(內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué) 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010020)

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的水平分析
——以深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司為例

劉超人

(內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)內(nèi)蒙古呼和浩特010020)

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，而作為國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司不斷擴(kuò)大規(guī)模、積極拓展業(yè)務(wù)，取得了令人矚目的成就。其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)逐年增加的原由，及未來(lái)盈利預(yù)期如何，我從水平分析得知，營(yíng)業(yè)收入逐年增加主要是由于營(yíng)改增的宏觀環(huán)境、保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈值逐年下降和期間費(fèi)用增加造成的?？傊錉I(yíng)業(yè)成本利潤(rùn)率相對(duì)穩(wěn)定，盈利能力將持續(xù)強(qiáng)勁。

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；營(yíng)業(yè)成本；營(yíng)業(yè)稅費(fèi)

一、研究的背景

近年來(lái)，影響和圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)亦是層出不窮。在2016年，中央政治局會(huì)議確立“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，并指出“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫。誠(chéng)然，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)保持火熱勢(shì)頭，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于整體性過(guò)剩，甚至一些城市的大量樓市庫(kù)存現(xiàn)象是不爭(zhēng)的事實(shí)。

二、世聯(lián)行營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的水平分析

1、營(yíng)業(yè)收入的水平分析

在2013—2016年，世聯(lián)行均以逐年遞增的增幅持續(xù)增長(zhǎng)。深究其原因：(1)在2013年，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入256,302.79萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)36.47%，這主要是因?yàn)楸緢?bào)告期代理業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)42.83%，顧問(wèn)業(yè)務(wù)也穩(wěn)步增長(zhǎng)，從而確保了公司盈利的增長(zhǎng)。(2)2014年世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入330,817.06萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29.07%，主要是因?yàn)?014年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的代理銷(xiāo)售金額在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模同比下降的形勢(shì)下仍然保持上升，同比增長(zhǎng)了1.35%，同時(shí)家圓云貸業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)超預(yù)期的規(guī)模增長(zhǎng)，這兩方面原因確保了公司當(dāng)年的收入和利潤(rùn)同比上升均超過(guò)20%。(3)2015年，公司實(shí)現(xiàn)的代理銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)了33.90%，以及公司家圓云貸業(yè)務(wù)發(fā)展順利，金融服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)56.48%。這些促成了世聯(lián)行于2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入471,055.32萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)42.39%。(4)2016年，世聯(lián)行公司本報(bào)告期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入626,992.13萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)33.10。其中，代理銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)了28.46%，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，收入同比增長(zhǎng)99.60%。通過(guò)以上分析，營(yíng)業(yè)收入有繼續(xù)增加的趨勢(shì)

2、營(yíng)業(yè)成本的水平分析

在2013—2016年，營(yíng)業(yè)成本以略大于營(yíng)業(yè)收入的增幅，逐年以一定增幅增加。因此有在未來(lái)時(shí)間里，世聯(lián)行的營(yíng)業(yè)成本有持續(xù)增加的趨勢(shì)。具體分析如下：

(1)2013年?duì)I業(yè)成本同比增長(zhǎng)34.74%，略低于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，主要原因如下:占營(yíng)業(yè)成本主要比重的工資獎(jiǎng)金同比增長(zhǎng)37.92%。一方面是因?yàn)楣敬礓N(xiāo)售規(guī)模同比增長(zhǎng)了50.40%，工資支出增加；另一方面由于本報(bào)告期的銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，與銷(xiāo)售收入相關(guān)的業(yè)務(wù)提成以及與經(jīng)營(yíng)績(jī)效相關(guān)的獎(jiǎng)金增加；(2)2014年?duì)I業(yè)成本同比增長(zhǎng)32.84%，高于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，主要原因如下:12014年公司代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)成本較上年增加了27,195.03萬(wàn)元(其中工資獎(jiǎng)金增加了18,426.44萬(wàn)元)，占營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)總額的50.25%；(3)2015年?duì)I業(yè)成本同比增長(zhǎng)45.15%，主要原因如下:互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)于2014年下半年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，該業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，本報(bào)告期發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)成本較上年同期增加54,585.09萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)總額的55.22%，主要是支付給第三方的費(fèi)用；本報(bào)告期，公司已實(shí)現(xiàn)代理銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)33.90%，為實(shí)現(xiàn)公司的銷(xiāo)售目標(biāo)，公司相應(yīng)增加了投入，特別是人力成本。(4)2016年?duì)I業(yè)成本增加134,707.91萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)42.39%，主要原因如下：代理銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)28.68%，與績(jī)效相關(guān)的獎(jiǎng)金相應(yīng)增加；同時(shí)為實(shí)現(xiàn)公司的銷(xiāo)售目標(biāo)，公司相應(yīng)增加了投入，特別是人力成本。

