李美瑢

摘 要：在企業(yè)和個人申請抵押貸款的過程中，房地產(chǎn)抵押價值評估能夠?yàn)槠涮峁┮罁?jù)，并具有很強(qiáng)的參考和借鑒價值。同時也能夠保證商業(yè)銀行做出的貸款決策是正確的，也能夠?qū)ΡＷC借貸雙方房地產(chǎn)評估價值的合理性具有一定的幫助作用。但是在房地產(chǎn)評估在實(shí)際發(fā)展過程中，很多的弊端和問題都逐漸的顯現(xiàn)和暴露出來，對房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)際價值的評估工作造成不利的影響，因此在實(shí)際房地產(chǎn)抵押評估過程中需要掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價值評估工作的高效和合理?，F(xiàn)本文就房地產(chǎn)抵押價值評估現(xiàn)狀特點(diǎn)以及估價方法進(jìn)行探究，僅供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；價值評估；評估方法

隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也日趨繁榮，為社會經(jīng)濟(jì)水平的提高做出了較大的貢獻(xiàn)。而在銀行的發(fā)展過程中，其主要的經(jīng)濟(jì)來源之一就是房地產(chǎn)抵押，因此在我國，受到了各界人士的關(guān)注和重視。隨著時間的發(fā)展，可以作為房地產(chǎn)抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)。我國相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)的抵押評估標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際抵押評估過程中，還是存在一些特殊性的房地產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)抵押價值評估工作的難度系數(shù)，影響到價值評估工作效率和質(zhì)量的提高，因此在實(shí)際的價值評估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性。

1 房地產(chǎn)抵押評估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

房地產(chǎn)也稱為不動產(chǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備著顯著的不可移動、易于保管且實(shí)用的特征，這種特點(diǎn)也讓房地產(chǎn)有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)雖然沒有不存在流動資產(chǎn)的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會因?yàn)槭袌鰞r格波動而出現(xiàn)變化。另外，房地產(chǎn)作為人們生活與生產(chǎn)活動中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強(qiáng)烈，與那些五行資產(chǎn)相比較卻又存在著鮮明的流動特性?；谶@一特征，房地產(chǎn)可謂是不動資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的完美結(jié)合體，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、貸雙方所接受和認(rèn)可。

2 房地產(chǎn)抵押價值評估的方法

2.1 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價值評估方法

不擁有房屋產(chǎn)權(quán)出讓土地的使用權(quán)，而擁有房屋的產(chǎn)權(quán)就是不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實(shí)現(xiàn)的，包括企事業(yè)單位的房產(chǎn)、廉租房和社會各界的經(jīng)濟(jì)房等等。在評估這類房產(chǎn)抵押價值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權(quán)的市場價值進(jìn)行直接評估，還可以對這類房地產(chǎn)在假設(shè)出讓土地使用權(quán)所形成的市場價值進(jìn)行評估，然后在此基礎(chǔ)上，把土地使用權(quán)出讓時所賺的租金或者是出讓使用權(quán)所賺的租金扣除的方式進(jìn)行抵押價值評估。

2.2 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價值評

通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權(quán)，說的就是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。通俗來說話就是在一定期限內(nèi)，對房屋土地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的擁有，而在擁有產(chǎn)權(quán)期間可以任意轉(zhuǎn)讓、出租和出賣該當(dāng)?shù)禺a(chǎn)。各類商品房、自主經(jīng)營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。在具體評估該類房地產(chǎn)的抵押價值過程中，市場法是主要的評估方式方法之一，同時收益法和成本法也是可以應(yīng)用的評估方法。也可以采用基準(zhǔn)地價修正法評估通過單獨(dú)出讓方式所獲得的土地使用權(quán)所成為的抵押物，同時也可以應(yīng)用假設(shè)開發(fā)評估方式和市場法對其進(jìn)行抵押價值的評估。

2.3 局部房地產(chǎn)的價值評估方法

顧名思義，該類房地產(chǎn)就是指整體房地產(chǎn)當(dāng)中的一個部分，可能是一個房地產(chǎn)當(dāng)中的某層樓、某個單位或者是某個套件組合，也可能是具有綜合性質(zhì)房地產(chǎn)當(dāng)中的不同用途的部分房產(chǎn)。在評估已建成或者是已經(jīng)使用的整體房地產(chǎn)當(dāng)中的部分房產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該對部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)當(dāng)中所起到的作用進(jìn)行高度重視，同時還應(yīng)該重視部分房地產(chǎn)所具有的權(quán)益，其是否能夠獨(dú)立使用，是否能夠獨(dú)立出售等都應(yīng)該有事先的了解，還應(yīng)該分析和關(guān)注部分房地產(chǎn)對整體房地產(chǎn)土地當(dāng)中公共配套設(shè)施和公用部分的合理使用。在評估該類房地產(chǎn)的抵押價值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價值評估方法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗(yàn)收的工程，在建工程的重要特點(diǎn)是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價值和使用價值。這類房產(chǎn)抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時點(diǎn)評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點(diǎn)的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

2.5 成本評估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用

工程建設(shè)離不開各種資源的支撐月配合，在房地產(chǎn)建設(shè)中，必然會消耗一定的物力、財(cái)力以及人力，這些都是房地產(chǎn)建設(shè)的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評估法來評估房地產(chǎn)建設(shè)費(fèi)用。這種方法是通過工程建設(shè)開發(fā)成本作為依據(jù)，在評估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術(shù)、所消耗的材料、價格水平進(jìn)行評估，得出一個全新的物資耗費(fèi)成本。在具體的應(yīng)用中，首先是對房地產(chǎn)土地成本進(jìn)行估量，通過用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經(jīng)建設(shè)完成的部分建筑物的價值進(jìn)行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價值進(jìn)行整理，其總和就是當(dāng)前房地產(chǎn)價值。具體來說，成本評估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的計(jì)算公式為：在建工程價值=土地成本+本工程已經(jīng)建成完工部分的價值（這里面又包含了前期設(shè)計(jì)、策劃費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，投資利息，開發(fā)利潤，銷售費(fèi)用，稅金等。）

結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)抵押價值評估工作開展過程中，掌握不同有效的價值評估方式方法對提高房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性具有較大的影響，所以需要價值評估工作人員加強(qiáng)重視，保證借貸雙方的權(quán)益不受到侵害。本文從房地產(chǎn)抵押價值評估的現(xiàn)狀和特點(diǎn)入手探究房地產(chǎn)抵押價值評估的方式方法，對系統(tǒng)的建立一個有效的抵押價值評估體系具有良好的促進(jìn)作用。為了保證抵押品價值評估的合理性，方式方法的掌握能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款抵押風(fēng)險具有一定的防范作用，規(guī)避不同程度的風(fēng)險，從而有效保證借貸雙方的合法權(quán)益。為了使用社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)抵押價值評估工作質(zhì)量的高要求，需要不斷創(chuàng)新抵押價值評估的方式方法。

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