章皓亮

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)上的總體物價(jià)水平上漲早已體現(xiàn)在人們生活中的方方面面，影響著人們的生活方式和消費(fèi)投資方式。而房地產(chǎn)業(yè)也是其中的一部分，近年來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲也影響著居民生活的方方面面，尤其是在消費(fèi)投資這一方面的影響，文章以房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)投資之間關(guān)系為重點(diǎn)展開論述。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價(jià)格；居民；投資行為

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得國(guó)家在經(jīng)濟(jì)層面更加關(guān)注可持續(xù)性發(fā)展，但是近年來由于房?jī)r(jià)過高而引起的投資與消費(fèi)不足成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產(chǎn)價(jià)格與居民投資消費(fèi)行為的關(guān)系，分析房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響。

一、關(guān)于財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)

研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響會(huì)提到財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的兩個(gè)常用的概念，只有對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念理解清晰，才能對(duì)本篇論文的中心論點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為影響有更深刻的認(rèn)識(shí)與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細(xì)的介紹財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

（一）房地產(chǎn)的理論性介紹

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究，第一步要明白房地產(chǎn)的相關(guān)理論性概念。房地產(chǎn)是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個(gè)部分和其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類可以根據(jù)很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)的用途來劃分，房地產(chǎn)財(cái)富可以分為商用房地產(chǎn)財(cái)富和民用房地產(chǎn)財(cái)富，其中住宅類即民用房地產(chǎn)財(cái)富是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也是與居民投資消費(fèi)行為聯(lián)系最為密切的一個(gè)層面。為了有針對(duì)性的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)上房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響，本篇論文的研究對(duì)象就選為狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是上文提及的民用類房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）關(guān)于財(cái)富效應(yīng)

財(cái)富效應(yīng)并不是很早就存在的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的經(jīng)典概念，而是隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，為了適應(yīng)社會(huì)，市場(chǎng)的需要而產(chǎn)生的一個(gè)新的理念。財(cái)富效應(yīng)是指某種財(cái)富累積達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，會(huì)產(chǎn)生對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的控制效應(yīng)或者傳導(dǎo)效應(yīng)。

其次，財(cái)富效應(yīng)是因某些貨幣政策的實(shí)施，引起貨幣存量的增減，因此會(huì)對(duì)居民手中持有財(cái)富產(chǎn)生影響。居民手持資產(chǎn)越多，消費(fèi)和投資的欲望越強(qiáng)烈，這是非常自然客觀的規(guī)律。所謂的財(cái)富包括兩種形式，一是金融資產(chǎn)，比如貨幣，另外一個(gè)就是實(shí)物資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)，提到房產(chǎn)，就與本篇論文的論點(diǎn)有關(guān)，房產(chǎn)作為財(cái)富的一種存在形式，是適用于上文提到的財(cái)富效應(yīng)的，也就是說以房產(chǎn)這種形式的財(cái)富體現(xiàn)會(huì)影響居民消費(fèi)和投資需求。

（三）關(guān)于擠出效應(yīng)

擠出效應(yīng)簡(jiǎn)單來講是一種政府行為對(duì)私人產(chǎn)生的影響，具體是指政府投資消費(fèi)增加會(huì)對(duì)私人投資消費(fèi)產(chǎn)生一定程度的擠占，進(jìn)而導(dǎo)致由于政府?dāng)U大投資而產(chǎn)生的國(guó)民收入可能會(huì)因?yàn)閿D出效應(yīng)使得私人投資消費(fèi)減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。

這一過程具有一定的傳導(dǎo)性，具體解釋就是，由于政府的消費(fèi)投資增加，也就是政府?dāng)U大支出，就會(huì)使商品市場(chǎng)上購(gòu)買勞務(wù)與產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，這從價(jià)格上就表現(xiàn)為物價(jià)的上漲，當(dāng)然延展到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是具體指房?jī)r(jià)的上漲，在此種情況下，假設(shè)市場(chǎng)上貨幣的名義供給量保持穩(wěn)定不變，實(shí)際的貨幣供給量就會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上漲而縮水，理解為實(shí)際貨幣供給量的減少，實(shí)際貨幣供給量減少必然會(huì)導(dǎo)致人們抑制消費(fèi)和投資的意愿。

