楊紅彧

（甘肅省渭源縣不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心，甘肅渭源 748200）

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)

淺析不動(dòng)產(chǎn)登記的類型和程序

楊紅彧

（甘肅省渭源縣不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心，甘肅渭源 748200）

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實(shí)施，使《物權(quán)法》得以進(jìn)一步落實(shí)，促使登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿證和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，為加快實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度奠定基礎(chǔ)。使原屬于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、城建、國(guó)土等部門的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，整合后由國(guó)土資源部門統(tǒng)一行使登記。

不動(dòng)產(chǎn)；登記；政策

一、不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)含義

（一）財(cái)產(chǎn)的形態(tài)劃

狹義不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，指土地、房屋及附著于土地、房屋不可分離的部分。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》借鑒廣義不動(dòng)產(chǎn)概念，以土地和房屋為基礎(chǔ)，將附于土地定著物、土地生成物、附于土地并且不能分離的其他物上的權(quán)利為補(bǔ)充，把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利劃分為以下幾種：一是所有權(quán)（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（耕地、林地、草地等）；三是使用權(quán)（建設(shè)用地、宅基地、海域）；四是地役權(quán)；五是抵押權(quán)（含使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)）。不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、數(shù)量有限性、耐久性、不可隱匿性等特點(diǎn)。

動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、器物等，與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)立。

從某種意義上說動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)從概念的實(shí)質(zhì)是引用會(huì)計(jì)學(xué)流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)的概念。

（二）不動(dòng)產(chǎn)的屬性。

1.不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性。一是不可移動(dòng)性（地理位置固定不變）；二是個(gè)別性（獨(dú)一無二）；三是耐久性(壽命長(zhǎng)久)；四是數(shù)量有限性(供給有限)。

2.不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性。一是價(jià)值量大；二是用途多樣性；三是涉及廣泛性；四是權(quán)益受限性(政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進(jìn)行管理)；五是難以變現(xiàn)性；六是保值增值性(能抵御通貨膨脹)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型（種類）

不動(dòng)產(chǎn)登記又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，進(jìn)一步說就是登記物權(quán)法所研究的范圍。具體地說不動(dòng)產(chǎn)登記是以“不動(dòng)產(chǎn)單元”為基本單位進(jìn)行登記，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)單元具有的特點(diǎn)是編碼唯一，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)碼共28位，分七個(gè)編碼段。第一編碼段為縣級(jí)行政區(qū)劃，代碼為6位；第二編碼段為地籍區(qū)，代碼為3位，地籍區(qū)與該縣級(jí)行政區(qū)劃鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處或城市社區(qū)對(duì)應(yīng)；第三編碼段為地籍子區(qū)，代碼為3位，地籍子區(qū)與該縣級(jí)行政區(qū)劃以行政村、居委會(huì)或街坊對(duì)應(yīng)；第四編碼段為宗地(宗海)特征碼，代碼為2位，其中第1位表示宗地(宗海)歸屬情況（國(guó)有、集體、未確定或有爭(zhēng)議用G、J、Z表示），第2位表示宗地(宗海)權(quán)屬情況，用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示，如：“B”表示建設(shè)用地使用權(quán)宗地(地表)，“E”表示土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地(林地)；第五編碼段為宗地(宗海)順序號(hào)，代碼為5位；第六編碼段為定著物特征碼，表示定著物具體名稱，代碼為1位，用F、L、Q、W表示，如：“L”表示森林或林木；第七編碼段為定著物單元編號(hào)，代碼為8位。

不動(dòng)產(chǎn)登記最終目的是將不動(dòng)產(chǎn)要素事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)遵守法律、尊重歷史，不搞一刀切。不動(dòng)產(chǎn)登記核心的問題是如何登記不動(dòng)產(chǎn)登記薄，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照所屬主管部門設(shè)立的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載絕對(duì)事項(xiàng)主要有不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（坐落、面積、用途、空間界限、界址等）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)屬狀況（權(quán)利人、權(quán)利類型、使用期限等）。一般情況，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)為前提進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，不具有強(qiáng)制性。但是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作存在強(qiáng)制性規(guī)定，比如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”。該規(guī)定體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記是必經(jīng)程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須先進(jìn)行登記后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

表1 不動(dòng)產(chǎn)登記薄

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)登記賬簿保管進(jìn)行了規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)登記簿存儲(chǔ)介質(zhì)應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，但考慮到各個(gè)地區(qū)的具體情況的差異性對(duì)暫不具備條件的可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)決定不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)還是紙質(zhì)介質(zhì)。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)定期進(jìn)行異地備份，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿具備轉(zhuǎn)化紙質(zhì)介質(zhì)的功能，配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施并保證該數(shù)據(jù)的唯一性。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用紙質(zhì)介質(zhì)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)保證紙質(zhì)介質(zhì)具有防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿檔案永久保存，在保存時(shí)如發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的情況，該登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)原有登記資料重建不動(dòng)產(chǎn)登記簿，詳情見表1。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記程序

（一）申請(qǐng)

申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)固定辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)首先應(yīng)界定申請(qǐng)人屬于單方申請(qǐng)人還是共同申請(qǐng)人，申請(qǐng)人可由第三人代為申請(qǐng)（第三人代為申請(qǐng)情形：一是申請(qǐng)人屬無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)；二是權(quán)利人委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記）。

一般情況下，申請(qǐng)人需準(zhǔn)備材料有：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表、當(dāng)事人身份證明材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料等。如符合登記所需材料不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將受理登記業(yè)務(wù)并書面通知申請(qǐng)人。

（二）審核

受理登記業(yè)務(wù)后，即進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記程序的審核階段，審核的形式有查驗(yàn)、實(shí)地查看、公告。但查驗(yàn)是必須程序，實(shí)地查看、公告分具體情況而定。

1.查驗(yàn)。一是申請(qǐng)主體；二是申請(qǐng)登記的內(nèi)容；三是不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果；四是完稅或者繳費(fèi)憑證。

2.實(shí)地查看。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋等建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記、在建建筑物抵押權(quán)登記、因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記等情況需工作人員實(shí)地查看。

3.公告。在不動(dòng)產(chǎn)登記中為了體現(xiàn)公正性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)政府組織的集體土地所有權(quán)登記、三種首次登記（宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）、更正登記、注銷登記等情況必須進(jìn)行公告。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)上述需公告的情形主要從不動(dòng)產(chǎn)主體(權(quán)利人的姓名或者名稱)、不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)（坐落、面積、用途、權(quán)利類型等）、異議處理程序（提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)）進(jìn)行公告。

（四）登薄

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的行為。

（五）發(fā)證

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。法律規(guī)定核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明情形有抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、異議登記和預(yù)告登記。除上述情形以外不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

（編輯：王駿杰）

D923.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

1673-9019（2017）04-0016-02

2016-12-21

楊紅彧（1973-），男，甘肅渭源人，農(nóng)經(jīng)師，主要從事不動(dòng)產(chǎn)登記工作。