路青

由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的“2017中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”3月16日在北京成功舉行。會(huì)議發(fā)布了《2017中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》及《2017中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)題研究報(bào)告》，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)群體做出了客觀、公正的評(píng)價(jià)。

剛剛過(guò)去的1年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下保持平穩(wěn)、健康發(fā)展，質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給側(cè)改革的深化下，總體供求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，城市分化持續(xù)加劇，一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市與部分三、四線(xiàn)城市冷暖迥異，因城施策常態(tài)化，市場(chǎng)變化加速、復(fù)雜性加深。

強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)格局愈顯

《2017中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2016年，在經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的發(fā)展高峰，熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升帶動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比分別大幅增長(zhǎng)34.8%和22.5%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)機(jī)遇，以?xún)?yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)輕松跑贏市場(chǎng)大勢(shì)。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模再上新臺(tái)階，銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)52.5%、39.4%（圖1）。受益于規(guī)模和品牌效應(yīng)的持續(xù)擴(kuò)大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率分別高于同期全國(guó)增幅17.7和16.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步彰顯。

伴隨銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額超過(guò)40%，行業(yè)集中度加速提升。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額快速上升至40.8%，較2015年提高4.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于2015年3.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升。其中，綜合實(shí)力前10名企業(yè)充分發(fā)揮行業(yè)整合加速下的資源配置和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，2016年市場(chǎng)份額為18.6%，較2015年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額的45.5%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)延續(xù)。

除此之外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握熱點(diǎn)城市發(fā)展機(jī)遇，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)依托在熱點(diǎn)城市布局的深化，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的更快增長(zhǎng)。從百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年在26個(gè)熱點(diǎn)城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率變化與銷(xiāo)售額增速之間的關(guān)系來(lái)看，熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率顯著提升的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了更高的銷(xiāo)售額增速（圖2）。

此外，隨著百?gòu)?qiáng)各層級(jí)企業(yè)的盈利能力分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)愈加顯現(xiàn)。2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)“降本增效”：第一，在土地市場(chǎng)持續(xù)升溫、“面粉貴過(guò)面包”的壓力下，規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)在土地一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)同時(shí)發(fā)力，嚴(yán)格控制土地成本，拓展利潤(rùn)空間；第二，更低的融資成本是百?gòu)?qiáng)企業(yè)產(chǎn)生盈利分化的另一主因，也是百?gòu)?qiáng)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力；第三，百?gòu)?qiáng)企業(yè)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)功，向管理要效益，內(nèi)部開(kāi)展合伙人制度，外部實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，由內(nèi)而外促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和效益的提升。

行業(yè)洗牌進(jìn)程加速

在實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展的同時(shí)，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦蘊(yùn)藏了一些風(fēng)險(xiǎn)和隱憂(yōu)。部分熱點(diǎn)市場(chǎng)布局過(guò)于集中的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，若依存度過(guò)高的城市需求透支將對(duì)其未來(lái)銷(xiāo)售造成不利影響；部分短期債務(wù)集中的高杠桿企業(yè)，若集中償付壓力與銷(xiāo)售回款壓力共存將潛藏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，織密扎牢財(cái)務(wù)安全的保障網(wǎng)，是部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的重要任務(wù)。

2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪休整期，房企面臨的生態(tài)環(huán)境更加復(fù)雜多變：在調(diào)控政策作用下，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)將逐步回調(diào)，“分化”主題延續(xù)，行業(yè)洗牌進(jìn)程加速；與此同時(shí)，特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等新興藍(lán)海市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇也將不斷顯現(xiàn)。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需直面挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)的背景下占據(jù)主導(dǎo)地位：首先，“5000億元”時(shí)代即將開(kāi)啟，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；其次，競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)升級(jí)，“大魚(yú)吃小魚(yú)”格局常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝的關(guān)鍵，影響行業(yè)格局重塑；最后，行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，大型企業(yè)謀求多元化發(fā)展版圖，中小企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型出路或退出。

大風(fēng)起兮云飛揚(yáng)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)格局在競(jìng)爭(zhēng)加劇、優(yōu)勝劣汰加速的背景下面臨重構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能在不斷深化調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通過(guò)前瞻性的思變與積極高效的自我調(diào)節(jié)，找到并始終遵循正確的發(fā)展路徑，才能在百舸爭(zhēng)流的環(huán)境中贏得成功突圍的機(jī)會(huì)，否則將在不進(jìn)則退的壓力下發(fā)展停滯或慘遭淘汰。在此背景下，一批優(yōu)秀房企未雨綢繆、思變未來(lái)，結(jié)合外部環(huán)境和自身資源稟賦制定中長(zhǎng)期發(fā)展路徑，并不斷創(chuàng)新、探索，為行業(yè)提供有益的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。但走向千億甚至萬(wàn)億的前路漫漫，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要瞄準(zhǔn)規(guī)?；哪繕?biāo)奮力前行，更需內(nèi)外兼修，注重規(guī)模與效益的協(xié)同增長(zhǎng)、擴(kuò)張速度與運(yùn)營(yíng)能力的相互匹配等，方能在龍爭(zhēng)虎斗的“地產(chǎn)江湖”中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。