姚遠

（重慶工商大學 重慶 400067）

【摘要】2016年5月1日起“營改增”政策全面施行，作為國家經(jīng)濟支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)也是首當其沖，那么房地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生哪些改變？房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者們又當如何應對？本文以一般納稅人企業(yè)為例，計算對比了“營改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負情況，并且以降低納稅稅負為目的提出了對策，闡釋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在“營改增”背景下的因應之道。

【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn)業(yè) 影響 對策

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

“營改增"政策全面施行后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負是增加還是減少？以一般納稅人為例，改革之前的房地產(chǎn)企業(yè)計算營業(yè)稅應納稅額時是以當期營業(yè)額的5%來計算的，不存在抵扣項目一說，而改革后按銷售額的11%來計征增值稅，僅從這一角度來看，稅率是有所增加的。然而，由于增值稅進項稅抵扣的存在，不能一概而論“營改增”后企業(yè)的稅負增減的問題，其稅收負擔在很大程度上取決于能否抵扣進項稅額以及抵扣的金額大小。

假設某房地產(chǎn)企業(yè)是增值稅一般納稅人，稅改前后的含稅營業(yè)收入都為X元，營業(yè)成本Y元，其中能夠取得增值稅專用發(fā)票并抵扣的成本含稅價為 a 元，城建稅、教育費附加、所得稅率分別為 7%、3%和25%，假設不考慮其他稅金，增值稅率11%。一般納稅人“營改增”前后流轉(zhuǎn)稅稅負對比分析如下：

營業(yè)收入由稅改前X的變?yōu)槎惛暮鬄榈腦/（1+5%）=0.95238X；應納營業(yè)稅額由稅改前的5%*X變?yōu)槎惛暮蟮?；而增值稅銷項稅額由稅改前的0變?yōu)槎惛暮蟮腦/（1+5%）*11%=0.1048X；增值稅進項稅額由稅改前的0變?yōu)槎惛暮蟮腶/（1+11%）*11%=0.099a。因此可推斷出應納增值稅額由稅改前的0變?yōu)槎惛暮蟮?.1048X-0.099a，流轉(zhuǎn)稅額由稅改前的X*5%*（1+7%+3%）=0.055X變?yōu)槎惛暮蟮模?.1048X-0.099a）*（1+7%+3%）=0.11528X-0.1089a。綜上所述，稅改前后流轉(zhuǎn)稅差額為-0.06028X+0.1089a。

由此可得：當營業(yè)收入的 55.35%是可以抵扣的成本，企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負在稅改前后基本保持不變；當可抵扣的成本占營業(yè)收入的比重高于 55.35%時，“營改增”有利于降低企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負；而當可抵扣的成本占營業(yè)收入的比重低于55.35%時，“營改增”會加重企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負。

除流轉(zhuǎn)稅外，企業(yè)所得稅也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負之一，其稅率一般為25%，在同樣的條件下，一般納稅人稅改前后所得稅負計算對比如下：

營業(yè)收入由稅改前的X變?yōu)槎惛暮蟮腦/（1+5%）=0.95238X；營業(yè)成本由稅改前的Y變?yōu)槎惛暮蟮腨-a+a/（1+11%）=Y-0.1a；營業(yè)稅金由稅改前的5%*X變?yōu)?；城建稅及附加由稅改前的5‰*X變?yōu)槎惛暮蟮?.01048X-0.0099a。因此，改革前后稅前利潤差額約為0.0027X-0.11a，改革前后所得稅差額為0.000675X-0.0275

a，總體稅負差額為-0.0596+0.0814a。

由此可得：當營業(yè)收入的73.2%為可以抵扣的成本時，企業(yè)總體稅負在稅改前后基本保持不變；當可抵扣的成本占營業(yè)收入的比重高于73.2%時，“營改增”有利于降低企業(yè)的總體稅負；但是當營業(yè)收入的比重低于73.2%為可以抵扣的成本時，稅改會使企業(yè)的總體稅負加重?？梢?，稅改能使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負降低的條件是可抵扣成本占含稅營業(yè)收入的比例達到一定程度，否則，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將會增加。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

（1）資產(chǎn)方面。建筑安裝成本中材料成本也是權(quán)重較大的一筆，而現(xiàn)行政策下以6%的稅率繳納建筑材料的增值稅，在一定程度上加大了稅負。除此之外，固定資產(chǎn)的成本也有變化，在“營改增”之前，營業(yè)稅的進項稅無法抵扣只能計入成本，造成重復征稅，而改革之后，企業(yè)可以用購買固定資產(chǎn)時取得的專用發(fā)票抵扣增值稅進行稅額，那么這部分稅額就不計入成本。

（2）負債方面。因為房地產(chǎn)建造的成本相對較高，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都需要通過融資或者舉債方式來滿足資金上的需求，由于建造工期長，借款多為長期負債，融資則表現(xiàn)為向購買方預售而收取的房款。當房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行等金融機構(gòu)取得貸款支付借款費用時，只要取得了合法票據(jù)，就可以在進項稅類目進行抵扣。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅對策建議

（一）重視供應商的選擇

得到前手的發(fā)票來抵扣是降低增值稅稅負的核心，但在許多實際情況下無法實現(xiàn)。以工程材料為例，假設企業(yè)購買上述材料可以得到6%可抵扣進項稅率的正規(guī)發(fā)票，而材料公司建筑行業(yè)的增值稅稅率為11%，所以購買的時候一定會將成本增加5%。為了有效減輕企業(yè)稅負，房地產(chǎn)企業(yè)應該選擇合適的供應商，優(yōu)先選擇那些可以開具增值稅專用發(fā)票和有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和企業(yè)。

（二）適應統(tǒng)一稅收政策

目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不平衡，難以適應統(tǒng)一稅收政策，具體表現(xiàn)為：投資主體多元化使民營房地產(chǎn)公司承擔較高稅率。類型結(jié)構(gòu)多樣化，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時困難重重。針對上述問題，提出以下建議：縮短工程開發(fā)周期，降低資金費用占用時間。重視產(chǎn)品開發(fā)質(zhì)量以滿足人們不斷提高的住房要求。打造智能化環(huán)保型社區(qū)，擴大市場份額，增強競爭優(yōu)勢。

三、結(jié)束語

此次歷時5年的“營改增”給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大變化，消除了營業(yè)稅重復征稅的弊端，有利于行業(yè)轉(zhuǎn)型和優(yōu)勝劣汰，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的挑戰(zhàn)。然而“營改增”能否降低企業(yè)的稅負還不可一概而論?！盃I改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應當重視供應商的選擇和管理，積極開展稅收籌劃工作，以降低稅收負擔，更好地應對市場挑戰(zhàn)。

參考文獻：

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