嚴勇

重慶第二師范學院

創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式破解重慶市養(yǎng)老困局對策分析

嚴勇

重慶第二師范學院

建立互聯(lián)網(wǎng)房屋配置經(jīng)營平臺，破解老年群體的經(jīng)濟困惑，中央曾推出“以房養(yǎng)老”政策，但據(jù)初步數(shù)據(jù)顯示，響應者寥寥。老年群體看重資產(chǎn)尤其是固定資產(chǎn)的思維暫時難以打破。但老年群體大部分面臨經(jīng)濟困境，又該如何化解？筆者建議建立房屋配置經(jīng)營平臺，有意愿入住條件優(yōu)越的養(yǎng)老地產(chǎn)的老年群體可以將自己的住房配置到該平臺，該平臺拿到房屋使用權(quán)后可進行一系列的經(jīng)營活動，比如長租，短租或者升級為酒店客房，配置人從而可以獲取一定的收益來補充經(jīng)濟條件的不足，同時仍然擁有房屋的所有權(quán)。同時還應建立房屋置換平臺，完善房屋評估機制，鼓勵房屋置換養(yǎng)老。

創(chuàng)新；老年地產(chǎn)；破解；困境

1 引言

我國是較早進入老齡社會的發(fā)展中國家之一，1999年我國60歲以上人口達到人口總數(shù)的10%，標志著我國進入老齡化社會。據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91個百分點，全國包括重慶在內(nèi)，人口老齡化呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，重慶市目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展模式不能完全滿足這個趨勢的發(fā)展要求，需要進一步的分析及創(chuàng)新。

2 重慶市人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

據(jù)重慶市民政局統(tǒng)計，截止2015年底，重慶全市60歲以上老年人口已突破650余萬，占全市總?cè)丝诘募s18.61%，人口的老齡化目前已排在全國的第五位，到2020年，人口老齡化率將超過20%，人口老齡化程度非常嚴重。結(jié)合相關(guān)報道研究以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)，筆者對重慶市的人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢作出如下分析：

(1)作為經(jīng)濟發(fā)展及城市化進程迅速的城市，人口的不斷外流，加速了重慶市部分區(qū)域的老齡化速度，人口基數(shù)在減少，老齡人口在增加，老年人在部分區(qū)域的占比逐漸加速擴大。

(2)隨著轉(zhuǎn)戶政策的逐步推行，一部分在城市的務工農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化成了城市人口，但由于經(jīng)濟條件的限制，導致轉(zhuǎn)戶人口絕大部分是年輕人及兒童，大部分的農(nóng)村老年人口在農(nóng)村滯留。由此導致農(nóng)村的人口老齡化程度將比城市更加嚴重，農(nóng)村是重慶市解決未來一段時期老齡問題的重點地區(qū)。

(3)重慶作為一個后發(fā)力的城市，經(jīng)濟發(fā)展水平與沿海差距較大，但近十幾年來重慶的經(jīng)濟發(fā)展速度又排在我國前列。全國范圍來看，中國的老齡化存在未富先老的情況，而重慶的情況尤其突出，并且不均衡。城市戶口老年人平均收入水平及積累遠高于農(nóng)村戶口老年人，導致了老年人的養(yǎng)老需求將會出現(xiàn)較大差異。

(4)老年人口的文化素質(zhì)及技能較低，限制了養(yǎng)老地產(chǎn)的多元化及精細化的發(fā)展，降低了老年人的自我適應能力，也將加重社會的養(yǎng)老負擔。

3 改善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)滿足養(yǎng)老差異化需求

近年來，重慶市政府也加大了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入，取得了一定的成果。2009年以來，全市累計投入近7億元，建成15個區(qū)縣級社會福利中心，新建和改擴建農(nóng)村敬老院629所，新增床位4.5萬張，在滿足城鄉(xiāng)“三無”人員、農(nóng)村五保對象集中供養(yǎng)需求的基礎上，為有需要的空巢、高齡、失能老人提供托養(yǎng)服務；新建450個社區(qū)養(yǎng)老服務中心（站），為社區(qū)老年人就近、便捷提供生活照料、文體娛樂、休閑健身等居家養(yǎng)老服務。據(jù)市民政局統(tǒng)計，截至2012年底，全市共有城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)1376所，床位12.8萬張，平均每千名老人擁有養(yǎng)老機構(gòu)床位22張。其中：國辦城鎮(zhèn)福利機構(gòu)87所，床位1.5萬張；社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)201所，床位2.7萬張；農(nóng)村敬老院1088所，床位8.6萬張。到2015年，全市社會辦養(yǎng)老機構(gòu)新增床位6萬張，改造床位0.6萬張，全市社會辦養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)將達到7.9萬張，占養(yǎng)老總床位數(shù)的40%。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)也順勢發(fā)展，如重醫(yī)附一院的“青杠老年養(yǎng)護中心”，規(guī)劃占地面積1000余畝，規(guī)劃建筑面積25.5萬平方米，設置床位3000張，將建成集老年養(yǎng)護、康復療養(yǎng)、健康保健等功能于一體的老年護養(yǎng)中心，該項目一期工程投資1.8億元，床位500張，已建成投入使用；巴南區(qū)龍洲灣街道道角村投資建設的獅子山老年公寓，床位600多張，重點解決本村老人養(yǎng)老問題，并利用剩余床位收住社會老人。重慶琳昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)石嶺山寨修建的“石嶺老年養(yǎng)護中心”，設置床位600余張，主要為老年人夏天避暑和休閑養(yǎng)老提供服務，2007年建成投入使用以來，深受社會老人的歡迎；重慶市川成物業(yè)有限公司投資建設的渝北區(qū)桂湖老年公寓，現(xiàn)有床位310張，自2006年開辦以來，常年入住率為100%；重慶市正德實業(yè)有限公司在豐都縣投資建設的“豐都民福養(yǎng)老公寓”，占地160畝，建筑面積16萬平方米，建成后可為3000名社會老人提供養(yǎng)老服務。目前一期工程500張床位已經(jīng)建成，即將投入使用。沙坪壩區(qū)曾正賢、南岸區(qū)蔣仙乙、萬州區(qū)萬強、云陽縣馬英等個人投資興辦的養(yǎng)老機構(gòu)，在功能設置和管理服務上都各具特色，為解決社會養(yǎng)老問題發(fā)揮了積極作用。

