夜幕降臨，華燈初上，又是一個(gè)北京夜晚的開始。劉璇隨著擁擠的人流擠進(jìn)地鐵，習(xí)慣性地掏出手機(jī)開始刷新聞。

“北京購(gòu)房資格審核進(jìn)一步從嚴(yán)”幾個(gè)字蹦入視線，劉璇感覺(jué)自己的心被緊緊揪了一下。在屏著呼吸看完整篇新聞后，松了一口氣的她將這條新聞發(fā)給了自己的丈夫。

“我還以為房子又買不成了呢?！鞭D(zhuǎn)發(fā)新聞的同時(shí)，她在微信里這樣寫道。

讓劉璇如此緊張的新聞是3月22日下午北京市地稅局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的一條公告——《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購(gòu)房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，其中細(xì)化非京籍家庭在京購(gòu)房條件，將原有“連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅”調(diào)整為“連續(xù)60個(gè)月繳納個(gè)人所得稅”。此前，連續(xù)5年繳納個(gè)稅記錄的認(rèn)定較為寬松，可以“斷月”，但只要不“斷年”即可。

劉璇已經(jīng)不記得這是一周內(nèi)讀到的關(guān)于北京房地產(chǎn)調(diào)控加碼的第幾條消息了?！?·17新政”出臺(tái)后，幾乎不關(guān)注財(cái)經(jīng)新聞的她在微博上一口氣關(guān)注了十幾家財(cái)經(jīng)媒體，就怕自己一個(gè)疏忽再錯(cuò)過(guò)什么。

3月18日，北京市教委公開回應(yīng)，稱“過(guò)道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

“中介說(shuō)我的購(gòu)房資格明天就應(yīng)該出審核結(jié)果了，終于可以開始網(wǎng)簽了。我現(xiàn)在就希望抓緊時(shí)間辦完所有的手續(xù)，等房子過(guò)戶了心就踏實(shí)了?！眲㈣嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

春節(jié)后的樓市狂歡

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京的平均房?jī)r(jià)2015年10月為37221元每方平米，漲至2017年2月的60738元每平方米，平均漲幅高達(dá)63.18%。對(duì)于很多在北京親身經(jīng)歷過(guò)這一年樓市交易的人來(lái)說(shuō)：這簡(jiǎn)直太瘋狂了。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京市住宅銷售套數(shù)環(huán)比下降42.05%，銷售面積環(huán)比下降35.79%，價(jià)格終于顯露出“漲幅收窄”，趨于平穩(wěn)。這種狀況一直持續(xù)到今年春節(jié)前?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，北京二手住宅成交量繼續(xù)走低，成交面積回落至118萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌1%。

春節(jié)剛一結(jié)束，冷淡了許久的北京樓市又開始有了上揚(yáng)的趨勢(shì)。

限于限購(gòu)政策，眼睜睜看著房?jī)r(jià)漲了一年以后，2017年2月終于連繳社保和個(gè)稅60個(gè)月的劉璇春節(jié)回京后便開始了緊鑼密鼓的看房日程。

“距離地鐵站不要超過(guò)1公里，房齡要在15年以內(nèi)，不要低樓層和頂層，不要朝北戶型……”在剛開始看房的日子里，劉璇一遍遍叮囑中介自己的需求，盡管預(yù)算有限，但是手中握著兩個(gè)家庭竭盡全力湊夠的首付，劉璇想要買一個(gè)至少讓老人看起來(lái)還過(guò)得去的房子。

在花了兩個(gè)周末看了不下數(shù)十套房子，并分別經(jīng)歷了業(yè)主當(dāng)場(chǎng)抬價(jià)、去簽合同的路上被別人捷足先登、看好的房子還沒(méi)來(lái)得及詢問(wèn)細(xì)節(jié)便被告知已經(jīng)有三個(gè)意向在和業(yè)主談價(jià)后，劉璇對(duì)房子的要求只剩下了一個(gè)，總價(jià)不要超過(guò)350萬(wàn)元。這已經(jīng)比她之前的預(yù)算增加了30萬(wàn)元，也意味著月供接近家庭收入的2/3。即使這樣，她還得企盼業(yè)主能夠接受她這樣的高貸款模式。在北京二手房交易市場(chǎng)中，像她這樣購(gòu)買小戶型、剛需型住房的業(yè)主屬于交易鏈的最底端，上方是無(wú)數(shù)曾經(jīng)像她一樣，現(xiàn)在趁著房?jī)r(jià)上漲賣房來(lái)改善住房條件的業(yè)主。而換房的業(yè)主往往傾向于高首付的買家，盡快拿到賣房收益去付下一套的訂金。

