值提供最堅(jiān)實(shí)的保障，“在游泳中學(xué)會(huì)游泳”。而這也正是“緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革”在滬上國(guó)有企業(yè)存量商業(yè)房產(chǎn)保值增值領(lǐng)域有效實(shí)踐，可為全國(guó)深化國(guó)資改革探索出更多可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)。