趙文晴

中國(guó)鐵建股份有限公司

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

趙文晴

中國(guó)鐵建股份有限公司

伴隨著經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。因此，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。基于此，文章就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析及評(píng)價(jià)進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；投資風(fēng)險(xiǎn)因素；評(píng)價(jià)

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)綜述

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是：人們對(duì)未來(lái)行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在項(xiàng)目投資過(guò)程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性?？陀^世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

2.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國(guó)家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

2.1.2 利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

2.1.3 政策風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不單純是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控同樣左右著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法避免的，并且系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)多為重大風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大或長(zhǎng)期的不利影響。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)政策不斷變化，政策環(huán)境日漸從緊，導(dǎo)致戰(zhàn)略規(guī)劃編制基礎(chǔ)發(fā)生變化，影響戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。地方政府為落實(shí)中央政府相關(guān)調(diào)控要求，出臺(tái)房地產(chǎn)銷售及開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的細(xì)化措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理面臨相關(guān)問(wèn)題。

2.2 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目能否順利實(shí)施和經(jīng)營(yíng)管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險(xiǎn)，其如果因?yàn)樽约旱腻e(cuò)誤預(yù)估，產(chǎn)生錯(cuò)誤決策，將會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目處于危險(xiǎn)之中。這一風(fēng)險(xiǎn)受到不同管理者的經(jīng)營(yíng)管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

2.2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者總是利用財(cái)務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴(kuò)大投資可能收益范圍，實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。然而，杠桿原理對(duì)自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財(cái)務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴(kuò)大了收益波動(dòng)的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險(xiǎn)增大了，所以增加貸款量也增加了營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

2.2.3 籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要大量資金，一般來(lái)說(shuō)這些資金不會(huì)全部來(lái)自企業(yè)的權(quán)益資本，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究時(shí)，往往會(huì)對(duì)融資計(jì)劃做出相應(yīng)安排，劃出一部分預(yù)算用作融資費(fèi)用及利息。事實(shí)上，很多小型房地產(chǎn)企業(yè)都曾遇到向銀行貸不到款，不得不支付幾倍的利息轉(zhuǎn)向民間融資，給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析

要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先加強(qiáng)對(duì)國(guó)家及地方重點(diǎn)省、市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的研究，及時(shí)收集和整理有關(guān)土地、信貸、稅收、建設(shè)、銷售、環(huán)保、規(guī)劃等各項(xiàng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的政策，為決策提供依據(jù)和參考。各單位要在對(duì)政策認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，對(duì)政府政策長(zhǎng)期導(dǎo)向和房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和把握，同時(shí)本著快速周轉(zhuǎn)的原則，著力提高自身的應(yīng)變能力，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。而針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。

3.2 采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略

在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)供需具有不同的特點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管

為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

3.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動(dòng)必不可少，要順應(yīng)社會(huì)需求，只有滿足社會(huì)需求才能利益最大化。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，對(duì)于具體施工合同的簽署一定要謹(jǐn)慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無(wú)意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進(jìn)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

通過(guò)保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。給房地產(chǎn)項(xiàng)目上商業(yè)保險(xiǎn)，在一定程度上減輕企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但是由于保險(xiǎn)公司也不是萬(wàn)能的，能夠投保的部分有限，但總歸是一個(gè)降低風(fēng)險(xiǎn)的方向。通過(guò)投資多種不同項(xiàng)目來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不是單一模式的，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的風(fēng)險(xiǎn)和收益，有的風(fēng)險(xiǎn)大的同時(shí)收益多，有的風(fēng)險(xiǎn)小的同時(shí)收益也不多，這種情況下企業(yè)就要綜合多方面因素共同分析，采用最優(yōu)的組合方案，達(dá)到企業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小而獲利相對(duì)較多。

3.6 統(tǒng)一物業(yè)管理模式

建立物業(yè)管理人才引進(jìn)機(jī)制，重點(diǎn)引進(jìn)具有相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，健全物業(yè)管理人才梯隊(duì)。加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)人員服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)，促進(jìn)員工個(gè)人素質(zhì)提升與公司可持續(xù)發(fā)展。并且應(yīng)針對(duì)不同類型的物業(yè)，制定和完善相應(yīng)的物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)模式，打造自己的物業(yè)服務(wù)品牌。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資的過(guò)程中，存在多種不確定的影響因素，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過(guò)程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的贏利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 馬曉慧.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)研究[D].遼寧科技大學(xué)，2012.

[2] 勵(lì)海艇.華府家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)研究[D].中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)，2011.