李 倩

(哈爾濱工程大學，哈爾濱 150001)

論唯一住房的強制執(zhí)行

李 倩

(哈爾濱工程大學，哈爾濱 150001)

2015年5月5日施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》明確了可以執(zhí)行唯一住房的法定情形，為強制執(zhí)行唯一住房掃清了法律障礙，有效平衡了被執(zhí)行人與申請執(zhí)行人的居住權和債權。但在具體執(zhí)行過程中，仍然存在對維持生活必需的居住房屋的界定不明、對強制過戶和遷出的程序無法定依據(jù)的情形。通過厘清“唯一住房”的概念，了解強制執(zhí)行唯一住房的立法沿革，并通過引入廉租住房機制和建立健全強制過戶和遷出的法定程序，來進一步完善當前立法規(guī)定。

唯一住房；強制執(zhí)行；法定情形；廉租住房

強制執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房涉及被執(zhí)行人基本的生存權利——居住權。如果處理不好就會引發(fā)上訪等嚴重的社會問題，增加社會的不穩(wěn)定因素。因此，法院在強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房時不得不在權力行使和被執(zhí)行人居住權的保護之間尋找平衡。我國在立法上也曾作出對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋不得強制執(zhí)行的規(guī)定，即如果執(zhí)行標的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋,可不予執(zhí)行。但如果被執(zhí)行人名下的唯一住房,超出了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的范圍, 人民法院可以對超出的范圍執(zhí)行，而且對被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押權的唯一住房，人民法院也可以強制執(zhí)行。這一規(guī)定的出臺雖然在一定程度上有利于保護債權人的利益，但在實踐中，法院通常對于已經(jīng)設定抵押權的唯一住房一律不予執(zhí)行，致使債權人的債權不能實現(xiàn)，甚至導致生活困難的債權人處于生活無著落的狀態(tài)，有違社會的公平和正義，社會各界對此反應強烈。2015年5月5日施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《異議規(guī)定》)，有望打破一些“老賴”的幻想，破解當前執(zhí)行難的現(xiàn)狀，增加維權者的信心，對于被執(zhí)行人唯一住房的強制執(zhí)行問題將得到一定解決，其中該規(guī)定第20條指出,在符合相關法定條件時被執(zhí)行人名下所有的唯一住房可強制執(zhí)行。筆者現(xiàn)針對當前關于被執(zhí)行人唯一住房的強制執(zhí)行的規(guī)定進行適用解讀和完善探討。

一、“唯一住房”的概念界定

唯一住房是指被執(zhí)行人名下所擁有的唯一房產(chǎn)。此房產(chǎn)必須是僅用于居住的住宅，不包括商住兩用房、辦公用房、商鋪、廠房等非用于居住的房屋。此外，一些特殊性質(zhì)的住房，如城市公有住房、公有產(chǎn)權保障房等產(chǎn)權不完整、受限制或無產(chǎn)權的住宅也不屬于本文所指的“唯一住房”。但此類房屋客觀上也存在價值，在某些條件下也可流通，此類房屋也以相關部門(如房屋開發(fā)公司、物業(yè)公司、房管所等)登記的形式記錄權利人，所以也可比照被執(zhí)行人的財產(chǎn)處理。

在本文中，筆者著重研究城市唯一住房的執(zhí)行問題。特殊性質(zhì)的房屋既然可以類比財產(chǎn)，所以也可以被視為民事執(zhí)行的標的。 可以從各類特殊性質(zhì)房屋的特征分析，以確定其為民事執(zhí)行的標的。以上海城市公有住房為例，城市公有住房雖然不具有獨立的產(chǎn)權，但其使用權是被記錄在租賃卡上的一種用益物權，因此也具有一定的市場價值。甚至有些城市公有住房位于城市中心板塊或者屬于學區(qū)房，由于其總價低、不限購、舊區(qū)改造幾率大等特點使其單價遠高于同地區(qū)的產(chǎn)權房。 此外上海的共有產(chǎn)權保障房，其產(chǎn)權由政府與個人各占三七，五年后可以上市流通交易。但是一旦將此房屋售出，權利人將無法再次獲得申請共有產(chǎn)權保障房的資格。

