邱代倫，剛踏入五十知天命的年紀(jì)，卻仍胸懷一個(gè)宏偉夢(mèng)想；他把自己比作“瘋子”，瘋狂到要用未來40年建一座“城”。他過去花了整整十年試錯(cuò)，終于給他摸索出一部“十年規(guī)劃”。 這位商業(yè)地產(chǎn)耕耘者，用理想，用情懷，用干貨，給眾多商業(yè)地產(chǎn)人分享了一堂課，他教會(huì)予我們的不僅僅是實(shí)操功夫，更重要的是商業(yè)的“魂”。

他知道，要做好商業(yè)地產(chǎn)，就要像老中醫(yī)一樣學(xué)會(huì)把脈，理清楚地塊的地脈、文脈、商脈與人脈。他擁有豐富的從商經(jīng)驗(yàn)，從法律人跨界到投資人，現(xiàn)在是佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)始人。但他給創(chuàng)意園現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)，卻打趣用“痛苦”來形容。而他對(duì)創(chuàng)意園的未來卻極具抱負(fù)：一群有意思的人，在一個(gè)有意思的地方，做有意思的事情，賺有意思的錢，過有意思的生活！

當(dāng)急于求成的浮躁心態(tài)，正彌漫在如今中國商業(yè)地產(chǎn)。矛盾的是，這恰好是個(gè)亟需沉下心才能做好的行業(yè)。產(chǎn)出與回報(bào)誘惑當(dāng)前，如何端平這碗水，是商業(yè)地產(chǎn)人需要學(xué)習(xí)的課題。對(duì)著“這碗水”，“瘋子”般的他會(huì)給出什么樣的答案？他夢(mèng)想中的創(chuàng)意園未來會(huì)變成怎樣？在他眼中，中國商業(yè)地產(chǎn)如何才能更美好的發(fā)展？

實(shí)體商業(yè)是自己打垮自己，不怪電商！

對(duì)于剛剛過去的2016，如果用一個(gè)詞來總結(jié)，邱代倫說是“有意思”。什么是“有意思”？有意思就是在創(chuàng)業(yè)園既有吃喝玩樂，又可以創(chuàng)業(yè)、“溜”孩子，還有音樂廳、藝術(shù)文化展、燈光公園……商業(yè)項(xiàng)目最理想的狀態(tài)是一站式解決消費(fèi)者所需，而且是真正節(jié)省時(shí)間的。我來這個(gè)地方，花費(fèi)最少時(shí)間成本、最少資金投入，卻有最大收獲，一舉多得，這叫“有意思”。

對(duì)于嶄新的2017，如果用一個(gè)詞來概括2017年，邱代倫說：“災(zāi)后重建“。他希望2017年更有意思。國內(nèi)什么資源都有，但沒有結(jié)合，資源很浪費(fèi)，他希望中國在未來10-20年，把商場(chǎng)真正做出國外水平，就足夠了。

事實(shí)上，國內(nèi)實(shí)體商業(yè)并不是被電商打垮。有一些商業(yè)本來就“老弱病殘”，稍微一點(diǎn)風(fēng)就感冒了，只能怪自己身體太弱，而不是風(fēng)太大。電商，不外乎只是一種手段，誰說實(shí)體商業(yè)就不能做電商？

做好產(chǎn)品，自然引來人流

站在行業(yè)角度，邱代倫覺得2017年機(jī)會(huì)很大，很多商場(chǎng)會(huì)繼續(xù)關(guān)門，電商也將出現(xiàn)焦灼狀態(tài)，電子商務(wù)和實(shí)體商業(yè)相互滲透，只有專注于做好產(chǎn)品的企業(yè)，才可能存活。做商業(yè)地產(chǎn)的人一定要有犧牲精神，要思考怎么把人吸引過來，如果人來了還賺不到錢，那就是商家的問題。商家產(chǎn)品不好，人就不會(huì)來，這是惡性循環(huán)。吸引人流，最重要的還是，產(chǎn)品，產(chǎn)品，產(chǎn)品。

對(duì)于如何促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，邱代倫坦言道最關(guān)鍵的就是做好自己的事情。最近看新聞，一個(gè)80多歲老頭，兒子自小得了腦偏癱，他養(yǎng)兒子50年，不離不棄，邱代倫覺得這就是英雄，沒有把責(zé)任推給社會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)也是一樣，把自己的商場(chǎng)做好就是最大貢獻(xiàn)。我們都要明白自己在做什么，想辦法做好產(chǎn)品，多吸引人流。

吸引人流，就要做到當(dāng)?shù)氐谝弧Ｖ辽儆幸粌蓚€(gè)產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥怯性捳Z權(quán)的，否則很難吸引人流。而且每個(gè)產(chǎn)品一定要有主力店，沒有主力店就無法形成生態(tài)鏈，量變才能帶來質(zhì)變。

做商業(yè)，一定要有情懷，工匠精神

做商業(yè)歸根結(jié)底還是人性化。人性化很龐大，文化、生態(tài)都屬于人性化范疇。在邱代倫看來，國內(nèi)的K11有點(diǎn)意思，把商場(chǎng)開成畫廊，只是空間有限；芳草地也還行，但還需要時(shí)間來沉淀和完善。他覺得應(yīng)該向他們學(xué)習(xí)就很有意思，學(xué)習(xí)怎么把“有意思”真正做出來。