3、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的水平分析

在2013—2016年，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以略小于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度持續(xù)增長(zhǎng)，究其原因，是由于營(yíng)業(yè)成本及提取保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈額、營(yíng)業(yè)稅金及附加、投資收益、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失、管理費(fèi)用所致。

其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是以略大于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度增長(zhǎng)，此外，由于提取保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈額、營(yíng)業(yè)稅金及附加、投資收益、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失、管理費(fèi)用的絕對(duì)值較小，而營(yíng)業(yè)成本所占營(yíng)業(yè)收入的比重最大，是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)最重要的消極影響因素，這導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)勢(shì)必達(dá)不到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度。

我們不難發(fā)現(xiàn)，縱使時(shí)下樓市的政策存在不確定性、房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域發(fā)展水平不均衡、公司新業(yè)務(wù)的發(fā)展受政策、市場(chǎng)、行業(yè)發(fā)展階段的限制，及房企發(fā)展速度和結(jié)果存在不確定性等宏觀環(huán)境下，新業(yè)務(wù)結(jié)合世聯(lián)行現(xiàn)有業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，朝向公司核心資源相關(guān)的方向發(fā)展，可以發(fā)展得更加迅速和穩(wěn)健。

三、問(wèn)題的建議

1、建議一

①總體來(lái)看，一些熱點(diǎn)城市應(yīng)該逐步從預(yù)售制度邁向現(xiàn)售制。此類(lèi)城市的房地產(chǎn)企在資金承受能力上會(huì)更強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)資金的成本，和項(xiàng)目囤積的風(fēng)險(xiǎn)。②傳統(tǒng)的資金來(lái)源途徑被廢除，開(kāi)發(fā)則需要通過(guò)各中再融資和信貸等融資方式籌集資金。因此，在預(yù)期的這一大宏觀環(huán)境下，世聯(lián)行顧問(wèn)股份有限公司應(yīng)提前制定應(yīng)對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

2、建議二

對(duì)于一些熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，執(zhí)行限購(gòu)政策及信貸政策、控制土地供應(yīng)量、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)等加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的一系列政策已頒布，如深圳等熱點(diǎn)城市政策收緊預(yù)期也逐漸升溫。宏觀政策環(huán)境漸漸發(fā)生變化，不少熱點(diǎn)城市樓市觀望情緒高漲。

3、建議三

雖然寬松的政策環(huán)境有望持續(xù)，央行屢次降息、降低首付比例等經(jīng)濟(jì)政策利于需求的增加，但是簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張已不合時(shí)宜，我國(guó)的樓市正式進(jìn)入下半場(chǎng)階段。因此，世聯(lián)行應(yīng)在金融服務(wù)板塊、互聯(lián)網(wǎng)+板塊、公寓管理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上下功夫，即始終保持與市場(chǎng)、客戶同步，伴隨著市場(chǎng)、客戶的需求變化努力轉(zhuǎn)型和革新。具體如下：(1)金融服務(wù)。根據(jù)市場(chǎng)變化，快速完成產(chǎn)品的升級(jí)迭代，通過(guò)定制化產(chǎn)品滿足客戶更多的個(gè)性化需求；專(zhuān)業(yè)化的管理及運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)了快速放款的審批時(shí)效；加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的合作，不斷研究ToB業(yè)務(wù)模式，促成開(kāi)發(fā)商與客戶的共贏。(2)互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)。通過(guò)建立綜合的平臺(tái)，充分利用營(yíng)銷(xiāo)渠道，收取團(tuán)購(gòu)服務(wù)費(fèi)用，取得購(gòu)房團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等方式，向開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者所提供服務(wù)?；谑缆?lián)行公司代理基礎(chǔ)和客戶資源優(yōu)勢(shì)，電商平臺(tái)可利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，廣泛鏈接顧問(wèn)、經(jīng)紀(jì)人、顧客公司、媒體資源、行業(yè)資源等，實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷(xiāo)，發(fā)揮世聯(lián)行的整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)能力。

[1]白秀英,孫再凌,傅貴勤.中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì).中國(guó)財(cái)政出版社，2016.7，263.

[2]鮑金良,王桂英.財(cái)務(wù)分析學(xué).中國(guó)鐵道出版社，2015.1,145.

[3]高潔瓊.對(duì)世聯(lián)股份2013-2016年財(cái)務(wù)各指標(biāo)分析[J].經(jīng)濟(jì)觀察，2016.

[4]時(shí)軍.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析探究[J].財(cái)會(huì)通訊，2016.

[5]周玉嬌.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析綜合案例——世聯(lián)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[J].財(cái)務(wù)管理，2016.

劉超人(1995-)，男，漢，山西運(yùn)城，初級(jí)會(huì)計(jì)，本科，內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)，會(huì)計(jì)學(xué)。