二、研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資行為影響的意義

針對(duì)上文提到的財(cái)富效應(yīng)可以得知，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與消費(fèi)和投資的關(guān)系在近階段以來收到了學(xué)界和政府與社會(huì)廣泛關(guān)注，其中表現(xiàn)最明顯的領(lǐng)域就是股票市場(chǎng)，炒股熱潮在我國(guó)已經(jīng)不是近期出現(xiàn)的事情，而社會(huì)都對(duì)這一領(lǐng)域有著很多的研究與關(guān)注，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)對(duì)消費(fèi)與投資的影響，或者說對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)卻并沒有得到像股票市場(chǎng)那么多的關(guān)注與重視。但是近年來，股票市場(chǎng)連續(xù)蕭條，情況低迷，而房地產(chǎn)市場(chǎng)反而表現(xiàn)出持續(xù)繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)和投資的影響成為了不容忽視的一個(gè)問題。

（一）研究房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)投資行為影響的必要性

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現(xiàn)實(shí)背景來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，但是也日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)投資的巨大影響受到理論界和社會(huì)各部門的重視。近幾年來，政府對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的積極措施，有意識(shí)有目的地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這是因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的消費(fèi)也是消費(fèi)投資的一種，這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期表現(xiàn)為一種好的態(tài)勢(shì)，因?yàn)檎墓膭?lì)政策和社會(huì)上對(duì)此種行為的認(rèn)可確實(shí)會(huì)有利于在房產(chǎn)領(lǐng)域刺激消費(fèi)需求從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

但是隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成熟的領(lǐng)域中出現(xiàn)了很多弊端，很多地方把城市經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎?cái)政和房產(chǎn)財(cái)政，這使得各個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)慢慢脫離開始時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)寄予的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的期望，反而會(huì)因?yàn)檫^度的繁榮對(duì)除房地產(chǎn)之外的居民消費(fèi)與投資行為產(chǎn)生負(fù)面的影響，因此關(guān)注與研究房地產(chǎn)領(lǐng)域房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)與投資行為的影響就顯得意義重大。

（二）研究房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)投資行為影響的意義

政府工作報(bào)告多次提出并著重強(qiáng)調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的波動(dòng)和擴(kuò)大居民消費(fèi)投資的重要性，以此作為當(dāng)前政府部門工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。各政府部門應(yīng)該協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭人考慮如何更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，與此同時(shí)又不影響到居民消費(fèi)投資行為的增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)。因此，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)投資行為的影響既有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)投資的內(nèi)在聯(lián)系形成全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)居民消費(fèi)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的正面影響和負(fù)面影響，還為政府的相關(guān)管理部門利用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控居民消費(fèi)投資，監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場(chǎng)等工作提供了理論性的指導(dǎo)和實(shí)踐性的支持，所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過度波動(dòng)，住房消費(fèi)成為居民難題，國(guó)內(nèi)消費(fèi)投資不足的現(xiàn)狀下，對(duì)這一問題的深入探討對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的考慮都具有前瞻性的意義。

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前現(xiàn)狀分析的政策建議

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎吸納了居民因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長(zhǎng)的絕大部分收入，但是卻對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資減少，這種情況對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種不健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)給出一些政策性的建議。

（一）建立抑制房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制

面對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，居高不下的現(xiàn)狀，政府的政策是抑制房?jī)r(jià)過熱增長(zhǎng)的重要手段。政府應(yīng)該有針對(duì)性的出臺(tái)一些法律法規(guī)或者相關(guān)文案，建立有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過熱的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。將房?jī)r(jià)控制在合理的水平內(nèi)和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)并不矛盾，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期，將房產(chǎn)投資作為刺激居民消費(fèi)投資的一種重要的手段，也在當(dāng)期產(chǎn)生了一定的積極影響，刺激了消費(fèi)投資需求，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在當(dāng)今現(xiàn)狀來看，應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，使居民消費(fèi)投資合理的像多方面發(fā)散式延展，以此實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保持房?jī)r(jià)調(diào)控政策的連續(xù)性

以往有結(jié)論稱房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)識(shí)性領(lǐng)域，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要參考，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多元化經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)體的出現(xiàn)，房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)并不會(huì)在宏觀領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，前文提到的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的擠出效應(yīng)表明，抑制房?jī)r(jià)的過熱增長(zhǎng)有利于擴(kuò)大居民的投資消費(fèi)，因此，政府應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策，保持房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策的連續(xù)性。

四、總結(jié)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了適應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，尤其是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)整是保證居民投資消費(fèi)行為像更加健康穩(wěn)定方向發(fā)展，使國(guó)民收入實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要舉措，政府相關(guān)部門應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面尤其是房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)與控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)為促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展貢獻(xiàn)積極的力量。

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（作者單位：廈門大學(xué)）