“唯一住房”的判斷標準，可以從以下幾個方面考察：

第一，考察該房是否存在戶籍登記信息。根據(jù)我國相關的戶籍管理制度和政策，一般情況下，只有純居住用途的普通住宅才可辦理戶籍登記，商業(yè)性質(zhì)的房屋無法遷入戶口。藉此判斷房屋的性質(zhì)。

第二，考察被執(zhí)行人配偶以及與被執(zhí)行人有共有關系的其他人名下是否擁有別處住房。這是基于共有的角度分析被執(zhí)行人是否擁有其他房產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權以登記為主，但是共有關系有時候不能在房地產(chǎn)登記簿上反映，比如夫妻之間基于婚姻關系共有一處房屋，系共同共有，但是房地產(chǎn)登記簿上只記載夫妻一人的名字?；蛘弑焕^承人死亡，其名下的房產(chǎn)尚未析產(chǎn)，其遺產(chǎn)繼承人的名字雖未被記載在房地產(chǎn)登記簿上，但是實際為繼承人共同所有。因此,在考察是否屬于被執(zhí)行人唯一住房時，不僅要注意被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，還要進一步考察可能會與其形成共有關系的其他人名下的房產(chǎn)，以及考察是否形成共有關系。

第三，考察被執(zhí)行人的戶籍情況。這是基于被執(zhí)行人除被執(zhí)行人戶籍屬于集體戶口或者被執(zhí)行人正在服役、被逮捕服刑的，要確認被執(zhí)行人的戶籍所在。在一般情況下，被執(zhí)行人的戶籍狀況可以反映出被執(zhí)行人的居住狀況。戶籍所在即為住址所在，可以推定出被執(zhí)行人的居住情況。如被執(zhí)行人的戶籍在其唯一產(chǎn)權的住房中，則可以推定被執(zhí)行人在其戶籍地址擁有居住權。除非有證據(jù)證明戶籍地址住房居住困難。

二、我國強制執(zhí)行唯一住房的立法沿革

1.《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 (以下簡稱《查封規(guī)定》)。從該規(guī)定第6條以及第7條可以看出 “被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”即為被執(zhí)行人的“唯一住房”，需要符合兩個條件：第一，房屋的標準僅限于生活所必須，不能超過必要的生活標準的限度。所謂必要的生活標準，主要是指房屋的面積、位置等直接影響房屋價值的因素。當然影響到被執(zhí)行人生活標準的因素有很多，房屋的面積和位置是比較明顯，是較為容易量化分析其生活標準的主要因素。但是我國現(xiàn)在沒有將各地區(qū)必要的生活標準上升到立法層面進行量化規(guī)定，也沒有公布相關的生活標準指數(shù)，所以就此而言，在司法過程中是比較難把握的，只能從其他的相關政策中進行推定。以上海地區(qū)為例，一戶家庭人均居住面積低于7平方米(含)的，可以被納入上海市廉租住房保障體系；一戶家庭人均居住面積低于 15 平方米(含)的，可以被納入上海市共有產(chǎn)權住房保障體系。由此可見，在上海如果一戶家庭人均居住面積低于7平方米的即可被認為住房困難，即如果被執(zhí)行人唯一住房的面積超過人均7平方米的，即為超過生活所必需的住房標準豪華公寓、別墅等不在此列。第二，房屋的使用主體僅限于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬。倘若系爭房屋中存在大量的戶籍，這些戶籍所有者并不與被執(zhí)行人有直接的親屬關系或者并未形成扶養(yǎng)關系的，則不可被列為房屋的使用主體。此外，查封的期限還應根據(jù)2015年2月4日實施的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第487條之規(guī)定，“……查封不動產(chǎn)……期限不得超過三年”。

