王廷

摘要：土地用途管制在保護農(nóng)地的同時，也會在一定程度上降低農(nóng)地保護區(qū)域內土地的潛在價值，導致部分利益損失。借鑒國外土地發(fā)展權相關理論和國內農(nóng)村集體流轉機制，應用“地票”交易制度和土地發(fā)展權還原機理構建出城鄉(xiāng)建設用地之間增減掛鉤及其供需平臺。在土地用途管制制度下，“地票”交易制度的出現(xiàn)有利于發(fā)現(xiàn)偏遠農(nóng)村土地發(fā)展權的價值，促進城市資源反哺農(nóng)村，縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展差距。

關鍵詞：土地用途管制；土地發(fā)展權流轉；還原機制；“地票”交易制度

一、引言

土地用途管制制度是政府采取的最嚴格的土地管理制度，在保護生態(tài)用地、農(nóng)用地資源以及消除土地利用中的各種非理性現(xiàn)象等方面起著不可替代的作用。為了確保土地用途管制制度得以嚴格執(zhí)行，特別是保障18億畝耕地紅線不被突破，中央政府通過農(nóng)用地轉用審批和征地審批等手段，限制了土地權利人、土地開發(fā)者將農(nóng)用地自主轉變成建設用地。與其他配額制相同，配額會從低收益權益者逐漸向高收益者轉移，在這個過程中便會產(chǎn)生交易指標。指標交易的實質就是土地發(fā)展權流轉。通過土地發(fā)展權交易的形式，達到區(qū)域之間土地指標的異地置換，實現(xiàn)了土地利用類型空間上重新配置。

二、基本概念

（一）土地用途管制

土地用途管制的出現(xiàn)具有其必然性。當人類社會發(fā)展到一定階段時，必然要考慮土地資源的護理分配，土地用途管制的作用便在于此。土地用途管制是依法劃定土地通途分區(qū)，確認土地使用條件，并實行用途變更許可的強制性管理制度，在土地利用規(guī)劃過程中發(fā)揮了重要的作用。從本質上來看，土地用途管制是一種典型約束機制，需要法律程序支持。若擅自變更土地用途，則需要承擔相應的責任。由此對土地資源進行保護。

（二）土地發(fā)展權

土地發(fā)展權可以與土地所有權分割，并且能夠單獨進行處分。它是一種能夠讓土地轉變使用性質的權利。也就是說，土地發(fā)展權能夠同時與土地所有權供土地擁有者所支配。即便土地擁有者不具備土地所有權，但只要具備土地發(fā)展權，依然可以支配對應的權力部分。從作用來角度來看，制定土地發(fā)展權的主要目的是為了讓農(nóng)牧業(yè)用地及自然資源土地得到保護，由此來維護國家利益，避免因土地所有權性質的變化而對國家利益產(chǎn)生影響。

三、土地用途管制與土地發(fā)展權之間相互聯(lián)系

（一）土地用途管制為土地發(fā)展權的設立及實施創(chuàng)造了基礎

土地用途管制制度的創(chuàng)設產(chǎn)生了對我國土地所有權及其派生出各種權能的限制，而對土地產(chǎn)權權能的限制為土地發(fā)展權的創(chuàng)設提供了契機；我國實行嚴格的土地規(guī)劃制度和土地分區(qū)管制明確每塊用地的用途分區(qū)，相應產(chǎn)生了所謂的可發(fā)展地區(qū)和限制發(fā)展地區(qū)。

（二）土地發(fā)展權與土地用途管制能夠互補

對于土地發(fā)展權而言，土地用途管制是基本條件之一。土地發(fā)展權是推行土地用途管制制度的具體措施。正如孫弘所說：“土地發(fā)展權的出現(xiàn)不但是土地用途管制的需要，也是相關規(guī)劃控制工作及公共干預的需要。”在國外土地發(fā)展權已經(jīng)成為城市分區(qū)管制和發(fā)展規(guī)劃的一項重要制度。此外，政府可以通過土地發(fā)展權手段，有效解決土地用途管制帶來的社會利益分配不公等問題。

四、重慶“地票”交易中的土地發(fā)展權流轉

2008年12月4日，我國第一家也是唯一一家可進行“地票”交易土地交易所——重慶農(nóng)村土地交易所正式成立。該土地交易所不僅可進行“地票”交易，也可進行實物交易。

（一）重慶“地票”交易制度設計分析

1. “地票”交易設計分析

《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》當中明確指出，在交易所當中可進行指標交易及實物交易。指標主要是指建設用地掛鉤指標，包括企業(yè)用地、農(nóng)村基礎設施建設、宅基地等農(nóng)村集體建設用復墾為耕地后所獲得的建設用地指標。從本質上來看，“地票”是指標的具體表現(xiàn)形式。在獲得“地票”后，可在規(guī)定的規(guī)劃區(qū)域內增加規(guī)定量的建設用地。當指標落地后，通過“地票”可進行相關費用（耕地開墾費、用地有償使用費）。另外，在“地票交易制度不斷成熟、不斷完善的情況下，經(jīng)營性用地指標將會發(fā)生一定轉變，會逐漸脫離國家下?lián)苡玫赜媱澲笜朔懂?。同時，這部分指標將用于公益性用地。

