郭瑩

買得起，養(yǎng)不起

英國人說，人生有三座大山的壓力：親人去世；夫妻離婚；買賣房子。

媒體調(diào)查顯示，英國人最痛恨的人物：第一：街上抄車牌，動(dòng)輒開罰單的巡車員；第二：就是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

先說賣房。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。先是忽悠你名下的房子價(jià)值遠(yuǎn)超過你自己的想象。忽悠業(yè)主的途徑有：往門內(nèi)塞小廣告，上有你房子目前的市價(jià)。再就是郵寄廣告單，內(nèi)容同上。若你看了地產(chǎn)中介的忽悠，動(dòng)了心：“呀！我的房子升值了這許多！”激動(dòng)之下致電地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，對于上鉤的業(yè)主，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)趁熱打鐵留住你。于是，被忽悠了的業(yè)主將房子放到了市場上，幾個(gè)月下來發(fā)現(xiàn)乏人問津。這時(shí)候，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)適時(shí)地“曉之以理、動(dòng)之以情”，說辭是：眼下趕上經(jīng)濟(jì)不景氣，房產(chǎn)市場處于買方市場，適當(dāng)降價(jià)吸引買主，你仍舊可以有不錯(cuò)的回報(bào)呀。上了賊船的業(yè)主，此時(shí)欲罷不能，就算你想罷了，你也休想下得賊船，因?yàn)槿羰菢I(yè)主反悔，打算撤回房子不賣了，那就要賠償給地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)400英鎊的撤銷費(fèi)，這單生意中，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)絕對是旱澇保收。因此，無奈之下，一些所謂掛牌出售的房子實(shí)際上是“鬼屋”，那些不打算繼續(xù)售屋的業(yè)主，礙于400英鎊的“反悔費(fèi)”，只得將出售的牌子照掛屋外，但，若有買主想看房，業(yè)主就推說目前不方便，自己的親戚正在“暫住”，或者不接聽電話，不回郵件，干脆玩“人間蒸發(fā)”。

即使業(yè)主鐵定要賣房，且運(yùn)氣又好，一個(gè)月內(nèi)便有潛在的買主出價(jià)?？上В瑵撛诘馁I主出價(jià)之低，常常超出業(yè)主的期望值，這時(shí)候地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又發(fā)話了，苦口婆心地勸你：“還是趁早賣掉省心，如果錯(cuò)過了這位買主，不知猴年馬月才能等到下一位買主，持久戰(zhàn)不是好事，夜長夢多呀。”實(shí)際上暗地里，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的生意經(jīng)是：多賣房，快賣房，樓盤轉(zhuǎn)得快，才能多生財(cái)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不在乎一幢房子多賣上幾個(gè)錢，因?yàn)?%或者1.5%的售房提成，他也多抽不了多少油水，倒是快售，才是生財(cái)之道，夜長夢多實(shí)際上是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的噩夢。所以，一旦有潛在的買主出價(jià)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)往往會(huì)逼迫業(yè)主降價(jià)，一天數(shù)個(gè)電話騷擾是常事，直逼得你扛不住、暈菜了為止。

再說買房。潛在買主從網(wǎng)上看到的房子圖片，大都精美絕倫，引得你蠢蠢欲動(dòng)。實(shí)地參觀后，房子之破敗有時(shí)超乎你的想象。就算是表面新粉刷了的“新房”，有時(shí)也僅僅是金玉其外、敗絮其中。比如：你一拉臥室門，嘩啦，門掉下去半扇或者門把手?jǐn)嗟簦灰幻?，嘩啦，百葉窗落地；廚房油煙機(jī)只聞噪音，根本不吸油煙；爐灶、烤箱一樣都不靈；廚房臺(tái)面上貼著花貼“補(bǔ)丁”，那是為了遮丑，因?yàn)閺N房臺(tái)面已經(jīng)破爛；拉開窗簾，墻面大片潮濕；半邊房子斷電；水池漏水……修繕費(fèi)用，絕對超乎你的預(yù)算。比如：浴室無電，招來電工，他從上午11點(diǎn)排查到下午4：45分，沒查出毛病根源，但仍舊每小時(shí)收取30英鎊的出工費(fèi)，額外還要加上20%的VAT（消費(fèi)稅）。由于查不出無電根源，于是電工決定重新鋪設(shè)電線，539英鎊，獅子口的價(jià)錢。接下來是房頂，光是房子前面部分的房頂整修，要價(jià)7000英鎊。