《查封規(guī)定》的出臺，遭到了許多銀行界人士的批判和擔憂。有學者認為，《查封規(guī)定》的實施會對金融債權的維護，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響[1]。其主要的擔心，來自于《查封規(guī)定》中對“生活所必需的房屋”界定不明，從而影響到唯一住房的執(zhí)行，并由此催生出債務人惡意逃避執(zhí)行的道德風險。不可否認，這個司法解釋在實踐中有其積極的一面，查封不僅能夠起到凍結(jié)產(chǎn)權，以免被執(zhí)行人在強制執(zhí)行階段通過處置唯一住房的產(chǎn)權而逃避強制執(zhí)行，而且查封被執(zhí)行人的“生活所必需的房屋”也是對其居住權的一種保護。實踐中，申請執(zhí)行人往往占據(jù)主動而強勢的地位，在民事強制執(zhí)行遇到障礙時會采取私力救濟的方式解決問題，如強逼被執(zhí)行人出售其“生活所必需的房屋”，或者在其“生活所必需的房屋”中加入抵押權，不利于對被執(zhí)行人居住權的保護。查封使得其產(chǎn)權被固定，既不能被強迫出售，也不能被加入抵押權，避免了申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人之間的“強制私了”，也間接地保護被執(zhí)行人的“生活所必需的住房”。此外《查封規(guī)定》的出臺體現(xiàn)了我國民事執(zhí)行已開始注重執(zhí)行中以人文本，也直接體現(xiàn)了在執(zhí)行程序中注重保護和尊重人權的司法理念[2]。

2.《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡稱《抵押規(guī)定》)?！兜盅阂?guī)定》出臺于2005年12月21日。筆者認為，《抵押規(guī)定》的出臺是為了中和《查封規(guī)定》實施過程中的一些消極影響。在《抵押規(guī)定》中，設有抵押權的房屋不會因為“生活所必需的房屋”而豁免執(zhí)行，申請執(zhí)行人亦可對此類房屋行使抵押權。

此外，《抵押規(guī)定》并非不考慮保護被執(zhí)行人的權利。在執(zhí)行被執(zhí)行人及其家屬居住的房屋時，不能直接要求被執(zhí)行人騰退房屋，法院要給予被執(zhí)行人六個月的寬限期，以便其解決居住問題。六個月寬限期屆滿時，法院可將被執(zhí)行人強制遷出，強制遷出的過程要嚴格按照民事訴訟法中強制遷出程序進行，如果此時被執(zhí)行人尚不能解決居住問題，可以由申請人按照城鎮(zhèn)最低住房標準向被執(zhí)行人提供臨時住房，據(jù)此發(fā)生的費用應當在執(zhí)行過程中扣除。但是如果被執(zhí)行人屬于低保對象并且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。 就被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行問題，《抵押規(guī)定》較《查封規(guī)定》而言，更加平衡地保護了申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人的合法權利和基本權利。一定程度上解決了《查封規(guī)定》中關于對被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行過程中具體操作過程中產(chǎn)生的問題，有效防范了被執(zhí)行人利用唯一住房逃避執(zhí)行的風險。在執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的同時，也兼顧被執(zhí)行人的基本居住問題。但是《抵押規(guī)定》適用范圍僅限于設立抵押房屋的執(zhí)行。非抵押權糾紛，如共有糾紛、普通的民間借貸糾紛等，對于唯一住房的執(zhí)行仍然不能適用《抵押規(guī)定》。

3.《異議規(guī)定》。《異議規(guī)定》明確了被執(zhí)行人唯一住房可以強制執(zhí)行的法定情形，分別從金錢債權和交付房屋兩個層面對被執(zhí)行人的唯一住房可以執(zhí)行進行了詳細的規(guī)定①《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第20條：“金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：1.對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；2.執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；3.申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持?！?。

一是在金錢債權執(zhí)行過程中強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的情形:(1)對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋。要準確理解該規(guī)定，首先需明確“有撫養(yǎng)義務的人”的范圍，依據(jù)民法的相關規(guī)定，這里的“撫養(yǎng)”應做廣義理解，即包括“撫養(yǎng)”、“扶養(yǎng)”和“贍養(yǎng)”?！皳狃B(yǎng)”是指父母對子女的照料和供養(yǎng)的義務，包括親生父母對子女的撫養(yǎng)義務、形成收養(yǎng)關系的養(yǎng)父母對養(yǎng)子女的撫養(yǎng)義務以及形成撫養(yǎng)關系的繼父母對繼子女的撫養(yǎng)義務。“扶養(yǎng)”是指夫妻之間的扶助和供養(yǎng)義務?！百狆B(yǎng)”是指子女對父母的照料和供養(yǎng)義務，也包括上述“撫養(yǎng)”中親生子女對父母的贍養(yǎng)義務、養(yǎng)子女對養(yǎng)父母的贍養(yǎng)義務和形成撫養(yǎng)關系的繼子女對繼父母的贍養(yǎng)義務。上述統(tǒng)稱為撫養(yǎng)，撫養(yǎng)義務是法定義務，如果被執(zhí)行人系被撫養(yǎng)人，而對其有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋，該被執(zhí)行人的居住權同樣可以得到保障。此時，法院就可以強制執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一住房。