最終簽約的那一天，劉璇剛一下班便被中介拉去看房，從進(jìn)入房子到簽約成功，沒(méi)有超過(guò)3個(gè)小時(shí)。睡夢(mèng)中還在擔(dān)心自己會(huì)不會(huì)太沖動(dòng)的劉璇在第二天上午接到中介電話后開始慶幸自己的決斷，同小區(qū)同戶型的另一套房子，剛剛以比她買的那套高20萬(wàn)的價(jià)格成交了。

火爆的二手房市場(chǎng)，反映的是北京樓市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一線樓市中的位置越來(lái)越重要。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后至今，北京市二手房的交易價(jià)格漲幅平均在15%～20%。

與新建住宅相比，二手房由于不受預(yù)售證審批和集中備案的影響，價(jià)格的變化似乎更能反映當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)狀況。相比新建住宅，二手房?jī)r(jià)格主要由供需雙方?jīng)Q定，因此二手房交易更能有效反映市場(chǎng)價(jià)格。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年北京全年二手房成交金額已經(jīng)占到樓市總成交金額的2/3左右。

學(xué)區(qū)房帶動(dòng)二手房?jī)疵蜐q勢(shì)

比一般意義上的住宅漲得還要兇猛的，是北京的學(xué)區(qū)房。

還記得五道口為什么被稱作“宇宙中心”嗎？賴以成名的華清嘉園小區(qū)在2013年時(shí)一平方米單價(jià)曾超10萬(wàn)元，如今的單價(jià)已經(jīng)逼近13萬(wàn)元。

根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，2017年2月，北京朝陽(yáng)區(qū)二手房的參考均價(jià)為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)而聞名，其學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高企，拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格，西城區(qū)的二手房參考均價(jià)甚至超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。

在采訪中，不少房屋中介表示，北京二手房市場(chǎng)最近這波上漲首先是由學(xué)區(qū)房帶動(dòng)起來(lái)的，背后的原因主要有兩個(gè)，一是很多家長(zhǎng)急于在此刻換房，二是因?yàn)槭忻嫔洗嬖谝恍┓课葜薪椤岸诜俊钡那闆r。

根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，每年的入學(xué)相關(guān)信息采集都在5月初開始進(jìn)行登記，6月份開始學(xué)?，F(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。每年的3—4月份可謂是家長(zhǎng)們購(gòu)買學(xué)區(qū)房的最后沖刺階段。

此外，每年春節(jié)之后的這一個(gè)月，也被很多房屋中介視為提前囤積學(xué)區(qū)房的黃金時(shí)機(jī)。趁著節(jié)后成交低迷將學(xué)區(qū)房收上來(lái)，再等旺季高價(jià)售出，賺取差價(jià)。再加上學(xué)區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠(yuǎn)高于非學(xué)區(qū)房，投資屬性相對(duì)較高，盡管市面上不少學(xué)區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)內(nèi)一家房屋中介告訴記者，年前這里的學(xué)區(qū)房單價(jià)是12萬(wàn)元，目前已經(jīng)上漲到15萬(wàn)元。伴隨著學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上漲，周邊住宅價(jià)格也應(yīng)聲而動(dòng)，上漲幅度普遍在每平方米1萬(wàn)元左右。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，北京推行就近入學(xué)政策以來(lái)，每年的這個(gè)季度學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲都會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)。今年西城區(qū)幾所重點(diǎn)小學(xué)增加了直升學(xué)校，再加上金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區(qū)新生兒出生數(shù)量超過(guò)30萬(wàn)人，不少家長(zhǎng)未雨綢繆，在孩子出生時(shí)就參與到搶房大軍，使得學(xué)區(qū)房比往年更加緊俏。

在郭毅看來(lái)，2016年“9·30新政”出臺(tái)以后，北京二手房市場(chǎng)迅速降溫，交易量在2016年最后三個(gè)月持續(xù)下滑。2017年1月恰逢春節(jié)長(zhǎng)假，進(jìn)一步導(dǎo)致交易量減少。春節(jié)過(guò)后，隨著一些高端樓盤開始進(jìn)入市場(chǎng)，北京市新建住宅交易均價(jià)出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但是主要的價(jià)格浮動(dòng)集中在二手住宅交易市場(chǎng)。一方面，隨著新建住宅的進(jìn)入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差額拉大，導(dǎo)致了普漲現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面，目前市場(chǎng)主力仍然是改善型需求的業(yè)主，換房的業(yè)主存在一定的價(jià)格預(yù)期，成為拉升二手住宅交易價(jià)格的主力人群。

北京迎來(lái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控

今年全國(guó)兩會(huì)期間，北京及環(huán)京樓市的火熱情況受到各界關(guān)注。就在業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)樓市調(diào)控政策是否會(huì)在“3·30”這個(gè)節(jié)點(diǎn)公布時(shí)，3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)：自18日起，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

