□劉 璐

（江西財經(jīng)大學(xué) 江西 南昌 330013）

鏈家地產(chǎn)外部環(huán)境分析

□劉 璐

（江西財經(jīng)大學(xué) 江西 南昌 330013）

本文運(yùn)用PEST分析法，分別從四個角度對鏈家地產(chǎn)的外部環(huán)境進(jìn)行分析。

鏈家地產(chǎn)；PEST分析法；外部環(huán)境分析

1 政策因素

1.1 政府出臺政策整頓房產(chǎn)中介違規(guī)行為

在政府對這塊業(yè)務(wù)的監(jiān)管不足的情況下，房地產(chǎn)中介行業(yè)在最近幾年瘋狂地野蠻生長，然而房地產(chǎn)中介在近幾年出現(xiàn)了一系列的問題，先是房產(chǎn)存在爭議損害消費者權(quán)益，之后房地產(chǎn)進(jìn)入金融行業(yè)，出現(xiàn)了高利貸，自我擔(dān)保，資金監(jiān)管等等問題。為了整治房地產(chǎn)中介行業(yè)的亂象，政府出臺了一系列相關(guān)政策進(jìn)行整頓。

近日，陸克華——中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長，在國務(wù)院政策吹風(fēng)會上指出，針對房地產(chǎn)行業(yè)諸如發(fā)布虛假房源、胡亂收取中介費用、向顧客隱瞞房屋真實信息等現(xiàn)象，有效的措施與規(guī)定正在制定。這次的房地產(chǎn)行業(yè)整頓被稱為是有史以來最為嚴(yán)格的一次。陸克華表示，現(xiàn)在整頓、規(guī)范中介市場的新政即將出臺實施，而且該政策將是細(xì)化和具有可操作性的。政府在整治房地產(chǎn)中介亂象上可以說是下了很大功夫，制定出來的許多條款都非常嚴(yán)格，那么對于像鏈家這樣的大型房地產(chǎn)中介來說，一定會受到不小的影響。根據(jù)鏈家官網(wǎng)上的相關(guān)信息，僅僅北京鏈家真實在售二手房就有23 888套，這是一個不小的數(shù)字。相關(guān)政策出臺后，不知道鏈家的房源是否依然如此充足？

包括2015年 4月廣州住建委開展對房地產(chǎn)中介行業(yè)的大力整治，不僅包括清除一批無營業(yè)資格的中介，還包括整治一些中介中存在的不對中介費用明碼標(biāo)價的行為。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也對房屋中介行業(yè)所存在的一些問題提出了相應(yīng)的解決辦法，擬出臺的《辦法》中，禁止了中介行業(yè)中普遍存在的不合規(guī)獲利手段之一：房屋中介機(jī)構(gòu)先以低價從賣方購入房屋，再以高價出售給買方，從中獲取大額利潤。并且，還叫停了“房屋銀行”。房屋銀行，就是老百姓像去銀行存錢一樣，把手中空閑的房屋存入房屋銀行，無論房屋是否閑置，都可以從房屋銀行里準(zhǔn)時拿到固定的租金。

1.2 房地產(chǎn)政策預(yù)示房地產(chǎn)中介的苦日子

“去庫存”、“高房價”、“首付貸”、“限購”、“房地產(chǎn)稅”等樓市議題頻繁地被全國兩會代表、委員以及在場的記者們提及，這反映出普通百姓對房地產(chǎn)行業(yè)的高度關(guān)注。畢竟房屋是人們生活中必不可少的一部分。

這次的“全國兩會”也向人們發(fā)出了相關(guān)的信號。信號一：限購，一線城市將大概率出臺調(diào)控措施，并堅持限購政策。出臺限購政策的原因在于限制房價。目前房價水漲船高，導(dǎo)致普通百姓買不起房，連最基本的住所也無法得到保證。進(jìn)行限購后，需求主力才可能回歸到普通民眾，房價才可能回歸正常水平；信號二：增加土地供應(yīng)，一線城市將以此稀釋房價上漲預(yù)期；信號三：整治“首付貸”，房產(chǎn)中介將迎來“苦日子”；信號四：房地產(chǎn)稅立法；信號五：房貸利息可用于抵稅。房貸利息用于抵扣個人所得稅對于目前房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”的目標(biāo)而言無疑是巨大的推力。

1.3 叫停“首付貸”

北京、上海的“首付貸”業(yè)務(wù)已經(jīng)被叫停，“首付貸”正在面臨政策收緊的風(fēng)險。首付貸是指購房人存在首付不足的情況時，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或者是相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)能夠為其提供補(bǔ)助資金拆解，用于購房人增大購房杠桿，在手中資金不足的情況下也能支付房屋首付。在一些房價比較高的地區(qū)，首付貸的出現(xiàn)無疑滿足了一大批購房者的需求，受到購房者的大力推崇。而對于鏈家而言,“首付貸”作為其吸引消費者的主要手段之一，在目前受到政策打壓的情況下，必然會影響鏈家的經(jīng)營狀況，導(dǎo)致其收益出現(xiàn)一定幅度的降低。