(2)執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋。如果被執(zhí)行人在執(zhí)行依據(jù)生效前有多套住房，在執(zhí)行依據(jù)生效后被執(zhí)行人為逃避債務將其名下的其他房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓給他人，而僅留一套住房以供居住，并以該住房為“唯一住房”為由排除強制執(zhí)行的，人民法院不予支持。這種惡意逃債的行為給債權人的債權帶來了極大地威脅，嚴重侵害了債權人的利益，同時也挑戰(zhàn)了生效法律文書的權威。此時，法院就沒必要保障被執(zhí)行人的居住權，可以依法強制執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房。但被執(zhí)行人于執(zhí)行依據(jù)生效前轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的，不論其主觀目的如何，人民法院均不可強制執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房。此外，如果被執(zhí)行人不是為逃避債務，而是由于某些客觀原因于執(zhí)行依據(jù)生效后轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的，人民法院仍不可強制執(zhí)行其唯一住房，至于是否屬于“逃避債務”的情形則具體情況具體分析，由人民法院判斷。

(3)申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。

首先，另行提供居住房屋模式。申請執(zhí)行人在選擇另行提供居住房屋模式中，可能提供自己名下的房屋，也可能租賃其他房屋提供給被執(zhí)行人，無論何種方式其居住面積不能低于當?shù)亓庾》康淖畹蜆藴省Ａ庾》渴菄以谧》糠矫嫣峁┑纳鐣畹蜕畋Ｕ?，可以基本滿足被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的住房要求，有效解決上述矛盾。各地政府的廉租住房標準多數(shù)是以人均房屋使用面積或居住面積計算，申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供的居住房屋不得低于各地廉租住房保障的住房面積標準。但這種模式存在的問題是，被執(zhí)行人可能會以各種借口拒絕申請執(zhí)行人提供的房屋，讓其另行提供房源，而申請執(zhí)行人再次提供的房源可能再次被否定，最終無法提供適格的房屋。

其次，扣除租金模式，該模式是基于拍賣或變賣被申請執(zhí)行人的唯一住房所得款項，優(yōu)先預留租金。租金標準應當是當?shù)卣恋?、房產(chǎn)等管理部門公布的當?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標準，當?shù)責o政府標準的應當以委托評估部門出具的評估結(jié)果為準。在扣除租金的時間方面，申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人會為自身爭取最大的利益，申請執(zhí)行人一方會爭取扣除五年的租金，而被執(zhí)行人一方會爭取八年的租金，以二線城市的房屋租賃市場價格計算，會產(chǎn)生一個三萬到五萬的爭議空間，且沒有明確的認定標準，所以具體扣除幾年的租金，應當由法院結(jié)合案件的具體情況，如債權人、被執(zhí)行人的經(jīng)濟狀況、執(zhí)行房產(chǎn)的價值、當?shù)氐纳钏郊氨粓?zhí)行人逃避執(zhí)行的情節(jié)進行綜合評定。

二是交付房屋執(zhí)行過程中強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的情形。依據(jù)《異議規(guī)定》第20條第二款，交付居住房屋是執(zhí)行依據(jù)的內(nèi)容，法院自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予被執(zhí)行人三個月遷出房屋的寬限期，在此種情況下，被執(zhí)行人仍以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需住房為由提出異議而拒不遷出的，法院不予支持，可以強制執(zhí)行被執(zhí)行人所有的該唯一住房。

三、強制執(zhí)行唯一住房現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷及不足

1.對維持生活必需的居住房屋的認定標準不明。對于唯一住房的規(guī)定是出于保障被執(zhí)行人基本居住權益，維護社會穩(wěn)定和社會和諧的目的，限制了對被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行，但這些規(guī)定明顯傾向于保護被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的基本居住權，給任何人都保留一個基本生活的條件[3]。雖然對唯一住房強制執(zhí)行的限制規(guī)定體現(xiàn)了法律對被執(zhí)行人的人道主義，有利于社會的穩(wěn)定，但卻付出了對申請人權利的主張和法院執(zhí)行手段進行限制的代價，拍賣、變賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)可能會使被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居無定所，但也許申請人已經(jīng)是居無定所，較之被執(zhí)行人更加窮困潦倒。

