□寧波市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心 黃紹華 戴 瑜 殷 明

關(guān)于不動產(chǎn)登記下司法協(xié)助執(zhí)行相關(guān)問題的探討
——以寧波市本級為例

□寧波市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心 黃紹華 戴 瑜 殷 明

近年來，涉及土地、房屋糾紛的案件呈不斷上升趨勢。為保證人民法院生效裁判文書依法及時執(zhí)行，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部在早在2004年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）文件，較好地解決了人民法院執(zhí)行和房產(chǎn)管理部門、國土資源部門協(xié)助執(zhí)行中的許多問題。然而，隨著《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》相繼出臺，土地、房屋等不動產(chǎn)登記所遵循的實體和程序方面的規(guī)定發(fā)生了重大的變化，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在協(xié)助法院執(zhí)行過程中也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些需進一步明確的問題。筆者結(jié)合寧波市本級情況，就當前工作中遇到相關(guān)問題進行探討，以供參考。

一、不動產(chǎn)登記下司法協(xié)助執(zhí)行遇到的新問題

寧波市本級自2015年12月28日實現(xiàn)了不動產(chǎn)上線，為全省第一個順利上線的城市。一年來，市中心共受理32.8萬件（其中檔案查詢15.2萬件），發(fā)證15.5萬本，占全市發(fā)證量的五分之一多，多次受到國土資源部、省國土資源廳領(lǐng)導(dǎo)的肯定和表揚。其中，辦理司法查封3063件，涉及不動產(chǎn)單元6669個，辦理司法解封2607件，涉及不動產(chǎn)單元4830個，較好地維護了司法秩序。在具體工作中，主要遇到以下問題。

1.相關(guān)土地、房屋數(shù)據(jù)不齊

由于未完成不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整理工作，部分土地、房屋因發(fā)證時間年代久遠等歷史原因，所附圖形數(shù)據(jù)、坐標缺失，現(xiàn)存權(quán)調(diào)資料不能滿足登記工作，需重新進行測繪。重新測繪涉及的費用，具體由誰負擔,對此買受人有異議。

2.權(quán)證所載信息已與實際不符

由于土地利用情況變化、原權(quán)利人沒來申請等原因，原權(quán)證記載信息已與發(fā)生變化的實際情況不符。如某工業(yè)用地，企業(yè)于2000年領(lǐng)取了國有工業(yè)用地土地證，2001年房改分攤了部分土地面積，但對該土地證，企業(yè)一直未申請變更。2016年因債務(wù)問題，該土地及地上建筑物被法院司法拍賣處置，登記機構(gòu)協(xié)助執(zhí)行時發(fā)現(xiàn)存在土地登記面積未核減的問題，向法院反映上述情況，但法院仍堅持按原證載面積進行轉(zhuǎn)移登記。

3.部分產(chǎn)權(quán)涉及土地利用管理

▲服務(wù)窗口

部分房屋處置由于涉及土地用途改變、利用情況改變等，需辦理相關(guān)審批手續(xù)和補交出讓金。如某工業(yè)用地，2001年企業(yè)領(lǐng)取了國有工業(yè)用地土地證，2002年企業(yè)將宿舍樓轉(zhuǎn)讓給個人，有關(guān)部門在當時歷史條件下為個人辦理了房產(chǎn)證和土地證，且多年來辦理多次轉(zhuǎn)移、抵押登記。當時，當?shù)貒临Y源部門在土地證上記載用途為住宅，性質(zhì)為國有，未標注出讓還是劃撥，年限為50年，地籍圖形庫仍為工業(yè)。2015年，當?shù)貒临Y源部門專門出臺紀要，明確該地塊轉(zhuǎn)讓需按住宅類別按50年補交出讓金。2016年，該地塊一戶房屋被司法處置，協(xié)助執(zhí)行時登記部門在權(quán)籍調(diào)查時發(fā)現(xiàn)上述問題，要求買受人先到當?shù)貒临Y源部門補交出讓金，買受人不同意。

4.房、地首先查封法院不一致

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前房、地分別登記，實踐中存在不少房屋所有權(quán)的首先查封法院與土地使用權(quán)的首先查封法院不一致的情況。