2017年正好是佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)立第十個(gè)年頭，回望過去，邱代倫深感創(chuàng)業(yè)的艱辛：“做文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)最大痛苦是招人。很多人根本不懂，我對(duì)文化藝術(shù)的要求很高。喬布斯睡了幾年的地鋪，原因是什么？沒有找到好的床，所以他隨便拿個(gè)東西應(yīng)付下，我們現(xiàn)在就是這種狀況。

這十年如果讓我打分，我給45分。我的理想狀態(tài)是100分，每天10萬人流。以此類推，及格線60分是什么概念？就是每天6萬人流。2017年目標(biāo)是日均客流達(dá)到5萬人。而且在我看來，創(chuàng)意園有望成為佛山第二商業(yè)中心?！?/p>

這45分里，邱代倫最大收獲是已經(jīng)找到要走的路。每接手一塊地都會(huì)迷茫，我們唯一的本事就是解讀迷茫。地塊性質(zhì)其實(shí)早已安排好了，是做商業(yè)還是住宅，是工業(yè)還是農(nóng)用地，我們不是要去改變它，而是順勢(shì)而為解讀它。做商業(yè)地產(chǎn)，就是要像老中醫(yī)一樣學(xué)會(huì)把脈。把脈有四脈：人脈、地脈、文脈、商脈。這四脈都清楚了，你就知道要做什么。

真正的把脈，是把地塊讀懂。書讀百遍、其意自現(xiàn)；對(duì)于地塊，起碼也要圍繞它走上成千上萬遍，才能讀懂地塊，做好產(chǎn)品，吸引人流，否則商場(chǎng)不可能旺起來。但土地只是載體，產(chǎn)品才是內(nèi)容。產(chǎn)品有意思，這個(gè)地方才有意思。把產(chǎn)品做到極致，讓產(chǎn)品形成業(yè)態(tài)，讓業(yè)態(tài)做成生態(tài)，形成生態(tài)鏈，這才有吸引力。

佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園這塊地，以前是舊工廠，邱代倫要做的就是工業(yè)故事，體現(xiàn)工業(yè)文明。所以星巴克、海底撈在這里開的就是工業(yè)風(fēng)店鋪；這里的零售也主要是買手店、原創(chuàng)設(shè)計(jì)師店。

把了十年的脈，知道自己要做什么

2017年3月29日是創(chuàng)意園十周年紀(jì)念日，邱代倫發(fā)布了創(chuàng)意園下一個(gè)十年規(guī)劃，十年規(guī)劃，相當(dāng)于十個(gè)產(chǎn)品，每年完成一件。他把了十年的脈，現(xiàn)在總算搞清楚自己要做什么。

第一年，即2017年，開始打造不夜城；最讓我欣慰的就是已匯集60家餐飲品牌，而不夜城的真正任務(wù)是吃、喝、玩、樂、游、娛、購，24小時(shí)都有消費(fèi)，才是不夜城，目前已有海底撈是24小時(shí)營業(yè)。

第二年，開始打造教育城，目前已有40多家教育機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，在佛山算是最密集了。

第三年，打造創(chuàng)業(yè)城。目前佛山創(chuàng)意園已獲得“國家級(jí)科技企業(yè)孵化器”的金牌稱號(hào)，也匯集了一千多家中小型企業(yè)，基礎(chǔ)已有，接下來最重要的是做扎實(shí)。

第四年，打造買手購物城。與其他購物中心不同，佛山創(chuàng)意園強(qiáng)調(diào)的是買手店或設(shè)計(jì)師品牌。

第五年，我希望是燈光藝術(shù)公園，讓夜晚比白天更精彩。

第六年，我希望它做成一個(gè)國家級(jí)文化園區(qū)。

第七年，打造體育運(yùn)動(dòng)公園。

第八年，打造音樂公園，這實(shí)際上是一個(gè)活動(dòng)、音樂、會(huì)展平臺(tái)。

第九年，打造洋人街。這不是一兩年能夠完成的，因此目前已在籌備。佛山正走向國際化，我們要提前九年植入這種基因。

第十年，打造生態(tài)城和旅游景區(qū)，我想拿下“國家4A級(jí)旅游景區(qū)”稱號(hào)。

過去的十年，邱代倫更多的是盲打莽撞，留給自己的最大教訓(xùn)就是急于求成。十年試錯(cuò)，他恍然大悟長期的規(guī)劃、戰(zhàn)略很重要。商業(yè)一定要打持久戰(zhàn)，低于10年的計(jì)劃基本不叫計(jì)劃，做好20年的規(guī)劃才是對(duì)商家負(fù)責(zé)。

就算在成熟商圈，沒有十年計(jì)劃就是耍流氓，沒有好產(chǎn)品、沒有用長期、持續(xù)的心思去做，沒有工匠精神，都是很難做好的。所以他的商業(yè)目標(biāo)，是打造一個(gè)提供健康生活方式的地方，做健康生活方式的領(lǐng)跑者，商業(yè)本質(zhì)是有意思，有意思的業(yè)態(tài)，就一定能夠聚集有意思的人。

商業(yè)就像玩游戲，幸福來源于成就感。在邱代倫看來，商業(yè)就像玩游戲一樣，馬上會(huì)有評(píng)價(jià)系統(tǒng)給你打分。商業(yè)也一樣有交易評(píng)價(jià)，成就感是幸福的源泉，而成就感源于評(píng)價(jià)系統(tǒng)。這種快感讓他很享受。