對(duì)比北京早前的調(diào)控措施，此次新政對(duì)二套房的調(diào)控更為嚴(yán)格，即購(gòu)買二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且增加首付比例。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)減弱目前的購(gòu)房需求，這對(duì)于當(dāng)前上漲的房?jī)r(jià)壓力會(huì)有一定的抑制作用。

除了強(qiáng)化差別化信貸政策，北京市住建委出臺(tái)的相關(guān)文件還特別指出，今年以來(lái)，北京市規(guī)劃國(guó)土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，該市2017年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)260公頃，較上年下降七成。計(jì)劃公布后，有評(píng)論認(rèn)為，未來(lái)土地資源供給持續(xù)下降，尤其是核心一二線城市，供地計(jì)劃持續(xù)銳減，地價(jià)緊隨攀升，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。

對(duì)此，北京市住建委特別表示，今年260公頃的商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量事實(shí)上是超過(guò)去年的實(shí)際供應(yīng)量。此外，未來(lái)相關(guān)部門將加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開工、950萬(wàn)平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

初步統(tǒng)計(jì)，目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬(wàn)套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說(shuō)明北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面，督促這20萬(wàn)套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期的作用。

在新政出臺(tái)后，北京市住建委開始嚴(yán)查房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，重點(diǎn)查處違規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。北京市發(fā)改委3月22日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為的提醒書》，提醒商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo);不得捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬價(jià)格;不得相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格。

從近期釋放的信息來(lái)看，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、限制投機(jī)需求這一手仍將“硬下去”。

在政府的緊急降溫之下，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)下跌。

來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年第12周（3月13日-3月19日），北京樓市的成交面積開始出現(xiàn)下跌，一周內(nèi)成交面積為11.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面積環(huán)比漲幅為178.54%。

房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)似乎更能說(shuō)明問(wèn)題。來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實(shí)施后的首個(gè)周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡，只有6699次看房，還不到平日的一半。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直滯后于實(shí)際成交數(shù)據(jù)，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)滯后一個(gè)月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預(yù)計(jì)在4月份將出現(xiàn)簽約高峰。但是在這一政策后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)快速平穩(wěn)，二手房交易量會(huì)回到1.5萬(wàn)～1.8萬(wàn)套區(qū)間。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅表示，多方組合重拳之下，北京樓市成交量必然會(huì)應(yīng)聲而降，加之嚴(yán)厲調(diào)控使市場(chǎng)預(yù)期走低，部分客群主動(dòng)延后購(gòu)房計(jì)劃，觀望情緒加重，購(gòu)房需求萎縮，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成交量持續(xù)走低，房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的價(jià)格下調(diào)，議價(jià)空間也會(huì)增加。

新政波及的“躺槍者”

在“3·17新政”出臺(tái)當(dāng)天，各家中介都在緊急聯(lián)系目前已經(jīng)簽約的出賣人和買受人，了解客戶的貸款情況。對(duì)于眼下已經(jīng)走到網(wǎng)簽階段的客戶，則力爭(zhēng)趕在當(dāng)天18：00網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉前提交相關(guān)申請(qǐng)。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來(lái)單日網(wǎng)簽量新高。到了18日，網(wǎng)簽量仍高達(dá)968套。而平時(shí)的網(wǎng)簽數(shù)量每天在100套左右。

目前北京二手房市場(chǎng)上70%的購(gòu)房者都是先賣房、再買房。不少中介擔(dān)心，首付門檻提高后，很多人會(huì)重新考慮購(gòu)房計(jì)劃，其中受影響最大的是已成交但還未網(wǎng)簽的群體，受沖擊的交易量保守估計(jì)在已成交的50%左右。

張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計(jì)”，新政發(fā)布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬(wàn)套，其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬(wàn)套?！耙蛘J(rèn)貸后，首付比例由首套提高至二套的購(gòu)房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套?！?/p>