難怪，英國人感嘆：買得起房，養(yǎng)不起。根據(jù)抵押貸款機(jī)構(gòu)大洋金融（Ocean Finance）的調(diào)查，在英國，有十分之一的房產(chǎn)所有人后悔購買了房子，12%的人說買房子比他們料想的要麻煩得多。6%的人表示他們其實(shí)付不起抵押貸款。

王健林，8000萬英鎊豪宅

中國首富王健林以8000萬英鎊的價(jià)格，在倫敦最富有的“富人街”買下一處豪宅?！秱惗仄鞄猛韴?bào)》報(bào)道說，王健林從“皇冠房地產(chǎn)”（Crown Estate）手中買下了這所地址為“15A Kensington Place Gardens”的房產(chǎn)，報(bào)道還說，他可能還會(huì)花費(fèi)5000萬英鎊裝修這座維多利亞中期的建筑。王健林一旦入住自己新買的豪宅，將成為俄羅斯大亨、倫敦切爾西足球俱樂部老板阿布拉莫維奇和挪威大使館的隔壁鄰居。王健林新購的豪宅，在1856年首次出售時(shí)的售價(jià)僅為7000英鎊，后來曾在1960代到1970年代被用作尼日利亞駐英國大使館。這座房產(chǎn)上一次上市是在1999年，“皇冠房地產(chǎn)”當(dāng)時(shí)出價(jià)3500萬英鎊，地產(chǎn)權(quán)限99年，但無人問津。經(jīng)過一段時(shí)間的出租之后，“皇冠房地產(chǎn)”在今年決定以125年的地產(chǎn)期約再次出售這所房產(chǎn)。王健林這次購置房產(chǎn)的行動(dòng)，也導(dǎo)致英國政府得以收入英國歷史上創(chuàng)紀(jì)錄的一筆950萬英鎊的購房印花稅。

倫敦房價(jià)潛在的泡沫

英國媒體報(bào)道，倫敦目前的平均房價(jià)：二居室單元價(jià)格今年年初已經(jīng)突破50萬英鎊大關(guān)。英國各大媒體均用不同篇幅報(bào)道了瑞士聯(lián)合銀行集團(tuán)（簡稱瑞銀/UBS），最新一份針對全球15個(gè)大城市作出的房地產(chǎn)市場房價(jià)與平均收入比例的分析報(bào)告。調(diào)查分析了。亞歐美主要已開發(fā)經(jīng)濟(jì)體的15大主要大都市人口中心：東京、香港、新加坡、悉尼、紐約、波士頓、芝加哥、舊金山、溫哥華、倫敦、巴黎、法蘭克福、阿姆斯特丹、日內(nèi)瓦和蘇黎世。除香港和倫敦被認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)入泡沫危險(xiǎn)區(qū)外。澳大利亞東部的悉尼、加拿大西部的溫哥華、美國西部的舊金山和荷蘭的阿姆斯特丹也被認(rèn)為房價(jià)“超?！?。日內(nèi)瓦、蘇黎世、巴黎和法蘭克福房價(jià)被認(rèn)為“偏高”。美國東部紐約和波士頓的平均房價(jià)被認(rèn)為“公平合理”；美國中部芝加哥的房價(jià)則被認(rèn)為“被低估”。

瑞銀報(bào)告稱，倫敦如今已經(jīng)成為歐洲泡沫風(fēng)險(xiǎn)最高房地產(chǎn)市場，即使面對2008年金融危機(jī)之后平均收入實(shí)際下降7%的現(xiàn)狀，房價(jià)與收入比例仍直追香港，成為全球第二。報(bào)告警告說：“一旦房地產(chǎn)投資基本環(huán)境惡化”。倫敦將面臨房價(jià)出現(xiàn)“大幅度調(diào)整”的危險(xiǎn)。報(bào)告說，全球性寬松的貨幣政策使得房地產(chǎn)市場難以回歸正常狀態(tài)，導(dǎo)致區(qū)域性泡沫風(fēng)險(xiǎn)。倫敦和香港房價(jià)，瑞銀“泡沫指數(shù)”分別達(dá)到1.9和1.7。瑞銀說，一旦“泡沫指數(shù)”超過1的市場，一般在三年內(nèi)都會(huì)發(fā)生平均30%的市場調(diào)整。目前，主要售給國際投資者的倫敦市中心很多新建高端單元樓，夜間看上去已經(jīng)成為燈火稀有的“鬼樓”。

