王月紅++劉正源

房地統(tǒng)一登記過程中，要對已有的房、地兩證進行“合一”，面臨的一個現(xiàn)實問題就是兩證記載不一致的房地客體信息如何統(tǒng)一到一本不動產(chǎn)權(quán)證上。這些關(guān)于登記客體對象的不一致信息，主要集中在房地用途、坐落、地號、附圖記載的房屋狀況等事項上，表現(xiàn)為以下幾個方面。

一、關(guān)于房、地用途不一致問題

房地登記整合必然會遇到的一個基本問題就是土地與房屋用途不一致的問題。例如，某單位欲為其建造的職工宿舍樓申請房屋所有權(quán)首次登記，持國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗收合格證明、經(jīng)備案的竣工驗收文件等登記申請材料前來咨詢相關(guān)政策，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，擬申請登記宿舍樓占用的是該單位一個工業(yè)項目的配套用地，且整宗項目用地在簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金后已向土地登記機關(guān)申請辦理了土地登記，土地使用證上按土地出讓合同約定的用途“工業(yè)用地”進行了記載，而現(xiàn)申請登記的地上房屋其規(guī)劃批準(zhǔn)文件記載的設(shè)計用途為“宿舍”，房屋用途與土地使用證上記載的土地用途存在不一致。這種問題的主要原因是由于房、地管理方式客觀差異，房屋以“套”“幢”等為基本單位，而土地以“宗”為基本單位進行管理，加上房屋可能每層的用途不同，或者同一宗地內(nèi)存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出讓時確定的宗地用途與地上房屋的具體規(guī)劃設(shè)計用途可能不一致。

針對此類問題，基于當(dāng)事人所持的土地出讓合同、規(guī)劃批準(zhǔn)文件等均合法有效、符合登記規(guī)定的事實，從不動產(chǎn)登記是對合法既有的不動產(chǎn)權(quán)利狀況記載、公示的原則出發(fā)，我局制定了原《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)登記中房屋設(shè)計用途和土地用途填寫等有關(guān)問題的通知》，規(guī)定“房屋竣工后，辦理房地產(chǎn)初始登記時，土地用途按照土地初始設(shè)定登記證載用途填寫。房屋設(shè)計用途按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件及附圖等規(guī)劃批準(zhǔn)文件填寫。房屋設(shè)計用途分為‘居住和‘非居住。規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確整幢建筑為住宅，房屋設(shè)計用途按‘居住填寫。屬于與住宅相連的、專為本小區(qū)業(yè)主日常生活以及居住的服務(wù)配套用房，且規(guī)劃批準(zhǔn)文件未明確注明商業(yè)等其他用途的，亦按‘居住填寫。規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確注明用途為商業(yè)、辦公等其他性質(zhì)的房屋，房屋設(shè)計用途統(tǒng)一按‘非居住填寫”。因此，登記機構(gòu)按規(guī)定分別為申請人辦理了房地統(tǒng)一的首次登記，在新核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書的“用途”欄分別記載了房屋、土地用途，既保障了權(quán)利人合法權(quán)益，又延續(xù)了前期規(guī)劃、供地管理，保證了管理的權(quán)威性和一致性。

二、關(guān)于房、地登記坐落不一致問題

房、地兩證記載的坐落不一致主要表現(xiàn)在，某商品房開發(fā)企業(yè)A在出售其開發(fā)的一套商品房給購房人B后，持房屋所有權(quán)證、土地使用證向登記機構(gòu)咨詢相關(guān)登記政策。經(jīng)深入了解，A已經(jīng)為該商品房項目分別辦理了土地、房屋登記，但所持的房、地兩證記載的坐落不一致，房屋所有權(quán)證上記載房屋坐落為“××區(qū)××路35號”，土地使用證上記載土地坐落為“××區(qū)××路以東、××道以南”。按照統(tǒng)一登記政策需要辦理房地統(tǒng)一的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，須實現(xiàn)房、地兩證記載坐落信息的一致。

造成坐落不一致有其客觀原因，主要是土地、房屋登記所處的管理階段及依據(jù)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《天津市地名管理條例》第十二條“新建、擴建、改建建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)在申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前……申請辦理地名命名手續(xù)……辦理地名命名手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提供下列文件：…… （三）經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖……”的規(guī)定申請辦理地名證明文件，經(jīng)過施工、竣工，辦理房屋初始登記時能夠向登記機構(gòu)提供地名證明文件，但是，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)申請土地登記時卻無法提供標(biāo)準(zhǔn)地名文件，造成了房、地登記時記載的坐落不同。此外，對于沒有地名證明文件的，需要按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)使兩證用途信息一致。針對上述問題，本著“實事求是、有序銜接、便民利民”的原則，我局在原《天津市國有土地房地統(tǒng)一登記發(fā)證的規(guī)定》中進行了規(guī)范，登記機構(gòu)按照“房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名證明文件為準(zhǔn)；對于無地名證明文件，且房、地兩證記載的坐落不一致的，按照《房屋所有權(quán)證》的坐落記載”的規(guī)定，對新取得土地的項目，在辦理土地首次登記時，按用地批準(zhǔn)文件記載坐落，項目竣工辦理房地首次登記時，按標(biāo)準(zhǔn)地名文件記載坐落，使房地坐落實現(xiàn)了一致。

