一家工業(yè)企業(yè)在一宗地上經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)5幢房屋，現(xiàn)5幢房屋分別申請(qǐng)首次登記，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上如何記載土地信息？如果在每幢房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)面積欄記載共有宗地面積和該幢房屋建筑面積，在附記欄記載宗地為5幢房屋共有，轉(zhuǎn)讓時(shí)宗地上房屋應(yīng)與宗地整體轉(zhuǎn)讓（經(jīng)批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓除外），不知是否可行？

國(guó)土部有次培訓(xùn)說(shuō)可以全部編一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，具體怎么做沒(méi)有細(xì)說(shuō)。

國(guó)土部不管規(guī)劃，解決不了，本來(lái)土地和房屋用途就不要強(qiáng)制一致。

按道理應(yīng)該一致，因?yàn)橐?guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地用途批準(zhǔn)建設(shè)。

規(guī)劃是龍頭，土地是根本，登記是結(jié)果。各部門依據(jù)規(guī)則不同，土地用途是根據(jù)規(guī)劃來(lái)的，別把因果搞錯(cuò)了。

已經(jīng)建完的項(xiàng)目（含多棟），不區(qū)分所有權(quán)的，可以一宗一號(hào)一單元。

部分地方現(xiàn)在一個(gè)登記單元一本證，房屋以樓棟為最大登記單元，延續(xù)以前房產(chǎn)登記的做法。

現(xiàn)在很多企業(yè)要求一幢辦一本證，說(shuō)是方便在不同銀行融資。

實(shí)際上是幾個(gè)單元的問(wèn)題。一個(gè)單元可以單一證書(shū)，N個(gè)單元可以集成證書(shū)，這個(gè)問(wèn)題就是N個(gè)單元一本證書(shū)的問(wèn)題。

企業(yè)用地一般依規(guī)劃，功能上不能物理分割。矛盾在，房屋單元也要統(tǒng)一，不然抵押查封房屋會(huì)有分與不分的矛盾。新建其他房屋登記時(shí)，并未按區(qū)分所有權(quán)考量。

若宗地中間一建筑物因抵押被執(zhí)行過(guò)戶，協(xié)助登記時(shí)會(huì)出現(xiàn)難以操作問(wèn)題。

為什么不可以操作？如果被執(zhí)行過(guò)戶，就對(duì)宗地進(jìn)行分割，可以看法發(fā)〔2004〕5號(hào)文件。

宗地中只有一幢房屋抵押，其他幢不抵押時(shí)，我們可以辦理，但要求抵押人承諾實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)宗地上所有房屋應(yīng)一并處置。有些宗地客觀上存在無(wú)法分割，即分割后無(wú)法獨(dú)立使用。

問(wèn)題是這個(gè)要求承諾合法嗎？“有些宗地客觀上存在無(wú)法分割，即分割后無(wú)法獨(dú)立使用”，分割后無(wú)法獨(dú)立使用是指什么情形？

這個(gè)承諾屬交易管理范疇。無(wú)法獨(dú)立使用涉及通行，水電等配套。

通行的問(wèn)題，《物權(quán)法》相鄰權(quán)已有明確規(guī)定，最基本的通行權(quán)，是法定的，相鄰人必須提供的。

涉及宗地分割轉(zhuǎn)讓，國(guó)土部門是嚴(yán)格控制，一般按共用宗方式解決，而不是分為多個(gè)獨(dú)用宗。

由于登記了多個(gè)單元，所以登記客體——基本單元可能要重新思考了！企業(yè)中，宿舍只能為企業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)定位生產(chǎn)資料。如分割，一是企業(yè)功能不完整，二是變住宅為開(kāi)發(fā)了。好像很多地方就是這樣在做。

不能分割就整體轉(zhuǎn)，的確，有些分割了，就失去廠房的作用了。

工業(yè)用地上的只能整體抵押和轉(zhuǎn)讓，濟(jì)南現(xiàn)在出了個(gè)政策，工業(yè)綜合用地，可以自持30%后轉(zhuǎn)讓。目前兩個(gè)觀點(diǎn)，一是一個(gè)出讓合同的地為一宗地，只能整體轉(zhuǎn)；另一個(gè)觀點(diǎn)是，以土地出讓記載為主，一個(gè)土地證一宗地，可以轉(zhuǎn)。

廠房建議按整宗拍賣轉(zhuǎn)讓。如果必須按建筑物單元轉(zhuǎn)讓，土地登記仍為共用宗。

不賣可不可以為一個(gè)單元？

要區(qū)分宗地的單元和房屋單元吧。宗地為一個(gè)登記簿，本來(lái)就可以對(duì)應(yīng)多個(gè)房屋的單元。特殊情況可以走程序進(jìn)行分宗，也不是說(shuō)嚴(yán)格不能。

在土地和房產(chǎn)分開(kāi)登記時(shí)代，土地分?jǐn)偸菄?guó)土部門防止土地信息嚴(yán)重滯后而采取的措施。很多地方的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度繼承了這一做法，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中要求記載土地分?jǐn)偯娣e。常見(jiàn)的有分?jǐn)倶腔嫉孛娣e、分?jǐn)偨ㄖ镎队懊娣e、分?jǐn)傉诘氐耐恋孛娣e等三種方法，但三種方法在使用中都未能完美地解決問(wèn)題。

題目中的5幢房屋要分開(kāi)登記，采用共用宗的方式最為合理。不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，要考慮獨(dú)立利用并且功能完備?？紤]工業(yè)廠房的特殊性，分開(kāi)登記有可能造成使用功能的不完善，建議最好不要分幢進(jìn)行登記，直接以宗地為登記單元，5幢一并登記。