1.4 上海門店不規(guī)范行為受到嚴(yán)懲

近日，鏈家公司出現(xiàn)一個不小的狀況。鏈家上海門店因不規(guī)范的操作侵犯了消費者的權(quán)益，從而受到消費者的起訴。針對此事，上海住建委進(jìn)行了相關(guān)的調(diào)查，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鏈家上海門店利用與消費者之間的信息不對稱，存在欺瞞消費者出售被查封的房屋的行為，相關(guān)業(yè)務(wù)人員在整個交易過程中也始終未遵循正常的流程。這就意味著鏈家在這次糾紛中存在著重大的過失，未盡到應(yīng)盡的責(zé)任，最終給消費者帶來了損失。鏈家也因此被上海住建委要求下線金融產(chǎn)品，撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業(yè)務(wù)，涉事門店和相關(guān)業(yè)務(wù)人員的網(wǎng)上簽約資格也被暫停。鏈家在此次事件中不僅形象受到損害，經(jīng)濟(jì)上也發(fā)生不小的損失。

2 經(jīng)濟(jì)因素

2.1 城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步刺激了房地產(chǎn)中介的發(fā)展

隨著城市化的發(fā)展，更多的人口涌入城市，給住房帶來極大的壓力，更多人選擇租房，二手房交易十分頻繁，使房地產(chǎn)中介業(yè)日益發(fā)展。流動人口增加，工作變換的頻繁，人們經(jīng)常要買賣房子，那么中介的存在就很有必要，數(shù)據(jù)房源的收集，買賣房子復(fù)雜的手續(xù)，讓人們更愿意通過中介去完成這一系列過程。

2.2 民間資本給房產(chǎn)中介更多發(fā)展機(jī)會

國家相關(guān)法令中明確指出，“鼓勵民間資本發(fā)起設(shè)立金融中介服務(wù)機(jī)構(gòu)”。既然國家支持，那么對于民間金融中介而言，其未來發(fā)展前景是明朗的。從最近的兩會精神來看，國家鼓勵金融創(chuàng)新，支持民間資本健康大發(fā)展，民間資本、互聯(lián)網(wǎng)金融近幾年風(fēng)生水起，房地產(chǎn)中介占據(jù)整個房產(chǎn)交易的一半。

隨著民間資本全面放開，利率市場化逐步推進(jìn)，金融產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步完善，各地紛紛出臺金融中介服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，民間金融中介服務(wù)空間無比廣闊。而民間資本給鏈家金融業(yè)務(wù)提供了賴以生存和發(fā)展的土壤，并服務(wù)于鏈家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、一手代理、資產(chǎn)管理、裝修業(yè)務(wù)以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)，使鏈家的金融業(yè)務(wù)開展的風(fēng)生水起，并在房地產(chǎn)中介市場成為龍頭老大。

3 社會因素

上海鏈家發(fā)生的兩起糾紛事件，使鏈家長期以來樹立的形象受損，經(jīng)濟(jì)上也蒙受不小的損失。實際上，鏈家事件所透露出的的僅僅是房地產(chǎn)中介行業(yè)所存在的眾多問題中的一角。一直以來，房產(chǎn)中介的名聲并不好，甚至可以說成是亂象叢生。消費者長期以來對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的滿意度都不高，在交易過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的糾紛。

這一亂象并非鏈家獨有，其余的房地產(chǎn)中介也存在與鏈家相同或相似的問題，這些問題引起了買房者的強(qiáng)烈不滿。但這并不是給鏈家等房地產(chǎn)中介推脫責(zé)任，盡管房地產(chǎn)中介行業(yè)亂象叢生已經(jīng)成為社會共識，但這并不代表這些亂象可以被忽視，隨著相關(guān)問題的不斷發(fā)酵，國家會更加重視對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)督和規(guī)范，房地產(chǎn)中介行業(yè)必然會受到越來越多的約束和限制。

4 科技因素

在爭奪線上端口的同時，增加線下的客戶體驗，成為地產(chǎn)中介的競爭領(lǐng)域。近日，中原地產(chǎn)旗下的中原薈在福田中心區(qū)開業(yè)，這也是國內(nèi)首家地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)會所。據(jù)悉，中原薈將為客戶提供高端服務(wù)的同時，啟用虛擬現(xiàn)實AR、VR技術(shù)，讓高科技為客戶服務(wù)。

通過 VR技術(shù)配合定制的地產(chǎn)展示內(nèi)容，可以全方位展示項目的未來生活以及城市體驗的各個場景。據(jù)介紹，中原薈旨在為志趣相投的城市高端圈層提供一個探討專業(yè)市場、分享業(yè)余生活智趣的輸出口。每個會員都由員工推薦，員工是他們專屬的服務(wù)人員，中原薈并不直接聯(lián)系客戶，客戶資料高度保密。中原薈希望通過這個平臺，員工與客戶能有更多的互動及服務(wù)。

[1]溫希錦.我國房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J].現(xiàn)代交際,2013(4):118-118.

[2]張建宇.破壞性創(chuàng)新與在位企業(yè)執(zhí)行困境的突破[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2010.

1004-7026（2017）09-0078-02

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A

DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.046