但是我們依然可以看到，現(xiàn)有的努力只是對“無處養(yǎng)老”的問題起到了一定的緩解作用，提供的服務從數(shù)量上在上升，在規(guī)模上做大，但是在質(zhì)量上和滿足不同階段，不同情況的老年人需求方面仍然不足，民間對養(yǎng)老的抱怨及擔憂仍不時的見諸報端，對此筆者有以下建議：

(1)深入調(diào)查，細分老年群體養(yǎng)老需求，老年群體可細分為三大類型：一是自理型，這類老年人有一定的物質(zhì)條件，但并不寬裕，要求滿足基本的健康，醫(yī)療及居住條件，做到老有所養(yǎng)即可；二是救助型，這類老年群體由于各類原因，無法自理生活，物質(zhì)條件匱乏，是社會需要幫助及救助的類型，政府對這類群體應保障其基本權(quán)利；三是追求型，有一定的老年群體有一定的物質(zhì)基礎，有相當?shù)纳畋Ｕ?，他們對生活有更高條件的追求，但目前的市場不能完全滿足其要求。

(2)針對不同的養(yǎng)老需求推出差異化的養(yǎng)老服務。社會提供的養(yǎng)老服務要根據(jù)需求做差異化的調(diào)整，針對自理型的群體，提供廣泛的養(yǎng)老產(chǎn)品供其選擇，針對救助型，政府及社會群體應承擔應有的責任，加強基本生活及醫(yī)療條件的救助，針對追求型的群體，也要推出高端的服務，豐富老年群體的晚年生活。

(3)針對不同的養(yǎng)老服務推出不同的針對性的政策及法規(guī)。在老年群體的生活，醫(yī)療，住房，出行等事宜上，政府應推出差異化的政策，針對困難群體應有措施保障，針對有條件的群體應予以鼓勵消費，同時可以擴大稅收及就業(yè)。

4 創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營思維破解養(yǎng)老困境

老年地產(chǎn)在國內(nèi)的開發(fā)與經(jīng)營已有一定的規(guī)模，但很現(xiàn)實的問題是，老年地產(chǎn)鮮有盈利，東部沿海一帶由于經(jīng)濟規(guī)模大，居民收入較高，部分地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的高端養(yǎng)老地產(chǎn)還可以勉強維持，中西部的養(yǎng)老地產(chǎn)項目以虧損居多，很多是依靠政府的補貼在維持。結(jié)合目前國內(nèi)外的經(jīng)濟發(fā)展形勢，以及國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的具體情形，筆者提出需創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的思維，依托地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來從一定程度上破解養(yǎng)老面臨的困境。

(1)適當調(diào)整土地出讓、稅收及城市規(guī)劃的政策，鼓勵開發(fā)企業(yè)在項目立項，布局上考慮植入養(yǎng)老概念及配套，在普通居民住宅項目中嵌入式的開發(fā)一部分適合老年群體的住宅，這類項目尤其適合城市普通老年群體及子女購買，既滿足了子女照顧老年人的需求，又滿足了老年人照顧后代子孫的需求。居民購房時，若采用了“1+1”的購買模式時，可以給與一定的稅收優(yōu)惠及補貼，開發(fā)企業(yè)采用這類開發(fā)模式時也可以有一定的優(yōu)惠政策。