無論是《查封規(guī)定》、《抵押規(guī)定》還是《異議規(guī)定》均缺乏對維持生活必需的居住房屋的認定標準，在什么范圍內(nèi)屬于規(guī)定中的“必需”沒有明確的規(guī)定。然而，在現(xiàn)實生活中存在房屋價值遠大于居住權的情形，比如被申請人為一家三口，他們擁有一套面積為60平方米的房屋，但是該房屋所處一線城市核心商業(yè)區(qū)，且是獨門獨戶別墅式建筑類型，也不能因房屋面積小，人均居住面積僅20 平方米，認定該套房屋是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。所以應當通過對房屋面積、所處地段、建筑類型等房屋準確認定該問題。而且，如果沒有一個嚴格確實的認定依據(jù)，每個人心中都會有一個自己的認定標準，這樣極易造成執(zhí)行法官的自由裁量權過大，給被執(zhí)行人留下申請執(zhí)行異議的空間，陷入司法資源浪費、執(zhí)行效率低下、案件久拖不決的困境。

2.強制過戶和強制遷出的法律程序不明確。由于唯一住房的特殊性，被執(zhí)行人一定可能會通過各種手段阻擾執(zhí)行程序的進展，尤其是在強制過戶和強制遷出房屋的過程中。但當前法律法規(guī)對此仍缺乏具體的操作程序，各地法院在實際處理中做法不一，因此在實際執(zhí)行過程中如何正確適用相關法律、如何正確處置被執(zhí)行人的唯一住房、如何規(guī)范強制遷出房屋的程序等問題顯得尤為突出。房產(chǎn)強制過戶和強制遷出的困難有以下幾個方面的原因：

一是缺少具有操作性的法律法規(guī)。因為法律法規(guī)規(guī)定的過于籠統(tǒng)和不明確，使得在房產(chǎn)強制過戶和強制遷出過程中很多程序無法可依，各地法院在處理此類案件時，全憑執(zhí)行經(jīng)驗和通常做法處理，例如強制遷出房屋過程中被執(zhí)行人物品的保管和存放問題，法律規(guī)定由人民法院派人運至指定處所交給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人是公民的，也可以交給其成年家屬。但在執(zhí)行實踐中，被執(zhí)行人下落不明的情況十分多見，通常情況是由申請執(zhí)行人臨時租一個場所存放強制遷出房屋過程中清理出的物品，但如果被執(zhí)行人長期不領取這些物品，申請執(zhí)行人將一直承擔存放這些物品的費用，并且這些物品的價值隨著時間的推移也在不斷的貶值，對于這樣的情況法律沒有可操作性的規(guī)定，使得案件的執(zhí)行遇到許多難題。

二是暴力抗法情形突出。有些房產(chǎn)價值巨大，在執(zhí)行過程中被執(zhí)行人的情緒往往很激動，容易出現(xiàn)暴力抗法和以死相逼等情形。在強制遷出房屋過程中，被執(zhí)行人為抗拒執(zhí)行，以自殺或其他方式阻撓執(zhí)行，在這種情況下，為了維護社會的和諧和穩(wěn)定，執(zhí)行法官往往會取消本次強制執(zhí)行行動，但組織一次強制遷出房屋很不容易，要協(xié)調(diào)法警、公證人員、檢察機關等部門和人員，同時助長了被執(zhí)行人抗拒執(zhí)行的氣焰，不利于維護申請執(zhí)行人的合法權益和法律的權威。

四、完善我國強制執(zhí)行唯一住房制度對策分析

1.將廉租住房機制引入唯一住房強制執(zhí)行程序。維持生活必需的居住房屋的“必需性”可以參照金錢債權執(zhí)行過程中強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的第三種情形，將廉租住房機制引入唯一住房強制執(zhí)行程序中，以當?shù)亓庾》康拿娣e標準結(jié)合被執(zhí)行人的共同生活的人口數(shù)，判斷維持生活必需的居住房屋的面積標準，房產(chǎn)面積高于該標準的20%的，可以判斷為“非必需”。如果低于該面積標準，可以通過被執(zhí)行人所處房產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)評估房產(chǎn)價值，如果房產(chǎn)價值大于符合面積標準的市場平均住房價格20%的，可以判斷為“非必需”。通過上述兩個條件評判唯一住房是否是維持生活必需的居住房屋。