5.商品房司法限制存在漏洞

由于寧波市交易與登記部門職能分離，目前兩者的數(shù)據(jù)未能做到實時交互共享,在司法機關(guān)對商品房查封、預(yù)查封時易產(chǎn)生因被查封對象不同而導(dǎo)致的查封錯誤或查封遺漏，如對登記在開發(fā)商名下已預(yù)售備案但尚未登記給購房人的不動產(chǎn)作為開發(fā)商名下資產(chǎn)進行查封登記。

6.其他問題

諸如續(xù)查封可否憑原查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理、強制轉(zhuǎn)移登記時無法提供原權(quán)證等問題。

二、工作建議

上述問題的發(fā)生，有不動產(chǎn)登記實施后新業(yè)務(wù)、新規(guī)范帶來的新問題，也有法院在司法執(zhí)行中不注重與登記機構(gòu)溝通協(xié)調(diào)產(chǎn)生的問題，特建議如下。

1.建立司法協(xié)助執(zhí)行部門合作機制

不動產(chǎn)登記部門應(yīng)積極與當?shù)厮痉ú块T做好工作對接，爭取法院支持，建立登記部門和法院的合作機制。明確今后法院在司法拍賣處置房地產(chǎn)時，需按照《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《三部門通知》）第二條

“人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進行實體處理前，應(yīng)當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬”的規(guī)定，可書面發(fā)函給國土資源部門進行查詢，國土資源部門查詢后書面函告該房地產(chǎn)的詳細情況，包括是否需補交出讓金、該地塊是否有限制性條件、是否有違法用地等。如需重新勘測的需勘測后再評估拍賣，需補交土地出讓金的需補交好土地出讓金，所需費用可在司法拍賣費中扣除。同時，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)印制格式化的書面告知函，在法院辦理查封登記時就書面告知法院在司法拍賣前需到不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢權(quán)屬狀況。

▲登記查詢中

2.加快部門信息實時共享建設(shè)

積極推進不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)，推進登記與交易、法院等部門的信息互聯(lián)互通。預(yù)查封業(yè)務(wù)在目前交易、登記分離且未能實時交互數(shù)據(jù)的情況下，應(yīng)按不同情況予以辦理：對于商品房未首次登記的，告知法院向房產(chǎn)交易管理部門辦理；對于商品房已首次登記且被執(zhí)行人為開發(fā)商的，建議法院先向房產(chǎn)交易管理部門查詢開發(fā)商名下的房產(chǎn)是否已辦理預(yù)售備案，在法院對商品房備案系統(tǒng)予以限制后再到登記部門辦理查封登記；對于商品房已首次登記且被執(zhí)行人為購房人的，建議法院先向產(chǎn)交易管理部門辦理限制手續(xù)，憑回執(zhí)辦理在開發(fā)商名下的被執(zhí)行人為購房人的預(yù)查封（協(xié)助執(zhí)行通知書上注明：實際銷售給××）。

3.審慎對待司法協(xié)助執(zhí)行

不動產(chǎn)登記機構(gòu)要嚴格按照法院文書載明的內(nèi)容履行協(xié)助執(zhí)行的義務(wù)，但對協(xié)助執(zhí)行內(nèi)容有疑義之時，應(yīng)及時以書面形式向法院告知相關(guān)情況，并就相關(guān)執(zhí)行問題請法院進一步明確，以便更好地協(xié)助法院執(zhí)行。如對于因土地利用情況發(fā)生變化而權(quán)證并未變更，導(dǎo)致人民法院處置的不動產(chǎn)相關(guān)面積、用途信息與實際不一致的，應(yīng)書面人民法院提出司法建議，進行糾正后再行辦理。又如對于房、地現(xiàn)首封法院不一致問題，建議書面告知法院，由房、地現(xiàn)首封法院協(xié)商處理解決。對于法院續(xù)查封憑原查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理問題，應(yīng)建議法院重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。對于強制轉(zhuǎn)移登記時無法提供原權(quán)證問題，應(yīng)建議法院在《協(xié)助執(zhí)行通知書》上注明原土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證（字號）作廢，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照相關(guān)規(guī)定進行公告注銷。未注明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員應(yīng)告知人民法院補正后予以辦理。