王悅

【摘要】21世紀(jì)以來，隨著城市化的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有了翻天覆地的變化，隨著房地產(chǎn)價格不斷的攀升，房地產(chǎn)層次迅速提升的同時，也給人們的居住環(huán)境帶來了很多負面影響，所以人們對居住環(huán)境的要求也越來越高。從而也就造成房地產(chǎn)評估結(jié)果的影響因素越來越多，越來越復(fù)雜。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟因素 環(huán)境因素 房地產(chǎn)評估

我認為關(guān)于房地產(chǎn)評估方面的影響因素主要有三個方面：一般因素、區(qū)域因素以及個別因素。一般因素主要包括政策因素，法律因素，經(jīng)濟因素等；區(qū)域因素主要指建筑物位置、土地用途等。還有的就是其他個別影響因素：例如心理因素，購買心態(tài)等等這些都會影響房地產(chǎn)評估人員對于房地產(chǎn)的評估結(jié)果。

一、一般因素——以經(jīng)濟因素、政策性因素為例

（一）宏觀經(jīng)濟對于房地產(chǎn)價格的影響

宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的作用主要通過房地產(chǎn)市場的供給和需求這兩個渠道，而房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟影響則是通過消費和投資這兩個渠道。

宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)價格的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟水平的變化會引起人們對于未來期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對比失衡，進而引起房地產(chǎn)價格的上升或者下降。如果經(jīng)濟發(fā)生衰退，金融機構(gòu)和企業(yè)將進行大量改組和合并，使得市場上供轉(zhuǎn)讓的土地和房源大量增加。居民失業(yè)，則會造成大量住房閑置，供給和需求的不匹配將會導(dǎo)致價格下降。房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟基本面的作用渠道歸結(jié)于消費和投資兩個方面。房地產(chǎn)價格下降將會導(dǎo)致居民財富增加，宏觀經(jīng)濟發(fā)展也就會相應(yīng)得到促進。

（二）當(dāng)前主要影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性因素分析

（1）第二套房政策影響分析。央行專門出臺的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策莫過于《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號）和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)[2007]452號），359號文將對投資性購房行為產(chǎn)生顯著的抑制作用，首付成本要提高一成，利率相當(dāng)于提高了三成；目前五年以上基準(zhǔn)利率為7.83%，投資者原本可以享受85折的優(yōu)惠利率6.656%，但現(xiàn)在要執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，即8.613%，漲幅達到 29.4%；首付款的初期投資以及后期利息的大幅增加，使得投資收益及投資積極性都將受到極大打擊。

（2）保障性住房建設(shè)。從長期來看，樓市需求將被分流。中國住宅體系將會分成三大部分：即采取廉租房、經(jīng)濟適用房和市場調(diào)節(jié)三種方式擴大供給就中國目前發(fā)展來看，一部分人還不具備買房能力，而且房價越來越高，更加造成這一結(jié)果；而且政府方面也沒有足夠的財力來支撐。

總而言之，經(jīng)濟發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)價格最基本的因素，行政因素主要是指國家針對土地以及房地產(chǎn)的宏觀規(guī)劃，城市規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略，土地利用計劃直接對于房地產(chǎn)的區(qū)位構(gòu)成影響。

二、區(qū)域因素——以房地產(chǎn)周圍區(qū)域環(huán)境因素為例

（一）房地產(chǎn)評估中的具體環(huán)境因素

（1）自然環(huán)境.自然環(huán)境包括自然景觀以及人文環(huán)境；對于任何一個小區(qū)或者說是居民區(qū)來說，自然景觀都是非常重要的一個方面。因為自然景觀能夠使人們更加注重生活品質(zhì)以及追求生態(tài)健康的環(huán)境。因此小區(qū)自然景觀覆蓋面積越高就越容易得到消費者的青睞，其價值也會隨之而增長。此外，人文景觀具有有歷史性和文化性，擁有旅游吸引力，所以在此周邊的房地產(chǎn)價值也會受到其影響，這也就是景區(qū)附近房價一般較高的原因。

（2）土地用途。一塊土地的價格與其使用用途之間有很大的聯(lián)系，如果用于商業(yè)，那么它的價值一定會比用于住宅的價值高；除此之外，規(guī)劃限制，使用年限等也都影響著房地產(chǎn)的價格。

（二）環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的積極影響和消極影響

所謂對房地產(chǎn)積極影響是指一種對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生正面積極影響的外部性。好的環(huán)境因素會使房地產(chǎn)價值增加。例如臨近生態(tài)公園附近的居住區(qū)因為環(huán)境較好便能因此受到積極的影響，增加該房地產(chǎn)的價值。

對房地產(chǎn)的消極影響是指一種對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生負面影響的外部性。如工業(yè)房地產(chǎn)與居住區(qū)的接近使企業(yè)位于工人方便上下班的位置，但居住性房地產(chǎn)市場會因為接近潛在的危險物質(zhì)而受到負面的影響。也就會造成房地產(chǎn)價值的下降。

三、個別因素——以心理因素、購買心態(tài)為例

心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下方面：購買或出售時的心態(tài)；個人的欣賞趣味（偏好）；時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風(fēng)水或吉祥號碼等。

比如說房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)看中了某處房地產(chǎn)時，擁有者不太愿意出手，需求者則需要花高價購買；有時房地產(chǎn)購買者出于自身的特殊需要，在與競爭對手的爭奪中也會為為得到房地產(chǎn)而抬高價格；房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金困難，急需用錢時，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常市場價格；風(fēng)水是指住宅基地、墳地等的地理形勢，如地形、水流、風(fēng)向等，目前人們在購買住宅、辦公樓時，比較講究風(fēng)水，一般會選擇較吉利的數(shù)字或者是門牌號等。

綜上所述，在當(dāng)今這個城市化和工業(yè)化快速發(fā)展的社會，人們對房地產(chǎn)的要求越來越高，特別是居民住宅，注重的因素也越來越多，現(xiàn)在的消費者都希望有一個能讓自己感到舒適的居住環(huán)境，對房地產(chǎn)的要求也就越來越高，所以影響因素也就越來越多。相信在以后的生活中，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也會逐漸作出規(guī)范，促進房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的發(fā)展。

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