劉博是此次政策波及到的業(yè)主之一，他戲稱自己成為了“炒房者”的“炮灰”。計(jì)劃將父母接到北京和自己一起住的劉博在春節(jié)過(guò)后將自己和妻子名下一套位于北三環(huán)外的一居室賣掉，在離上班不遠(yuǎn)的地方看上了一套總價(jià)1200萬(wàn)元的小三居。鑒于此前無(wú)數(shù)“前人”告知自己的經(jīng)驗(yàn)，在與業(yè)主談妥價(jià)格后，他付了200萬(wàn)元定金以防業(yè)主反悔抬價(jià)。賣掉房子以后再加上自己的積蓄，剛好夠接近40%的首付。原本3月初就可以進(jìn)行的網(wǎng)簽，因?yàn)槌霾畹⒄`了一個(gè)星期，剛剛回到北京的劉博就被新政打了一個(gè)措手不及。根據(jù)新政，因?yàn)樗饲坝羞^(guò)公積金貸款記錄，因此這次買房的首付還差最少300萬(wàn)元，這還取決于自己的住宅是否被歸進(jìn)普通住宅。由于之前的房子已經(jīng)賣掉，即使眼下的這份合同可以和對(duì)方業(yè)主協(xié)商免責(zé)取消，如果要保證有房主，他仍需要付買自己房子的買家90萬(wàn)的違約金。在接到記者電話時(shí)，劉博表示，自己最近已經(jīng)快把身邊的親戚朋友都煩死了，但是仍然無(wú)法籌到足夠的首付。

麥田地產(chǎn)的一名經(jīng)理表示，像劉博這樣的“連環(huán)單”在北京不算少數(shù)，目前他們正在努力協(xié)調(diào)幫助準(zhǔn)備違約的客戶解決這類問(wèn)題。該經(jīng)理表示，即使合同上標(biāo)明了“不可抗力因素”，但是是否追究違約責(zé)任還是要看買賣雙方的協(xié)商結(jié)果。

受到新政波及的不僅僅是劉博這樣的改善住房者，劉璇這樣首次購(gòu)房的剛需群體也受到了影響。新政規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款，緊接著，包括工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起縮小首套房貸款優(yōu)惠利率，最低折扣由9折調(diào)到9.5折。

據(jù)了解，此舉是為了貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在國(guó)家貨幣政策穩(wěn)健中性、市場(chǎng)資金價(jià)格趨升環(huán)境下，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。北京銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，基于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，為有效防范金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，已將個(gè)人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折調(diào)至9.5折。

也就是說(shuō)，對(duì)于像劉璇這樣的已經(jīng)將首付和還款能力計(jì)算到極致的買家而言，每個(gè)月多出的1000元還款，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是極大的壓力。

首付貸“死灰復(fù)燃”？

記者注意到，隨著貸款政策收緊，購(gòu)房者的資金需求大幅上升，場(chǎng)外資金墊資房貸的“首付貸”再次在北京市面上出現(xiàn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，針對(duì)此次政策波及到的成交來(lái)看，交易周期會(huì)變長(zhǎng)，如何補(bǔ)首付會(huì)成為這一部分客戶的主要需求。

去年，隨著央行與相關(guān)部門一起對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，首付貸被“叫?！?。

但在采訪中，北京一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，如果存在二套住房首付不足的情況，所在的中介可以幫忙聯(lián)系第三方金融平臺(tái)做首付墊資業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前平臺(tái)的借款方基本上都是先賣房再買房時(shí)著急用錢的人。通過(guò)借款，一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無(wú)法保證還款途徑?！痹摻?jīng)紀(jì)人表示，一般情況下，有抵押物的，第三方平臺(tái)提供的貸款額度在300萬(wàn)元左右。同時(shí)，借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異，大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi)。

此外，為了幫助換房的業(yè)主籌到首付款項(xiàng)，部分中介通過(guò)第三方公司擔(dān)保，讓換房的業(yè)主先拿到房款。

根據(jù)北京住建委的相關(guān)規(guī)定，買賣雙方通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易，網(wǎng)簽之前，買房人需要將貸款以外的房款存入由房產(chǎn)管理部門選擇的銀行所設(shè)立的監(jiān)管賬戶，并由銀行短期凍結(jié)予以監(jiān)管。在完成房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，再將這筆資金劃給賣房人的銀行賬戶。這樣不僅能夠保證買房人的資金安全，同時(shí)也可以防止買房人惡意拖欠房款現(xiàn)象的發(fā)生。記者了解到，由于北京市二手房交易市場(chǎng)存在網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際成交價(jià)兩個(gè)價(jià)格，中介利用其中的價(jià)差，勸買房一方將多出來(lái)的款項(xiàng)通過(guò)中介旗下的擔(dān)保公司提前支付給業(yè)主。

一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其實(shí)這種方法在新政出臺(tái)前就已經(jīng)存在了，不過(guò)當(dāng)時(shí)主要是用來(lái)給部分存在抵押的業(yè)主解押使用。新政出臺(tái)后，近幾日通過(guò)他們辦理?yè)?dān)保手續(xù)的客戶明顯增多，“賣房的人需要錢去付下一套房子，買房的人也不希望受到影響而面臨解約，一般的擔(dān)保金額都在100萬(wàn)～300之間，主要看雙方的實(shí)際需求而定。”