(2)鼓勵開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)有的項目進行調(diào)整及改造，當前形勢下，房地產(chǎn)庫存高企，銷售困難，而另一方面，重慶大多數(shù)的養(yǎng)老項目地理位置均較為偏遠，各方面配套較差，不利于老年群體購買，使用。在這種情況下，應鼓勵開發(fā)企業(yè)對項目進行調(diào)整及改造，針對城市老年群體做定制化的產(chǎn)品，將整片區(qū)域或整棟物業(yè)進行老年公寓及老年服務設施的改造及升級，一方面去掉庫存，另一方面又順勢成為老年地產(chǎn)項目，為老年群體養(yǎng)老提供基礎物質(zhì)條件，政府給予一定的財政措施，一舉幾得。

(3)以文化產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)為抓手，建立“經(jīng)營為主，開發(fā)為輔”的開發(fā)與經(jīng)營模式，建立“醫(yī)院+老年地產(chǎn)”，“旅游+老年地產(chǎn)”，“學院+老年地產(chǎn)”，“農(nóng)場+老年地產(chǎn)”等經(jīng)營模式，強化老年服務，研究老年生活，老年習慣及心理，建立完備的老年消費體系，再考慮配置地產(chǎn)及配套資源。所以，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的是需要建立符合老年群體的生活及消費模式，其次才是基礎物質(zhì)條件的建立。

(4)建立互聯(lián)網(wǎng)房屋配置經(jīng)營平臺，破解部分老年群體的經(jīng)濟困境，中央曾推出“以房養(yǎng)老”政策，但據(jù)初步數(shù)據(jù)顯示，響應者寥寥，老年群體看重資產(chǎn)尤其是固定資產(chǎn)的思維暫時難以打破。但老年群體大部分面臨經(jīng)濟困境，又該如何化解？筆者建議建立房屋配置經(jīng)營平臺，有意愿入住條件優(yōu)越的養(yǎng)老地產(chǎn)的老年群體可以將自己的住房配置到該平臺，該平臺拿到房屋使用權(quán)后可進行一系列的經(jīng)營活動，比如長租，短租或者升級為酒店客房，配置人從而可以獲取一定的收益來補充經(jīng)濟條件的不足，同時仍然擁有房屋的所有權(quán)。同時還應建立房屋置換平臺，完善房屋評估機制，鼓勵房屋置換養(yǎng)老，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不應只注重開發(fā)渠道的打通，最重要的是打通房屋的置換及流通渠道。政府應完善稅收機制，鼓勵老年人置換房屋養(yǎng)老。

(5)農(nóng)村老年群體尤其是空巢老年群體應積極響應中央關(guān)于農(nóng)村土地“三權(quán)分離”的政策號召，適時的將土地及宅基地的經(jīng)營權(quán)剝離出去，從而獲取固定的收益回報，將資產(chǎn)盤活，這樣就有一定的經(jīng)濟條件去購置或者租賃配套條件較好的老年地產(chǎn)項目或者養(yǎng)老機構(gòu)，從而改善養(yǎng)老條件。這部分的工作尤其重要，我們經(jīng)常說到養(yǎng)老環(huán)節(jié)的短板就在這一塊。

(6)挖掘農(nóng)村老年群體勞動力價值，結(jié)合老年地產(chǎn)項目，配置勞動力。農(nóng)村老年群體的勞動力終結(jié)時間點較長，普遍的情況是，70歲之前的農(nóng)村勞動力仍然有一定的勞動價值，只是勞動效率降低。在前述的“旅游+老年地產(chǎn)”，“農(nóng)場+老年地產(chǎn)”模式中，仍需大量需求基礎勞動力，可以將其結(jié)合，讓農(nóng)村老年群體一方面提供勞動力，一方面提供資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，進一步有條件成為老年地產(chǎn)的消費群，擴大老年地產(chǎn)項目的銷售客群。通俗的講，該部分老年群體是員工，又是產(chǎn)權(quán)人或者租客。

5 結(jié)論

總體來言，破解重慶目前的養(yǎng)老困局并非易事，是需要政府，社會，企業(yè)以及老年群體及兒女共同參與的復雜事件。筆者僅僅通過一些研究，從老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的角度提出一些膚淺的建議，希望對老年事業(yè)有一定的幫助。當前尤其需要地產(chǎn)企業(yè)改變思維，打破傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式，轉(zhuǎn)型到資產(chǎn)配置，資產(chǎn)經(jīng)營的角度，打通流通環(huán)節(jié)；老年群體也應轉(zhuǎn)變思維，大膽嘗試房屋置換或者土地、宅基地的經(jīng)營權(quán)，使用權(quán)的剝離，改善經(jīng)濟條件。重慶的養(yǎng)老問題究根到底其實是經(jīng)濟問題，經(jīng)濟問題最終還是資源及資產(chǎn)的配置問題，解決了這個問題，其他的就迎刃而解了。

[1]吳新堅.養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式探討[J].城市開發(fā),2011(6).

[2]張晶華.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀簡析[J].經(jīng)營管理者,2010(2).[3]溫文彬.關(guān)于我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式的若干思考[J].商業(yè)文化(上),2012(3).

課題項目編號：KY201342C

嚴勇（1981.9---），重慶第二師范學院，工學碩士，副教授，主要研究方向為房地產(chǎn)項目管理。