三、關(guān)于房、地登記地號不一致問題

房、地兩證記載的地號不一致問題，主要表現(xiàn)為“地號”欄是房、地兩證均有的一項內(nèi)容，但在房地統(tǒng)一登記過程中，登記機構(gòu)往往發(fā)現(xiàn)申請人所持的房屋所有權(quán)證、土地使用證所分別記載的地號卻各不相同且無法對應(yīng)。分析其原因，在于歷史上房、地機構(gòu)分設(shè)，房屋登記部門有“仁義禮智信”的規(guī)則編號作為地號，土地登記部門有宗地號作為地號，地號的編制依據(jù)、編制方法不銜接，因此造成分別核發(fā)的房、地兩證記載的地號不一樣。

針對此問題，本著“協(xié)調(diào)一致、方便管理”的原則，鑒于如果直接粗暴地廢棄一種地號而采取另一種地號將會造成現(xiàn)有的登記檔案管理不便，因此我局在原《國有土地住宅房地統(tǒng)一登記發(fā)證暫行規(guī)定》中明確，“在證書地號欄中，應(yīng)填寫國土資源管理部門提供的宗地號。考慮到目前房管部門檔案管理的現(xiàn)狀，暫時同時填寫房屋地號。待包括非住宅在內(nèi)的全部房屋實行房、地統(tǒng)一登記發(fā)證后，過渡到填寫宗地號”，使登記機構(gòu)有據(jù)可循，實現(xiàn)了地號管理的統(tǒng)一。

四、關(guān)于房、地登記附圖記載的房屋狀況不同問題

房、地兩證附圖記載的房屋狀況不同也是一類比較多見的登記客體信息不一致問題。例如，當(dāng)事人持房屋所有權(quán)證、土地使用證申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記，按規(guī)定需辦理統(tǒng)一的房地登記時，所持的房證所附《房屋分丘圖》記載的房屋狀況與地證所附《宗地圖》記載的地上房屋狀況不一致。例如，申請人某單位A持房、地兩證來登記機構(gòu)咨詢辦理房地統(tǒng)一登記時，登記機構(gòu)比較兩證所附的《房屋分丘圖》和《宗地圖》，發(fā)現(xiàn)《房屋分丘圖》中記載的房屋有8幢，而《宗地圖》中記載該宗地上房屋卻有7幢，均屬于《房屋分丘圖》記載的房屋。如何在統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證上粘貼附圖，成為了登記機構(gòu)必須解決的問題。經(jīng)過調(diào)閱該房地產(chǎn)以前的房、地登記檔案，發(fā)現(xiàn)A在取得該宗地使用權(quán)后合法建設(shè)了7幢房屋，按規(guī)定分別辦理了房、地登記手續(xù)，取得房、地兩證后，A又在原有建筑的基礎(chǔ)上進行了擴建，增建了第8幢房屋，辦理了新的房屋登記手續(xù)，但由于普遍不重視土地登記且為了避免相關(guān)稅費，因此沒有辦理土地變更登記，造成了土地使用證所附《宗地圖》上記載的房屋仍為7幢。

經(jīng)分析，兩證附圖記載的房屋狀況不一致，是由于原房、地初始登記后又有建筑物新建或拆除，但沒有同步辦理房、地相關(guān)登記手續(xù)造成的。為了解決附圖不一致的問題，按照“依法依規(guī)、銜接一致”的原則，我局在制定原《天津市國有土地房地統(tǒng)一登記發(fā)證的規(guī)定》時規(guī)定“房、地已登記，因拆除或新建等導(dǎo)致房、地兩證附圖記載不一致，當(dāng)事人申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更等登記的，應(yīng)先辦理注銷登記或新建房屋初始登記等手續(xù)”，在本例中，登記機構(gòu)據(jù)此告知當(dāng)事人A在辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時需將《宗地圖》上的房屋狀況進行相應(yīng)更新，實現(xiàn)了房地登記的一致性，維護了管理的權(quán)威性，保障了權(quán)利人合法權(quán)利。

陳品祿/責(zé)任編輯