報(bào)告特別指出，很多投資人看好倫敦房屋出租平均高達(dá)5%的回報(bào)率，大舉進(jìn)入出租房市場，是造成泡沫危險(xiǎn)的一大因素。在全球十五大都市中心中，房價(jià)與收入比例最“離譜”的依次是：香港、倫敦、巴黎、紐約和東京。瑞銀財(cái)富與資產(chǎn)管理分部的首席投資分析師馬蒂亞·霍澤伊指出，在上述五大城市中，即使是高薪白領(lǐng)，單靠工資借貸“也買不起一套普通60平米的兩居室套房”。資深英國房地產(chǎn)市場分析人弗里斯比指出，倫敦房地產(chǎn)市場，特別是主要面向包括中國大陸投資者在內(nèi)的、國際投資者的“新建高端單元樓”，市場泡沫破滅是遲早的事情。

另據(jù)英國官方統(tǒng)計(jì)顯示，倫敦平均房價(jià)（2居室單元房）已經(jīng)超過每套50萬英鎊；而高端新建樓價(jià)則幾乎是這一平均價(jià)的一倍。截至到2015年，倫敦市中心建筑新高端住宅樓的申請就已經(jīng)達(dá)到54000套水平，平均每套預(yù)售價(jià)超過100萬英鎊。問題是。去年全年在倫敦市中心地區(qū)售出的價(jià)格超過100萬英鎊的房產(chǎn)僅成交3900套，也就是說新的高端住宅供應(yīng)量超出實(shí)際需求14倍。倫敦的房產(chǎn)投資顧問指出，如今唯一還繼續(xù)購買倫敦高端樓花（即只完成設(shè)計(jì)藍(lán)圖的未建建筑）的，只有“不了解市場的外國人”，而繼英國政府推出豪宅附加印花稅以來，倫敦多區(qū)的百萬英鎊以上“豪宅”市場，幾乎已經(jīng)全部陷于停滯和下滑狀態(tài)。

中國買主，倫敦房產(chǎn)市場的生力軍

英國媒體報(bào)料，過去一年里，中國大陸買主投資英國房產(chǎn)的金額約為35億英鎊。文章援引分析人士的話說，中國最富有的人群一一即所謂“聰明錢”，開始投資海外，來自紐約、悉尼和倫敦房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)都顯示，中國富人正以前所未有的速度將資金大量外移，購買“高大上”的西方大都市房產(chǎn)，是目前中國富人海外投資的趨勢。

英國媒體的分析顯示，英國購房者的購房借貸已經(jīng)達(dá)到或超過金融危機(jī)前的水平。分析預(yù)測，如果沒有政策性干預(yù)，倫敦房價(jià)2018年將達(dá)到平均每座60萬英鎊（約99萬美元）。外國買主大舉進(jìn)軍倫敦房市，一代倫敦人被擠下房產(chǎn)階梯的局面，引起了從政界到民間的爭議。不少議員呼吁建筑商停止先在海外發(fā)售樓花的做法，新房應(yīng)該先在英國國內(nèi)、至少是國內(nèi)海外同時(shí)發(fā)售。建筑商則強(qiáng)調(diào)說，海外發(fā)售樓花是融資的重要手段，多虧了像中國、香港、新加波等地的現(xiàn)金買主，他們是倫敦多蓋房的“財(cái)神爺”。

對外國購屋者課以重稅、限制購買欲望的呼聲也此起彼伏。英國政府宣布：從2015年4月一日起，外國人在英國擁有的房產(chǎn)，在出售時(shí)的增值部分，要交稅?，F(xiàn)行的法律只要求英國公民的第二房產(chǎn)出售時(shí)交增值稅，一般在28%左右。