文／樊其國

稅收優(yōu)惠助力發(fā)展住房租賃市場
——培育和發(fā)展住房租賃市場稅收優(yōu)惠政策歸集

文／樊其國

購租并舉，租購?fù)瑱?quán)。全面營改增試點以來，為促進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展，國家出臺了一系列對于個人出租住房的稅收優(yōu)惠政策。日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），明確加大政策支持力度，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。文中的個人，是指個體工商戶和其他個人，而其他個人則是指除個體工商戶以外的自然人。近期，為解決房屋租賃回報率偏低問題，提高社會資金積極性，國務(wù)院提出“培育和發(fā)展住房租賃市場”，住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人將享受住房租賃市場稅收減免優(yōu)惠政策。這不僅可以降低企業(yè)運營成本，還可以節(jié)省稅收成本支出。筆者基于樓市新常態(tài)下的稅收視角，歸納總結(jié)了住房租賃市場的稅收優(yōu)惠政策。

一、增值稅優(yōu)惠政策

（一）對公共租賃住房免征增值稅。2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。公共租賃住房，是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。

（二）小規(guī)模納稅人月房產(chǎn)租賃收入不超過3萬元的暫免征收增值稅。對增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。對按季納稅申報的增值稅小規(guī)模納稅人，實際經(jīng)營期不足一個季度的，以實際經(jīng)營月份計算當(dāng)期可享受小微企業(yè)免征增值稅政策的銷售額度。

（三）對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（四）將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

（五）車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。按相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方法計算繳納稅款，車輛停放服務(wù)老項目也適用此規(guī)定。車輛停放服務(wù)老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復(fù)的《停車場收費許可證》或《房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執(zhí)》注明時間為2016年4月30日前的項目。

（六）對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。

（七）對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。其計算公式為：

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

（八）對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策

（一）開發(fā)商在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、印花稅優(yōu)惠政策

（一）對經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

（二）開發(fā)商在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。

（三）對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

（四）對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征印花稅。

（五）對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

（六）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

四、契稅優(yōu)惠政策

對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。

五、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策

（一）按市場價格向個人出租住房減按4%的稅率征收。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（二）對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

（三）對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房,房管部門向居民出租的公有住房,落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

（四）對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

（五）對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

六、土地增值稅優(yōu)惠政策

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自營自用，在稅款清算時不列收入。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟適用住房房源、增值額未超過20%的免征土地增值稅。

（三）改造形成的 “地上車位”被用于出租或變相轉(zhuǎn)讓的，不計清算收入。

七、個人所得稅優(yōu)惠政策

（一）對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。即減按10%的稅率征收個人所得稅。

（二）對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

（三）個人捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

（四）對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。

八、企業(yè)所得稅優(yōu)惠

（一）自營自用商業(yè)用途不視同銷售確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不列收入，不征收企業(yè)所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第一條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。

（二）捐贈住房作為公共租賃住房，超過年度利潤總額12%的準(zhǔn)予三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第六十四號）第九條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除,超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。房地產(chǎn)企業(yè)捐贈住房作為公共租賃住房，符合公益性捐贈支出的條件，在超過年度標(biāo)準(zhǔn)的情況下結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)扣除。其實，這相當(dāng)于減少了公益性捐贈支出人的應(yīng)納稅所得額，降低了稅基，減輕了稅負(fù)。

（作者單位：深圳稅橋稅務(wù)師事務(wù)所）