文/厲貢梓（上海）

發(fā)展住房租賃市場須注意的兩個問題

文/厲貢梓（上海）

加快發(fā)展住房租賃市場，這是我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。當(dāng)前，住房租賃市場的發(fā)展剛剛開始，俗話說凡事開頭難，其中有兩個問題首先要“破題”。

其一是房地產(chǎn)商不愿長期持有租賃商品房問題，這是由房地產(chǎn)商主要依靠融資的開發(fā)模式?jīng)Q定的，即房地產(chǎn)商的資金來源絕大部分是銀行貸款、預(yù)售房款，甚至是半高利貸，房地產(chǎn)商必須盡快把房子買掉，以回籠資金償還貸款，而長期持有租賃商品房，由于租賃收益不高，房地產(chǎn)商難以認同這種贏利模式。我國租賃的商品房很少，與這一開發(fā)模式直接相關(guān)。要改變這個現(xiàn)狀，必須從融資結(jié)構(gòu)上提高房地產(chǎn)商的準入門檻，采取優(yōu)惠政策，鼓勵有資本實力的房地產(chǎn)商參與租賃住房用地受讓。

其二是承租人不愿長期居住租賃房的問題。鏈家研究院的報告顯示，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠低于發(fā)達國家租賃市場約30%的占比標準。這是因為我國的戶籍制度催生了國民“重售輕租”的觀念。在一、二線城市，房屋產(chǎn)權(quán)背后附加了核心資源價值，典型的例子是學(xué)區(qū)房，這使得買房成為城市居住的唯一選擇。同時，在房價上漲過程中，租戶也經(jīng)常處于選擇購房的等待過程中，一旦有了購房資格、存夠首付就會買房，離開租賃市場。要改變這個現(xiàn)狀，必須在政策設(shè)計上努力體現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，讓租售并舉真正產(chǎn)生實效。

所以，發(fā)展住房租賃市場是一項系統(tǒng)工程，涉及從法律法規(guī)、土地制度、財稅金融、教育醫(yī)療、社會保障，到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源優(yōu)化配置乃至文化傳統(tǒng)、思想觀念等方方面面，需要從長計議，讓制度逐一建立、政策逐一落實。