此外，將廉租住房機制引入唯一住房強制執(zhí)行程序可以解決另行提供居住房屋模式中申請執(zhí)行人提供房源困難的情況，由廉租住房管理部門為申請執(zhí)行人提供廉租住房作為住房安置的方法。但前提條件是，被執(zhí)行人符合申請廉租住房的條件，如果被執(zhí)行人不符合租住廉租住房的條件，被執(zhí)行人則無法租住廉租住房。所以應由人民法院與廉租住房管理部門建立長效機制，由人民法院與廉租住房管理部門簽訂租賃合同，允許人民法院按照廉租住房的申請條件轉(zhuǎn)租給被執(zhí)行人，用于解決被執(zhí)行人的基本居住問題[4]。但如果被執(zhí)行人不符合住房安置模式的條件，人民法院可以及時收回廉租房的租住權，成為一種浮動的轉(zhuǎn)租模式。

2.建立健全房產(chǎn)強制過戶和強制遷出房屋方面的法律法規(guī)。由于強制過戶和強制遷出并沒有法定程序，在司法實踐當中，強制過戶完全是由執(zhí)行法院主導，幫助申請執(zhí)行人完成過戶手續(xù)，是否能夠達到強制過戶的效果，完全取決于房產(chǎn)部門能否協(xié)調(diào)配合，所以需要立法明確強制過戶程序中，執(zhí)行法院與房產(chǎn)管理部門的權責分工，督促房產(chǎn)管理部門協(xié)同執(zhí)行，從而使案件順利進入強制遷出程序。在強制遷出程序中，如被執(zhí)行人實際占有涉案房屋，無論從確權法律關系還是從侵權法律關系角度出發(fā)，被執(zhí)行人都侵害了申請執(zhí)行人對不動產(chǎn)的占有、使用和收益權，申請執(zhí)行人完全可以申請法院強制遷出房屋，法院也應當依法強制執(zhí)行，這樣既維護了當事人的合法權益，又減少了當事人的訴累。

但如果涉案房屋不是被執(zhí)行人實際占有和使用，而是由案外人或第三人占有使用，此類案件則不宜強制遷出，雖然所有權是對世權，但是實際的被執(zhí)行人與訴訟中的主體并非一致，當事人應通過侵權訴訟的方式，將房屋的實際占有使用者列為被告，依法維護自己的合法權益。對于上述問題，同樣需要法律作出具體的規(guī)定。對于暴力抗拒執(zhí)法活動的問題，可以依據(jù)《治安管理處罰法》和《刑法》的相關規(guī)定予以追究違法責任和刑事責任。

五、結(jié)語

《異議規(guī)定》關于強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的規(guī)定，能最大限度壓縮“老賴”的生存空間，在打擊“老賴”的同時也能夠保障被執(zhí)行人的基本生存權利，讓被執(zhí)行人有家可歸。此外，《異議規(guī)定》關于強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的規(guī)定，倒逼被執(zhí)行人自覺履行裁判文書義務，進而增強維權者對法律的信服，維護生效裁判文書的尊嚴，對于維護債權人的合法權利、增進公眾對規(guī)則的信仰和對法律的敬畏都具有巨大的促進作用，但《異議規(guī)定》沒有解決的問題也很突出，亟待立法機關為執(zhí)行法院形成一套完備的執(zhí)行程序，進一步完善強制執(zhí)行唯一住房的程序規(guī)定。

[1]徐慧春,張立杰.查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)規(guī)定的影響及建議[J].黑龍江金融,2008,(9).

[2]馬登科.民事強制執(zhí)行中的人權保障[M].北京:中國檢察出版社,2011:152.

[3]林祖彭,張德春.強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的進路[N].人民法院報,2009-08-28.

[4]朱召國.最高法:被執(zhí)行人名下唯一住房同樣可以執(zhí)行[EB/OL]．http://news．xinhuanet.com /house/xa/2015-05-06/c_1115190592.htm,2015-05-06.

[責任編輯:王澤宇]

2016-11-06

李倩(1986-)，女，河北撫寧人，2015級法學專業(yè)碩士研究生。

D915.18

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1008-7966(2017)02-0100-04