2. “地票”交易程序設計分析

“地票”交易程序設計是一個相對復雜的過程，經(jīng)過多年探索，已經(jīng)形成了一個初步體系，其重點內容包括以下幾個方面：公平交易。根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟體制的相關要求，“地票”交易由市場進行定價，并由農(nóng)村土地交易所來組織相關交易活動。交易過程中，要遵守“公平、公正、公開”的原則。從當前現(xiàn)狀來看，“地票”成交單價平均為20萬元/畝。自愿復墾?！暗仄薄睆蛪ㄗ裱栽冈瓌t，由農(nóng)民或農(nóng)民集體自行申請。在配套的農(nóng)民新村建設過程中，要充分尊重農(nóng)民的意愿，并適當采納其意見，盡可能讓新村布局及戶型設計能夠滿足農(nóng)民要求，并保證復墾質量。經(jīng)復墾開發(fā)的耕地，其所有權仍然歸于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并且原承包農(nóng)戶具有使用權。收益歸農(nóng)。將復墾成本去除后，所得到的“地票”價款全部歸還于農(nóng)民。以農(nóng)村土地確權頒證為準，集體經(jīng)濟組織與農(nóng)戶按照3：7進行利益分配。

（二）“地票”交易中的發(fā)展權流轉分析

在“地票”實際交易過程中，已經(jīng)保留了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的所有權及經(jīng)營權。通過“地票”交易讓傳統(tǒng)征地模式有所轉變，使得農(nóng)村集體土地征用變得更為合理。通常情況下，農(nóng)村集體土地使用權主要表現(xiàn)為四種形式，包括“四荒”土地、宅基地、農(nóng)村集體建設用地使用權及農(nóng)地承包經(jīng)營權?！暗仄苯灰住钡谋举|是將農(nóng)村宅基地及建設用地使用權轉變?yōu)檗r(nóng)地承包經(jīng)營權，這種轉變僅改變了土地利用形式，但并未轉變土地使用權本身。

五、結論與討論

（一）厘清土地發(fā)展權價格的來源

土地發(fā)展權的出現(xiàn)是必然的，它是現(xiàn)代社會重要的用益物權。通過土地發(fā)展權能夠避免土地利用外部性來限制土地利用。在我國土地發(fā)展權為土地權利所有者所擁有。結合我國國情來看，國家是公共利益的代表者，有權行使土地用途管制。由于城市土地歸國家所有，所以國有土地發(fā)展權為使用權人及國家所共有。農(nóng)村集體土地則為集體所有。

（二）尊重土地發(fā)展權利，注重對管制區(qū)相關主體的利益平衡、補償

由于土地用途管制的限制作用，會對土地本身的商業(yè)價值產(chǎn)生一定影響，并且會讓權利人的部分利益受到損害。當土地管制強度足夠大時，會進一步影響權利人的實際利益，這就需要政府給予一定經(jīng)濟補償，那么補償標準和方式的確定是當前亟需探討的問題。與此同時，管制區(qū)域的土地用途是特定的，會讓壓縮土地租金空間，可能會影響到土地容積率。若管制區(qū)域土地僅用于農(nóng)業(yè)，那么適當進行農(nóng)業(yè)補貼則是合理的。

（三）應充分考慮到管制手段對耕地保護發(fā)揮作用的有限性

從現(xiàn)狀來看，土地用途管制制度具有一定的局限性。當出現(xiàn)非農(nóng)用地時，會造成管制區(qū)被排除的用地轉移至建成區(qū)，部分會向開發(fā)區(qū)所轉移，這就會造成農(nóng)業(yè)用地非農(nóng)化的情況出現(xiàn)。也就是說，土地用途管制只能在一定程度上緩解農(nóng)地非農(nóng)化問題，但并無法根本解決問題。在土地用途管制實施過程中，若不能充分考慮非農(nóng)用地的剛性需求或缺乏有效的市場調控手段，必然會對其成效產(chǎn)生影響。

總體上來看，我國人地矛盾十分突出，但土地用途管制所發(fā)揮的作用不應該被忽視。當然，在土地用途管制過程中出現(xiàn)地塊用途差異是無法避免的，這種差異也會造成權力人之間的利益沖突及矛盾。為了協(xié)調這種矛盾，必然要發(fā)展權流轉。特別是在我國城鄉(xiāng)差異巨大、偏遠山區(qū)與城郊地區(qū)土地價格極度不均衡的情況下，發(fā)展權流轉更是有著調節(jié)因區(qū)位帶來的地租差異、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的巨大作用，應給予重視。

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（作者單位：柳州市國土資源局）